浅析房价和地价的关系

何晖扬

摘要:房地产作为国民经济的重要组织部分,是我国国民经济支柱产业之一,但随着我国经济快速发展,在宽松货币政策下,城市房价快速上涨,地价也随着不断上涨,房价和地价关系成为人们讨论焦点,文章通过房价和地价的内在关系、静态关系、动态关系三方面进行分析,并结合实例分析,得出城市房价快速上涨,带动地价上涨,地价上涨反作用于房价上涨的交织关系,并对房价上涨的原因进行分析,提出调控房价快速上涨切实方法,使房价地价在平稳中发展,促使我国房地产健康有序的发展。

关键词:房价地价;关系;调控

经过20年发展,房地产作为国民经济的重要组织部分,成为我国国民经济支柱产业之一,对我国经济稳定和发展起到举足轻重的作用。房地产具有收益、保值、增值和消费特点,已成了人们改善生活和投资热点。但随着房价过快上涨,政府出让地价也不断上扬,各城市“地王”不断刷新,房价和地价之间关系成为社会各界关注焦点,是地价决定房价,还是房价决定地价,人们对房价和地价关系讨论越来越激烈,参加讨论的有政府部门、开发商还有经济学家,由于不同角度,不同利益、不同思想观念,对房价和地价关系观点有所不同。本文将对房价和地价的关系进行深入探讨。

一、房价和地价的内在关系

房价是指房地产的市场价格,是土地及定着在土地之上建筑物、构筑物特定时间的市场交易价格。房价有成本价、基准价、指导价和市场价之分,人们所说房价普遍是指房地产市场价,市场价指不同地区不同类型的房地产市场交易价格。市场价分为一级市场房价和二级市场房价,一级市场房价(称一手房价)指开发商销售房地产市场价格,二级市场房价(称二手房价)是人们通过中介流通房地产市场价格。一手房价和二手房价是不同的,一般一手房价开发商在市场定价比周边二手房房价要高,有的甚至高出很多。房价特点主要是区域性、类型性、即时性,当其他条件相同情况下,不同区域房价是不同的,不同类型房价是不同的,不同时点房价也是不同的。地价是指地方政府通过招拍挂方式出让给自然人、法人和其他组织的土地价格,在地产市场中,一般情况下,国有土地是政府出让给开发商。地价分为起始价、底价、出让价。出让价是开发商通过招拍挂竞得土地开发权的成交价格,人们关心的地价是政府出让地价。房价和地价区别在于主体不同,房价主体结构主要是开发商-市民、市民-中介-市民,地价主体结构主要是政府-开发商。对于同一个楼盘来说,房价和地价关系从数学角度属于“包含”关系,房价包含地价,房价大于地价,但极少有房价小于地价的情况出现。

