房地产项目融资模式的探讨

黄德忠　阳秋林

摘要：随着金融危机在全球的漫延，我国房地产业也受到严重影响，本文根据项目融资的特点，提出了房地产一些新的融资模式，如产品支付模式、ABS模式、售后回租等融资模式，为缓解房地产资金紧张具有一定意义。

关键词：项目融资产品支付模式售后回租

0引言

随着我国总体经济的快速发展，房地产业己成为国民经济的支柱产业之一。然而随着金融危机在全球的漫延，我国房地产业也受到严重影响。在此危机关头，创新性提出房地产项目融资模式，为房地产企业雪中送炭，为保持我国经济持续增长是件非常有意义的事情。

1房地产开发企业传统的融资方式

房地产开发企业传统的融资渠道主要有内部融资和外部融资。内部融资主要来自于房地产开发商自身的积累。开发商自身资金积累主要是指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资，前者积累过程相当缓慢，而后者目前在我国利用有限。传统的外源融资主要是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等，其中尤以银行贷款为主。而银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的限制。银行贷款项目的风险首先是由开发企业完全承担，然后由银行承担，非常不利于风险分散。可见，传统的融资方式已经严重阻碍了房地产开发企业的发展和壮大，通过安排建设项目本身进入资本市场筹集资本则会逐渐形成一种必然趋势。

2项目融资模式在房地产项目中的应用

对于房地产业来说，目前在我国许多房地产开发项目是通过成立项目公司来运作的，房地产开发项目抵押贷款也是以房地产开发项目资产为偿还担保，这使很多房地产开发项目的筹资具有了项目融资的一些特点。

2.1直接安排融资模式直接安排模式即房地产开发商(项目发起人)直接安排项目的融资，并直接承担其融资安排中相应的责任和义务。这是比较简单而普遍应用的一种项目融资模式。一方面，开发商与项目管理公司签订协议，由项目管理公司负责对房地产开发项目的建设和销售进行管理，开发商也可自行对项目进行管理：另一方面，开发商与融资方签订融资协议，由融资方提供贷款给开发项目。同时，开发商将自有资金注入开发项目，使项目得以启动。在项目的建设过程中，融资方通过银行帐户对项目进展情况进行监控，并按与开发商的协议规定陆续注入后续资金。当项目建设成功并进入销售阶段时，项目所取得的销售款项将按开发商与融资方的协议，一部分用于贷款的偿还，其余部分作为收益流向开发商。这种模式适合房地产开发商本身的财务结构不是很复杂的情况。即使是有限的追索权，因为直接使用了开发商名义进行融资安排，所以，对于资信状况良好的开发商来说，直接安排融资模式可以获得相对较低成本的资金。

2.2“设施使用”融资模式“设施使用”模式是指某种工业设施或服务性设施的提供者和这种设施使用者之间签订一种“无论提货与否均需付款“性质的协议，这种设施使用协议在工业项目中有时也称为“委托加工协议”。这种模式在房地产开发中可应用于廉租房建设等项目中，利用这种模式进行房地产项目融资的主要步骤有：①由项目投资者和当地政府达成协议，由当地政府提供一个“无论使用与否均需付款”的协议，并且这个协议为贷款银行所接受；②由项目投资者组建项目公司，使其拥有、建设和经营该房地产，也可将该公司推向股票市场，以吸收其他投资者资金；⑧房地产建设进行招标，中标公司需要具有一定的资信和经验，并能够由银行提供履约担保；④项目公司以房地产使用协议、承建合同和履约担保作为融资的信用保证；⑤当地政府利用每月收到的廉租房租金和部分财政补贴支付房地产使用费。

利用此种模式可以帮助政府解决建设廉租房所需的大量资金，而房地产开发商也可以获得较多金融机构的贷款。

2.3“产品支付”融资模式产品支付法是指采用无追索权或有限追索权的融资方法，提供贷款的银行从项目中购买一定份额的生产量，这部分产品的收益作为项目融资的偿债来源。此种模式可应用于房地产公司代某组织开发某项房地产业务，其中以单位集资建房形式为主，其实施步骤包括：

2.3.1由房地产投资者建立一个中介机构(或直接以某单位的名义)，从项目公司购买一定比例的房屋作为融资的基础：

2.3.2投资者交纳用于购买这部分房屋的资金给中介机构，中介机构再根据生产支付协议将资金注入项目公司作为项目建设和项目投资资金，项目公司承诺按一定方式安排产品支付，同时以项目资产和完工担保作为信用保证；

2.3.3房地产项目竣工后，项目公司将房屋销售给中介机构的投资者，用于偿还中介机构的债务。

这种模式的特点在于：首先，项目还本付息的唯一来源是项目产品：其次，节省了大量销售费用；另外要求项目公司提供最低生产量和最低质量标准的担保。

2.4BOT融资模式BOT是英文Build-Operate-Transfer(建设运营转让)的缩写形式，是为了动员私人投资基础设施经常采用的一种办法，具体做法就是政府将公用基础设施的建设和经营权交给私人资本，并授予特许权，然后由私人企业自行筹资建设，并在建成后自行运营取得预期收益，若干年后再移交给政府。BOT实际上是政府和私人企业间就基础设施建设所建立的特许经营权协议关系。BOT项目融资模式目前还发展出了BTO，BOOT，TOT等多种延伸形式。

