房地产企业履行社会责任存在的问题与对策分析

王建设

摘要：目前，我国的房地产业在快速发展的同时也带来了一系列的社会问题，引起了社会对房地产企业承担社会责任问题的广泛关注。本文针对房地产企业承担社会责任的存在的问题及根源进行了分析，提出了读出房地产企业承担社会责任的对策性建议。

关键词：房地产企业 社会责任 问题 对策

0 引言

我国经济进入了快速平稳的发展期，房地产业作为带动经济发展的支柱产业，不仅在提高人们居住水平、推动城市化进程中发挥了重要作用，也日益成为保持整个国民经济健康、协调发展和社会稳定的重要力量，房地产业被赋予越来越多的社会责任，积极履行社会责任已成为所有房地产链上企业崇高的历史使命，成为提高房地产业链上企业自身核心竞争力的需要。

1 企业社会责任及其重要性

企业社会责任（Corporate Social Responsibility，简称CSR）是指，企业在创造利润、对股东利益负责的同时，还要承担对员工、对消费者、对社区和环境的责任，包括遵守商业道德、生产安全、职业健康、保护劳动者的合法权益、保护环境、支持慈善事业、捐助社会公益、保护弱势群体等方面。企业是社会的一部分，企业的可持续发展离不开社会的可持续发展，而社会要可持续发展就要求企业承担相应的社会责任。现在全球的商业环境，鼓励各企业组织重视他们的商业活动和政策对社会和道德的影响。越能证明自己对社会和道德问题负责的开发商，就越能赢得消费者、投资人、当地社区、政府等利益相关方的信任。如今，对于竞争颇为激烈的房地产市场，衡量某一房地产开发企业竞争力的标准已不局限于经济实力、产品的质量、服务，履行社会责任的程度也正在成为保持企业竞争优势的重要因素。

2 房地产企业承担社会责任存在的问题

2.1 恶意炒房，哄抬房价，发布虚假广告 国际上衡量房价高低的一个权威指标就是房价收入比，即一个国家或城市的年平均上市的房价和居民年平均收入之比。世界银行的研究报告认为，房价收入比在3-6倍之间比较合适。但我国部分城市，如北京、沈阳、贵阳、南京、广州、杭州、西安等地，该比例均超过10倍。收入与房价的严重悬殊，使人们的住房支付压力十分沉重，造成了一批又一批的“房奴”和“望房兴叹”者。关于导致房价持续高涨的因素，2007年两会期间，新华网在消费者当中进行了一次调查，发现：投资资金涌入房地产市场，炒房者炒高房价和开发商囤积房源，哄抬房价两方面因素，对房价高涨的贡献达到43.5%。说明开发商对房价高涨起关键性作用。房地产广告，作为房地产交易中买方与卖方接触的最初桥梁，需要为标的物建立比一般商业广告更值得信赖的销售形象。然而，现实中，房地产广告违法严重，问题突出，引发了开发商与消费者之间的纠纷。屡屡出现在媒体的关于房产销售的投诉和负面报导，让人们对房地产广告“望而生畏”，广告成了开发商为了高额利润而精心捏造的美丽谎言，在宣传产品的同时传播了不健康的消费方式，甚至是以牺牲本民族、本地区的文化资源优势为代价的。

2.2 行业诚信度低 开发商所要面对的利益群体，有两个是社会弱势群体，一个是农民工，一个是购房者。拖欠农民工工资，是很多开发商的惯用招数。曾经多次出现的农民工通过爬高楼、自杀等极端方式讨薪的事件，一度成为社会关注的热点；另一方面，由于信息不对称，购房者被开发商蒙蔽的情况也常有发生，资金的问题、房屋质量的问题、物业服务的问题等等，给房地产行业的形象带来了严重的负面影响，扮演了“增加不和谐因素”的角色。

2.3 纳税与财富不成比例 近几年，房地产业已成为崛起速度最快、产生亿万富翁最多的暴利行业。据权威机构的调查数据显示，房地产业是十大暴利行业之首。在各类宏观调控政策之后，房价依然猛涨，可在纳税上，房地产企业却是纳税的“侏儒”。房地产业之所以纳税少，原因在于房地产商本身对税收的规避、转移和偷税漏税上。

2.4 开发商骗贷现象严重 房地产开发是资金密集型产业，对于资金的需求量相当大。而我国目前的融资环境上，开发商获得直接融资的渠道狭窄，仍然是以银行贷款的间接融资形式为主。为了解决资金的周转问题，降低融资风险，某些开发商抓住银行政策的空隙，通过办理假按揭骗套取银行信用，诈骗银行信贷资金。

2.5 环保节能有待提高 随着社会的发展，绿色住宅将是中国的房地产发展方向。然而，开发商为突出卖点吸引消费者，一味追求房屋的美观，忽视了房屋的节能环保，暴露出了一定的问题。破坏土地严重，盲目开发浪费大量耕地；建筑垃圾未有效处理，随处堆放；能源浪费严重。

