金融危机对中国房地产市场的影响及其对策分析

赵铭钰　　蔡　旭　李　琳

摘要：次贷引发的全球金融危机已经不可避免地波及到了中国房地产市场，受宏观经济减速影响，房地产企业陷入资产贬值、商品房成交量大幅萎缩、消费预期不足、市场缺乏信心、企业融资困难等诸多困境中。为尽快消除金融危机带来的不利影响，房地产企业必须及时调整经营理念，积极采取一切可能的应对措施。

关键词：金融危机次贷危机房地产市场

1金融危机与次贷危机

从美国第二大次贷机构——新世纪金融宣布2006年第4季度业绩出现亏损，到美国“两房”危机、雷曼兄弟申请破产、美林银行被收购、美国最大的保险公司AIG濒临破产，再到全球股市的持续下跌，次贷引发的信用风险已经演变为全球性的金融大海啸。

中国也不可避免地受到这场金融危机的波及。为了应对金融危机带来的不利影响，将损失降到最低，我国政府在不足百日内连续五次降息，并出台了力度空前的“4万亿投资计划”，表明了国家促内需保增长的决心。

国际宏观环境的剧变，使得中国房地产市场遭遇资产贬值、消费预期不足、融资困难、商品房成交量大幅萎缩等不利影响。房地产企业必须及时调整经营理念，采取一切措施积极应对。

次贷又称次级按揭贷款，是给信用状况和还款能力较差的个人的住房按揭贷款。次级按揭贷款的利率更高，因此风险大、收益也大。次贷危机又称次级房贷危机，是指因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴。美国次贷危机的主要原因就是过于宽松的房贷政策和住房抵押贷款的证券化，而利率的上升和房价的下跌使得房地产市场泡沫破灭，最终导致这场危机爆发。

金融危机又称金融风暴，是指一个国家或几个国家与地区的全部或大部分金融指标(如短期利率、货币资产、证券、房地产、土地价格、商业破产数和金融机构倒闭数)的急剧、短暂和超周期的恶化。其特征是人们基于经济未来将更加悲观的预期，整个区域内货币值出现幅度较大的贬值，经济总量与经济规模出现较大的损失，经济增长受到打击。同时，还伴随着企业大量倒闭，失业率升高，社会普遍的经济萧条，甚至有些时候伴随着社会动荡或国家政治层面的动荡。

2金融危机对中国房地产市场的影响

2.1宏观经济减速波及房地产业根据国家统计局近期发布的2008年国民经济与社会发展统计公报显示，经初步核算，2008年全年国内生产总值为300670亿元，比上年增长9％，但总体上出现逐季度回落现象，其中第四季度增速仅为6.8％。受宏观经济减速影响，我国工业增速连续、明显回落，国民经济主要产品产量大幅下降。而且在未来一段时期，宏观经济增长下行压力将不断增大。中国房地产业也受到显著影响。2008年全国商品房销售面积为612亿平方米，同比下降19 7％。销售面积的大幅下降造成了商品房空置面积的大幅增加。截至12月末，商品房空置面积为1.64亿平方米，同比增长21.8％，这比1—11月的月均增幅高6.5个百分点。同时，房地产业投资增速明显放缓，土地购置面积、新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了同比下降的态势。

2.2失业、减薪降低了消费者的消费能力和消费意愿随着金融危机对宏观经济影响的不断蔓延，中国沿海大批中小型出口企业倒闭，其他企业也纷纷减薪、裁员。这直接导致居民收入增幅下降、失业率上升，其消费能力和消费意愿受到严重影响。根据国家统计局发布的社会需求指数和社会收入指数显示，2008年这两个指标都出现了大幅下滑，现已接近1992年以来的最低点。

2.8外资撤出影响了房地产市场的信心受金融危机影响，许多外资机构开始出售在中国的房地产物业。其原因主要有三个：一是外资机构在这次金融危机中损失惨重，流动资金出现问题，需要通过出售房地产物业收回资金；二是中国房地产市场受到金融危机的波及，销量和价格增速都出现了大幅下降，各方对后市走向分歧严重；三是人民币升值的步伐放缓。但是，由于外资占中国房地产总投资比例不足2％，因此外资机构的这种出售行为对房地产交易总量的影响不大，但对于整个房地产市场的价格和消费者预期会产生较大的负面影响。

