我国房地产价格的上涨原因以及对策

金明哲 张 超

【摘要】 通过从影响房地产价格的几个主要因素入手,分析揭示房地产价格过快增长的原因以及如何抑制房地产价格上涨。

【关键词】 房地产;成本;对策

一、我国近年房地产价格持续上涨的原因分析

(一)建筑成本推动地价上涨

随着国民经济和城市建设的发展,相关土地会因“级差地租”变化的影响,造成土地出让价格的上涨,这是完全正常的。土地储备和“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度实施以来,对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。需要密切关注的是地价的不正常上涨。

首先,土地批租制度存在明显的缺陷。城市土地使用权有偿出让就是土地批租制,是指在土地所有权属于国家的前提下,土地使用者可以向国家购买一定期限的土地使用权。使用权取得时,用地者要将批租期限内的大部分税费一次性缴付,短期内会造成地价过高,间接抬高了房价。土地出让过程中的非正常因素造成土地使用价格隐性上涨。

其次,开发企业融资成本上升。近年来,为了打压房地产泡沫,制止房地产过度开发,管理部门出台了一系列政策,提高了开发企业的贷款门槛,造成新建房地产项目融资成本上升。房地产开发企业的资金来源中,除自筹资金外,主要是国内银行 贷款及其他资金来源。其他资金来源基本上是房地产预售款,房地产预售款中有很大部分是消费者按揭贷款。在自筹资金中也仅有16%左右是房地产开发企业的自有资金。总的来说,房地产开发企业80%以上的资金是来自于银行贷款,在政府不断调整银行利率的过程中,房地产开发企业的资金获得成本也自然会上升,引起房地产开发企业抬高房价。

(二)房地产供给结构变动推动

目前房地产市场供求总量的阶段性失衡直接影响房地产价格变动,即中低价位商品住房供应量下降,高档商品房供应增加,使得商品房平均价格上扬,这与当前房地产市场的结构性矛盾是吻合的。全国经济适用住房投资同比增长缓慢,占开发投资的比例较小。部分地方经济适用住房供应量减少十分明显,出现了中低价位普通商品住房供不应求的现象,部分城市中低价位的住宅所占比例不到10%,高价房占到40%以上。房地产供给结构的不合理推动了商品住房平均价格上升。必须密切关注当前非住宅物业(特别是商业物业)的供需状况,目前非住宅物业已呈现供大于求状况,有的城市非住宅供应量占据总量的三分之二,仅2004年一季度有9个省份房地产开发投资增幅超过60%,其中主要是非住宅投资。

(三)城市化进程加快

消费和投资需求导致住房需求旺盛随着城市化进程的加快和原有城市规模的扩大,一方面城市人口的膨胀产生了巨大的住房需求;另一方面市原有居民同样需要改善住房条件,提高住房水平。随着我国经济发展,居民可支配收入提高,民间资金雄厚,大量资金需要寻找投资渠道,股票市场等投资渠道目前又处于低迷状态,这是房地产投资需求不断扩大的经济背景。

二、抑制我国房地产业市场价格呈上升趋势的对策

(一)加大城乡一体化

加强小城镇建设的力度以抑制我国中心城市房地产业市场价格上升的趋势。一般认为,城市人口占总人口的比重达70%以上,城市化进程才会稳定下来,我国这一比重才37.8%左右,城市化的潜力很大。党的十六大报告也指出:要逐步提高城镇化水平,坚持大中小城市和小城镇协调发展,走中国特色的城镇化道路。这是统筹城乡经济、社会发展,推进城镇化建设的根本指导思想。要加大城乡一体化、小城镇建设即发展城乡一体化、小城镇建设要以现有的县城和有条件的建制镇为基础,科学规划,合理布局,同发展乡镇企业和农村服务业结合起来,减少农村人口向中心城市的转移,更好地抑制我国中心城市房地产业市场价格的进一步上升。

(二)鼓励房地产行业实行开发成本透明化

成熟的房地产市场,信息应透明化,公开化,应避免开发商与消费者之间的信息交流堵塞情况的发生。房地产企业为消费者提供较为关注的信息,及时解决消费者心中的各种疑问,作为消费者要相信国家的调控能力,克服从众心理,形成理性的消费投资习惯,不要盲目从众。对相关信息要学会去伪存真,不要受投机性炒作的影响,把握投资方向,客观上稳定了房价。

(三)优化对房地产业的监管,降低违规操作

政府对房地产开发项目实施虽然实施了严格而繁琐的监管,往往达不到预想的效果,其实审批中的大部分环节可以通过市场来加以检验。政府需要做的是在开发前对房地产开发企业的资质、信誉情况进行审查;建设中及建筑完成后进行严格的质量验收。严格规定每一个必须进行的审批环节所需要的具体时间,超过期限可以提出申诉索取赔偿,注意正确运用财政货币政策对房地产业进行调控。在实施宏观调控的过程中,要区分对不同政策措施可能产生的结果,由于目前对房地产市场管理制度尚不健全,开发商可能通过各种方式将由此产生的成本转嫁给购房者,不仅不能有效地抑制房地产的过热现象,促使房价一路飙升。