二、房价和地价的静态关系

影响房价因素很多,在其他因素不变的情况下,本文从静态角度分析房价和地价二者的关系。针对单独房地产项目,依据房地产估价路线法,公式:房价=地价+建安费+税费+利息+管理费+利润。其中,建安费、税费、利息和管理费一般是可计算的相对固定。而地价是开发商从政府土地市场上通过招拍挂竞买价格,从定价时点说地价相对房价也是一个固定值。根据国土资源部统计数据,2009年5月底开展620个案例调查,销售房价最高为45000元/平方米,最低为1130元/平方米;地价占房价最低比例为5.3%,最高为58.6%。大多数项目地价占房价比例在15%-30%。620个案例平均为23.2%。地价、建安费、税费、利息、管理费构成楼盘开发的成本价,开发商获得地块进行楼盘开发时,开发商确定房价时点前,包括地价在内的成本价是相对固定,可见一个楼盘的房价除了和成本价有关外,还和开发商的利润有关。房价高于地价等构成的成本价,高出成本价多少往往取决于开发商的利润,可见高房价不是由地价决定。2006年2月,温州大学操场地块、成教学院地块、温州商校操场地块三宗分别出让给温州三家不同开发商。楼盘分别取名中央公馆、东南角一、华府天地,这三个地块出让时间是相同相近,位于是同一区城,且相距很近,出让时住宅楼面地价均是6400元/平方米,开发楼盘品质也差不多,但是销售房价各不相同,2007年1月中央公馆房价销售平均价为17000元/平方米。2007年10月,东南角一精装修房价销售平均价为27000元/平方米、扣除精装修造价2000元/平方米,实际销售平均价为25000元/平方。2008年12月,华府天地精装修房价销售平均价为33000元/平方米,扣除精装修造价2000元/平方米,实际销售平均价为31000元/平方米。中央公馆楼盘当时均价远高出周边大华名豪精装修楼盘均价13000元/平方米,高出房价4000元/平方米,相对另外两个楼盘自己房子卖了觉得很吃亏。从三个楼盘看出地价占房价比例分别为40%、25.6%、20.6%,房价远高于地价,高房价其实取决于开发商的高利润。总之,从静态分析,房价和地价二者关系,一般房价是高于地价。在低房价时代(利润率≤国际惯例15%),从单个楼盘的房价高低是取决于地价、建安费、税费、利息、管理费等构成的成本价,但不是取决于政府出让的地价;在高房价时代(利润率≥国际惯例15%),实际上高房价更多取决于开发商高利润。

三、房价和地价的动态关系。

(一)同一区域的房价上涨带动地价上涨

从动态角度分析,房价和地价关系是非常复杂关系。影响房价因素很多,主要归为以下方面。第一,政策面是国家对房地产市场宏观方面政策。20世纪90年代,我国住房分配制度改革,由货利性分房向货币化、商品化转变,这是对房地产利好。第二,基本面主要是国民经济、银行信贷、税收等,基本面因素对房价的影响较大。国民经济快速发展,人们对固定资产尤其是不动产投资看好,对将来房价上涨预计导致房价上涨。银行信贷对房价影响是极大,在宽松货币政策下,银行利率在下降周期中,处于低利率状态下,商品将呈现通货膨胀状态,房价会大幅上涨。在银根紧缩情况下,利率上调周期中,处于高利率状态下,房价会进行下跌调整。税收主要是契税,营业税、个人所得税调整和增收,对房价起到一定积极影响,契税下调,促进房地产交易活跃程度,交易量上升,使房价会在一定程度上涨,营业税和个人所得税增收,降低房地产交易活跃程度,交易量下降,从理论上房价有向下调整,但房地产税收提高和增加,出现“羊毛出在羊身上”,卖房者把税收转嫁在房价上,无形中提高了市场房价。第三,楼盘自身面:主要是楼盘区域位置、小区环境、建筑密度、建筑间距、房屋朝向、楼层、套型、装修、物业管理、科技含量、楼盘宣传策划等因素影响,各因素不同房价是不同的,甚至相差较大,在同样条件下,品质好楼盘经过策划后房价远远高于周边房价。房价受影响因素很多,不管各影响房价因素如何变化,最终主要是影响房地产供求关系,从长远讲,房价变化是符合价值规律变化的,房价是随楼盘价值上下波动,价值是指房地产的成本价。在一定情况下,房价是在低于价值以下运转。受金融危机影响下,一些国家、一些地方房价低于价值销售。例如,2007年7月,美国次贷危机中房地产,1993年受东南亚金融危机影响我国海南房地产。但在国民经济向好发展背景下,房价会高于价值在上方运转,尤其是宽松货币政策低利率情况下,房价会远远高于房地产价值,现在北京、上海、温州等地房地产市场,有的楼盘房价高得离谱,上海汤臣一品楼盘房价高达11万元/平方米,温州鹿城广场房价高达5万元/平方米。房价快速上涨根源主要是当政府创造环境,开发商垄断了房地产市场,银行推动房地产市场发展。地价是政府的垄断行业,当地政府控制资源,主要受国民经济、政策、区域位置、房价等因素影响,但受房价影响较大。当房地产市场处于繁荣时,房价处于高价状态下,开发商预计未来地价还会不断上涨,会积极报名参加当地政府组织国有土地招拍挂活动,开发商参加越多竞争越激烈,政府出让地价水涨船高,有些开发商为了得到一块中意地块可以不惜一切代价,通过几十轮,甚至一百多轮竞投,高价拿到地块开发权,这样各城市“地王”不断刷新,地价上涨本质是开发商对未来房价上涨预计。2009年4月,温州新房销售均价在22000元/平方米,4月22日,温州市区原南站地块出让中标价为9亿元,楼面地价达20000元/平方米。可见在动态状态下,同一区域的房价上涨会推动地价上涨。