2.4影响消费者预期房地产市场受消费者预期的影响很大，在这个兼具投资和消费双重属性的特殊市场中，消费者预期往往起决定性作用。美国次贷危机使消费者认识到房地产不会只涨不跌，它也存在着巨大的风险。对金融危机的心理恐慌、各主要发达国家房地产市场的恶化效应、对经济复苏缺乏信心、对房价下调的进一步期待等因素严重影响了消费者预期，这使得房地产投资变得更加谨慎，消费需求进入了观望状态。2008年9月末，央行2008年第3季度全国城镇储户问卷调查结果显示：未来三个月打算买房的居民仅占13.3％，分别比上季度和去年同期下降1.8和2 8个百分点，创1999年以来的最低水平。在调查的七个大城市中，北京、上海、天津和广州等城市未来三个月打算买房的居民均不足10％，低于全国平均水平。

2.5影响房地产企业融资受到金融危机的警示，不少商业银行对房地产信贷紧缩，惜贷情况严重。以上海市为例，2008年上海市房地产开发贷款比去年下降了1.31亿元，这表明房地产企业获得银行贷款的能力正在下降。在资金来源渠道单一的背景下，交易量的持续低迷和信贷紧缩，导致许多资金链紧张的房地产开发企业面临生存问题，整个产业也面临进一步整合。

3房地产企业的应对策略

3.1充分利用政府的宏观调控政策2008年9月以来，愈演愈烈的国际金融危机，使得国内经济呈现下滑态势，通胀压力逐步缓解。为加大经济刺激力度，央行连续五次降息，以积极的财政政策和适度宽松的货币政策为手段，进一步扩大国内需求，保持经济平稳发展。

在行业政策方面，10月17日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析经济形势，安排部署十项经济工作，其中明确提出要“支持居民购房”；财政部和央行宣布：从2008年11月1日起，对个人首次出售或购买住房暂不征收印花税，对个人出售住房免征收土地增值税，商业贷款首次购买普通自住房和改善性普通自住房，利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付调整为20％，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策；11月5日国务院扩内需、促增长十项措施出台，其中包括“加快建设保障性安居工程”、“加大金融对经济增长的支持力度”；12月17日，国务院再推促进房地产市场健康发展的三项政策措施，包括符合条件的第二套住房首付贷款优惠、购房两年转让的免征营业税、取消城市房地产税等。

以上各项政策对房地产市场发展都是利好消息。一方面，可以使房地产企业以较低的财务成本且较容易地获得银行信贷，增强企业的流动性：另一方面，可以为房地产消费者节省更多的购房成本，从而间接地提高其实际支付能力，鼓励其消费意愿。房地产企业要充分把握这种政策契机，利用政府在经济下滑情况下的扶植政策，以各项税费的降低为卖点，坚持度过这段困难时期。

3.2保持价格平稳增强消费信心房地产价格的大幅下降是美国次贷危机的导火索，房价的稳定是房地产市场健康发展的重要保证。从2007年第四季度起，中国房地产市场进入了低迷期。在这种宏观经济形势下，房地产企业应该及时地调整价格，使其平稳地回归理性。这不但有利于缓解房地产消费者长期以来的观望局面，提升消费者信心，促进成交量的放大，还能加快房地产企业的资金周转，增强企业抵御金融危机的能力。

目前，中国国内居民对房地产的需求主要是以结婚置业、拆迁用房为主的刚性需求以及改善性自住需求，且需求量很大。房地产价格的平稳和理性有利于这部分市场需求的释放，从而拉动整个房市升温。

3.3实施土地储备战略根据中国房地产市场的现状和走势来看，房地产市场进入了此轮周期的下行调整阶段。这直接导致中国土地市场运行低迷，土地价格出现了较大幅度的下调。然而，随着一系列宏观经济政策的出台，中国并没有受到像其他欧美发达国家那样的重创，仍然保持了较快的发展速度。许多经济学家预测，中国将最先摆脱国际金融危机的影响，回到高速发展的轨道中来。因此，房地产企业应该认识到现阶段的调整绝不是中国房地产市场长周期的“拐点”，资金充足的房地产企业可以借此机会，低价囤积优质土地，增加土地储备，为企业的中长期发展奠定基础。