王石 以教父姿态过地产寒冬

叶　檀

2008年的房地产业，王石是个炙手可热的人物，他以拐点论与降价的方式向左走，而另一派则是坚挺的价格向右走，房地产市场被不同观点撕扯。

很显然，四处登顶的王石绝不甘于退出房地产江湖，而是想借市场调整之机，成为房地产业的精神教父。

王石成为教父有两个法宝，一是对于政策变迁的敏感领悟，二是房地产制造的专业化、精细化。

教父情结

对政策的把握是成功的中国商人的通用秘笈，当此轮房地产调控以越来越强的姿态袭向房地产市场时，王石最早嗅到了市场的变化。

王石在07年下半年最早抛出房地产市场拐点论，之后在08年1月份对拐点作出解释。当他以高屋建瓴的口气表示，自己所理解的“拐点”是指房价的理性回归，按照房价收入比而言，房价已经太高，房地产市场必须进行刮骨疗毒式的大改革时，王石显然已经脱离了自己的开发商身份，而在指点中国房地产市场，甚至中国经济的未来江山。

王石多年来的一系列言论可以印证这一点。他曾经指出“居者有其屋”的蓝图是，“未来要走向和谐健康，需要各方的努力。政府解决政策层面的问题，消费者也有居住理念的选择把握，而发展商在这样一个特殊的阶段，更应该把握好自己的方向。”他也很早提出了企业公民的理论，并屡屡号召同行践行。他声称与多个城市的政府合作，愿意“开发廉租房”，宣布2006年万科成立的第一个基金将用于“古民居住宅的保护”。所有这一切，显示王石绝不仅仅愿意充当房地产行业的领头羊。

以王石亲历改革的多年经历，在商海的沉浮，最重要的是根红苗正的出身，他的教父情结无法排遣。虽然一些媒体给王石戴上房地产业教父的桂冠，但王石并没有成为教父，除了冯仑外，潘石屹、任志强等人在商道甚至市场判断上，都与他有深刻分歧。并且，王石所提出的房地产商业化、精细化理论，受制于中国市场的现实，只能在极为狭小的范围内推广。

也许正因为如此，王石才四处登顶，将世界高山踩在脚下，来弥补内心的缺憾。

命门

何以如此？恐怕与王石的圆滑有关。

有著名的案例。王石在传记《道路与梦想》中，提及1997年在深圳与朱镕基的对话，他抛开房地产，先谈分税制扩大税基的作用，表示“举双手赞成分税制。我们大一统的国家，习惯一大二公，一平二调，向来不承认地方利益。通过税制改革，第一次从税法上明确了中央和地方是不同的利益主体。”他不仅赞同1993年起朱镕基就大力推行的分税制，还赞同宏观调控，并成功地让朱镕基鼓起了以房地产当作支柱产业、拉动内需的信心。

真是一石三鸟。付出的代价是，王石的形象因此含糊不清。他口口声声降价为群众，真切地助推了房地产的市场化，这让左派痛恨他，而他此后一连串为政府宏观调控剖白的言论，又让希望跳出政府几十万个文件法规窠臼的同行牙痛。而王石大幅降价促销的行为既损害了万科已购房的老客户，也让同行生疑万科是不是想趁市场低迷行并购之事。

最让王石与万科失分的是地震捐款事件。这也许是中国大多数企业家的痛苦，他们无法树立鲜明的旗帜，四处讨好的结果是有可能得罪大多数人。

阴谋与阳谋

我国商业信用土壤恶劣，让阴谋论成为思考常态。围绕着王石的是阴谋论泛起。

1992年邓小平南巡之后，全国掀起房地产热，房地产投资平均利润高达40%以上。1992年底，王石公开提出，净投资回报率高于25%的项目万科不做；抨击房地产行业政策法规不完善，开发商通过权钱交易、暗箱操作等手段获得土地，一夜暴富。知情人揭底：王石在政府的形象不好，与当权者关系糟糕，吃不着葡萄就说酸。王石可以说动朱镕基，但以他教父般的个性，与地方政府的关系想来不会太好。

王石一直在抨击土地泡沫与房价泡沫，但万科拿的地并不少，万科的房价在同质的楼盘中并不低。王石承诺：“万科在开发低收入住宅方面尽了力，”但2006年度，万科的经营利润达到21亿元，比上年度上涨60%。

王石对此的回应是，“不可否认，房地产开发商的利润中间有一部分来源于价格上升。但说地产公司的利润都是来源于高房价却不是事实。最反映企业赢利能力的财务指标是净资产回报率，万科2004年是14.2%，2005年是16.3%，达到历史最高水平，而万科的标杆企业——美国帕尔迪公司常年的净资产回报率在16%～18%。相比之下，为何说万科是暴利呢？”