(二)同一区域的地价上涨反作用房价上涨

地价上涨,地王不断刷新,人们预计“面包不可能低于面粉”在一定程度下带动周边房价快速上涨。2004年11月,温州市江滨路造船厂地块出让。曼哈顿楼盘,中标土地出让金为15.3亿元,楼面地价达9000元/平米。当时周边房价6000元/平米,一夜之间周边房价上涨2500元/平米,大部分房东预计将来房价还会上涨出现惜售现象。总之地价上涨会推动周边房价快速上涨。房价和地价二者的关系,不是“鸡和蛋”关系,虽然房地产中房和地是不可分割,但房产市场和地产市场是两个独立市场,两个市场是相互影响。先有房产市场中的房价不断上涨,直接影响地产市场中地价上涨。另外地产市场地价上涨,通过预计将来房产市场房价上涨,在国民经济快速的发展中,宽松货币政策,银行低利率情况下,房价地价在交织中上涨运行。为此,在动态状况下,二者关系是先由房价上涨,房价推动地价上涨,地价反作用于房价上涨。

综上可知,在国民经济快速发展,房价和地价快速上涨,导致我国许多城市处于高房价时代,房地产泡沫越来越大,不利于房地产业健康发展,不利于当地其他行业发展,不利于我国经济发展。为促进房地产业的健康发展,政府要找准方向,对症下药,关键是开发商开发楼盘在一级市场上大幅拉高房价销售,带动二级市场周边房价快速上涨,开发商又在政府出让地产市场上高价竞买土地,高地价又推动同一区域周边房价上涨。对房地产进行调控关键是要通过控制金融信贷工具,严格控制银行年度信贷指标,同时细化制定银行房贷每月信贷额度,防治银行在房贷上扎堆放贷,银行监督部门要加强房地产价格动态管理,尤其是针对开发商一级市场房价,加强风险防范,在贷款上采用分别对待政策,对开发商开发的高价楼盘,尤其是大幅提高房价爆炒的楼盘,要大幅提高房贷首付款,大幅提高房贷利率,提高购房人门槛,对开发商高房价定价预计受到抑制,也影响了一级市场房价暴炒现象。只要抑制城市中虚高房价,控制了房价过快上涨带来风险,才能使房地产平稳发展。2007年7月美国发生了房地产次债危机,这血的教训是深刻的。同时要加强对开发商高房价楼盘进行监管,对发布虚假广告宣传进行惩治,对乱宣传和疯抬楼盘房价扰乱房产市场行为的进行教育,且要适当加强风险投资宣传,积极引导市民进行合理房地产消费和投资,使我国城市房价和地价处于合理健康状态,不断促进我国房地产进入健康有序的发展。

参考文献:

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2、马俊.试论房地产业在国民经济建设与发展中作用[J].魅力中国,2009(20).

3、胡勤勤.对房价与地价的再认识[EB/OL].http://ligkdcgzk.blog.163.com/blog/static/50409178200973154530102/,2009-08-31.

(作者单位:温州市公共资源交易中心)