3 房地产企业承担社会责任问题的根源

3.1 企业经营利益至上 作为市场微观主体的企业是理性的，其目的就是追求企业利益的最大化。而企业的利益包括短期利益即利润的最大化和长期利益即以利润为基础下的持续发展。在企业发展的早期阶段，企业为了生存，只考虑到企业的短期利益，会不择手段地追求利润的最大化。企业采取的主要手段就是不断降低成本，力求产出的最优。在这一目标导向上，在无政府规制或政府规制低效的前提下，企业就会选择给工人最低的工资，最长的工作时间；不改善工人的工作环境，不采用或少采用环保措施等一系列能减少成本的做法。企业也因此无视企业的基本社会责任，或仅将增加利润作为企业的惟一责任。而按规制行事的企业的成本则会增加，此时外部的弱约束使得“劣企业驱逐良企业”的现象就会发生，遵纪守法的企业由于没有竞争力而被迫退出市场。这也可以解释为什么目前许多房地产企业生产过程中安全事故不断；为什么建筑企业拖欠工人工资事件时有发生。

3.2 信息不对称下的道德风险 从房地产企业的生产来看，关于企业产品——房屋楼盘——的信息在生产者和消费者之间是不对称的，开发商对自己开发的楼盘的质量、成本、所能提供的物业服务以及自身存在的问题等方面的信息十分清楚，而购买者基本处于信息劣势。房地产企业在房屋信息上占有优势，往往会产生垄断某些真实信息的动机，有的通过扩大或夸大售房广告，隐瞒产品的关键不良信息，甚至发布虚假信息误导消费者的选择决策。

3.3 利益相关者对房地产企业的影响力度有限 第一，政府监管不力。制度约束的漏洞和政府部门监管的缺位是导致房地产企业社会责任缺失的重要因素。一些房地产商丧失社会责任，某些政府部门也难辞其咎。正是政府部门监管的缺位和部分官员对社会责任问题的利害认识程度不够，使一些房地产商肆无忌惮。由于房地产业对推动地方GDP增长具有强大作用，一些地方政府多以“宽容”态度对待房地产商的违法违规行为。第二，行业协会的自律作用有限。张维迎在谈房地产业时提到：“仅仅依靠政府管理只能是恶性循环，但中国现在还没有信誉良好的评级企业，无法对房地产企业进行标准的信誉衡量，符合市场规律的监管和约束机制还很缺乏。所以我们提倡行业自律。”然而，目前我国行业协会普遍存在会员在行业中覆盖面过窄的问题，意味着协会所能掌握的企业和行业的信息不充分，难以发挥综合性的协调作用。其后果是，容易造成房地产企业间不守信，因为缺乏行业内的信息通报制度，企业的违约行为、拖欠款行为没有在全行业内公开披露，不会受到其上下游企业的惩罚——停止与该企业的合作项目，且不与该企业合作，不签订任何合同。

4 督促房地产企业承担社会责任的对策分析

4.1 建立自律机制 履行社会责任是企业的一种自律行为，是企业内在的、自愿的、主动的责任选择。因此，房地产企业自律机制的建设尤为重要。企业自律约束是对自己的经营理念、经营行为进行自我规范、约束和控制。为此，一是要提高企业道德标准，二是要实行企业道德的内部制度化。

4.2 加强政府监管 作为国家和各级政府，应该扮演企业履行社会责任监督者的角色，并制定和完善有关的法律法规，强化法令的操作性和执行效果，加大执法力度。

4.3 发挥社会舆论的导向作用 社会舆论在企业责任制约中的作用主要表现在，一是理性的引导作用。即通过舆论的宣扬和弘扬，使企业及其员工了解什么样的行为是合乎理性的、应该做的，什么样的行为是悖逆理性，不应该做的。二是理性约束作用。社会舆论作为一种强大的社会精神力量，通过曝光、评价等方式，对企业的不负责任的行为形成强大压力和有效约束，敦促企业履行社会责任。

4.4 建立企业社会责任评价体系 国家行业监管部门要制定一套正确的完善的企业社会责任评价体系，科学评价企业的社会责任，并以年度单位向社会公布排行榜，让企业接受社会的赞誉与监督。

需要强调的是，强化企业的社会责任，要建立在企业可能负担的基础上，不能假借企业履行社会责任向企业搞乱摊派、乱收费；要根据企业的经济规模和实力，根据企业的市场覆盖率和市场占有率，来评估企业的社会责任承担能力，使企业的社会责任与经济责任相符。

参考文献：

[1]李立清.企业社会责任研究[M].北京：人民出版社，2005.

[2]张维迎.产权、政府与信誉[M].北京：生活·读书·新知三联书店，2001.