净资产回报率高不能否认房价高，王石在此陷入悖论——作为一个优秀的企业家，他不能想看着高价无动于衷，不享受高利润；作为教父，他必须适时远离利润亲近精神。两美俱、二难并，几乎是不可能的事。

孙宏斌事件也是让王石业界形象受损的一件事，王石无法接受后辈要替代万科的狂想曲，一再弹压，表示黑马顺驰是破坏行业竞争规则的害群之马。在顺驰易主后，想必王石舒了一口长气。

万科作为住宅房产龙头企业，一直抱怨市场占有率过低，市场低迷期恰好是洗牌机会，这是阳谋，而不是阴谋。王石所谓的短期内房价超过收入水平过快上涨的现象不可持续，市场需要理性调整；但只要定价合理或者增速调整到合理趋势，市场内强劲的购买力仍会表现出来。换成大白话，目前房地产要洗牌，万科要扩张，等调整周期结束以后，万科的市场前景一片灿烂。当那时，仅凭平均利润，万科也能过上好日子。

推广专业化

王石在房地产行业是有梦想，他的梦想是专业化与精细化。

专业化有两重意义，一是指企业专注于某一行业，而不搞多元化投资。王石在自己2008年4月“专业化PK多元化”的言论中，把率领的专业化的万科与多元化的复星作了比较。王石显然不看好多元化之路，因为“以短期的资源来抗击巨型企业长期的能力，即便存在局部和短期的合理性，在更长时期来看也难以是最优的”。

万科用长达9年的时间把房地产之外的其余业务全部出手，此后将自己的主业进一步集中于商品住宅，在商品住宅中又进一步定位于面向城市普通白领，主要位于城郊结合部的住宅开发。按照王石的说法，要把国内42个百万人口的城市作为自己房地产开发的目标城市，并准备在5年内将开发业务覆盖这些城市（不过，后来他又修正说这只是一个战略目标，说没有严格的时间表）。万科房地产开发新进入国内哪一个城市，都要确保在三四年时间内进入当地房地产市场占有率的前三名。这种专业化其实是行业集中度的典型反映。

所谓专业化的另一层含义是建立流水线作业，如二战后为复员军人兴建的美国莱维特小镇，复员军人们的圣诞老人威廉·莱维特在长岛的纳索县里买了一块1500 英亩的马铃薯地，用流水作业进行，第一批所有的1.75万套住宅，全部预制构成，每家同一式样，机器听从号令，分秒不差。后面接踵而来的就负责铺上混凝土地面，跟着电工就来竖街灯柱，工人就来挂上路牌。接着，就把每个屋子地段划分好。一队队的汽车就在已经凝固的混凝土路面上滚滚而来。房子很快就盖好了，包括手续费、绿化和厨房电器设备在内，还不到1万美元。

专业化才能降低成本，才能“薄利多销”，才能在降价后仍有利润空间。莱维特小镇引领了一代潮流，房地产商们纷纷跟进，政府也适时而动，以发放国债的方式修建高速公路等基础设施，不会漏过商机的人们纷纷赶过来建校、开市场、建厂，一座座交通便捷的小镇由此而生。

这样的专业化需要原材料的统一市场，需要简化的具有法治精神的税费体制，需要市场化的土地一级市场，需要统一的严格的产品标准，在目前的中国显然做不到。王石所讲的专业化集中在第一个层面，而无法渗透到第二个层面。

因此王石提出精细化进行补救。他说，万科的第二个十年，通过专业化获得了成功，万科的第三个十年，即2004至2014年将致力于精细化，具体讲就是只做城市住宅，把住宅开发中的各环节力争做精细，做到家。

这一想法来自于王石对日本企业精细生产模式的推崇，受限于各种条件，王石的精细化远未成功。精细是工业化后期制造业到达顶峰的产物，也是德日文化的产物。王石所谓的精细化，目标是占据制造业高端，改造本国文化，他明言“万科要想保持自己的地位，必须解决文化这方面的缺陷问题。在房地产领域，中国企业一定要联合起来搞投标，联合起来搞行业的标准化、产业化，但是我们万科还困在这里，一合作就出现以他为主、以我为主的问题。如果我们想受人尊重，加入WTO之后，中国企业还想继续健康的发展，必须专业化、精细化。在文化上要有更多的开放、包容、平等”。

尾声

王石留给中国房地产市场的是无尽的争议，而不是他所憧憬的行业教父地位，以及专业化、精细化的运作。

房地产生态是中国商业生态的典型缩影，被市场分割、贫富差距、利益博弈所纠缠，在这样的大变动时期，谁想充当教父都是不现实的，最终历史会让房地产业界之外的人物，拥有政治与经济资源的人，来扮演这一角色。

最终，房地产问题的核心，在房地产市场之外。