BOT项目融资模式可应用于公共休闲场所的建设中，如公园等项目。BOT模式的操作流程基本上可以通过下列步骤予以实施：①作为项目发起人角色的当地政府选择并确定拟进行BOT项目融资的项目，就备选项目进行技术经济和法律可行性研究论证；②项目选定以后就开始准备招标和要约文件，提出招标条件邀请相关投资机构和财团提出项目建设开发的建议。作为企业则开始调查项目的可行性，与贷款方协商，准备组建项目公司；③政府在对投标者进行评估选择后，政府和企业进行相关协议的谈判工作，对项目的所有方面进行协商，并签订好法律文件；④在做好项目开发的全部准备工作后，就开始项目的建设和经营阶段，各方当事人根据协议履行协定义务和责任；⑤项目在经过数年的经营后，企业根据协议规定的要求把项目的所有权转让给政府。

2.5ABS(Asset-Backed-Secu ritization)融资模式ABS融资模式是以房地产项目所拥有的资产为基础，以项目资产的未来现金收益为保证，通过在资本市场上发行高级债券来筹集资金的一种项目融资方式。这种融资方式的目的在于，通过其特有的提高信用等级方式，使原本信用等级较低的项目可以进入国际高档证券市场，利用该市场信用等级高、安全性和流动性强、债券利率低的特点，降低发行债券筹集资金的成本。具体来说，利用ABS模式进行房地产项目融资的流程基本上可分为四个阶段：

第一，组建SPC阶段。SPC是Special Purpose Corporation缩

写，即特殊目标公司。这种公司包括国际权威资信评估机构较高资信评估等级(AAA或AA级)的信托投资公司、信用担保公司、投资保险公司或其他具有类似功能的机构。成功组建SPC是ABS顺利运作的根本前提；

第二，SPC与项目结合阶段。适合ABS的项目是拥有未来现金流入的大型房地产项目或几个中小型房地产项目捆绑组合项目，拥有这些未来现金流量所有权的是项目公司，这些现金流量所代表的资产是ABS融资的物质基础。SPC与这些项目的结合就是以合同协议的方式将项目公司拥有的未来现金收入的权利转让给SPC

第三，SPC发行债券阶段。SPC可直接在资本市场上发行债券筹集资金，或者经过SPC信用担保，由其他机构组织发行债券。SPC发行的债券或通过它信用担保的债券自动拥有相应等级。然后把所筹资金用于项目建设和开发；

第四，SPC偿债阶段。由于项目公司已将项目资产未来现金收入权利转让给SPC，因此SPC就能利用项目资产的未来现金收入清偿其在国际资本市场发行债券的本息。

2.6PPP即公共部门与私人企业合作融资模式PPP是publicprivate partnership即公共部门与私人企业合作模式，对项目生命周期过程中的组织结构设置提出了一个新的模式。它是政府、营利性企业和非营利性企业基于某个项目而形成的“双赢”或“多底”为理念的相互合作形式，参与各方可以达到与预期单独行动相比更为有利的结果。此种融资模式适用于建设大型的体育场馆和开放式的健身场所。PPP同BOT模式有些相似，但参与项目的公共部分和私人企业之间是合作关系，私人企业从项目论证阶段就开始参与项目，而BOT模式从项目招标阶段才开始参与项目。如体育场馆的建设可由政府牵头，体育协会、体彩中心等非营利组织、房地产企业共同参与建设。

PPP模式的优势：

2.6.1PPP融资模式可以使得房地产企业在项目的前期就参与进来，有利于利用私人企业的先进技术和管理经验，并可以在项目的初始阶段更好地解决项目整个生命周期中的风险分配。

2.6.2在PPP融资模式下，公共部门和房地产企业共同参与公共设施建设和运营，双方可以形成互利的长期目标，更好地为社会和公众提供服务。同时，公共部门参与项目建设和运营也可以减少项目的国家政治风险，增强私人投资者参与公共设施建设和运营的积极性。

2.6.3在PPP融资模式下，有意向参与房地产项目的私人企业可以尽早和项目所在国政府或有关机构接触，可以节约投标费用，节省准备时间，从而减少最后的投标价格。

2.7房地产的售后回租融资模式售后回租是融资租赁的一种具体形式。即公司为了融通资金，在出售某项资产后，再从购买者手中租回该资产。一方面可以取得该资产的变现款，另一方面又可以继续使用该资产。

房地产的售后回租融资模式的操作流程基本上可以通过下列步骤予以实施：①房地产项目公司设计好售房价格和租金，计算房地产的投资报酬率，该报酬率应高于银行存款利率：②项目公司与房地产投资者签订房产购买合同，同时按约定项目公司回租该房产：③项目公司再将房产租给使用者，每月的租金用于支付房东的租金。

房地产的售后回租主要通过销售积压的房产，收回大量资金，缓解了项目公司资金紧张的问题；而对于投资者来说，因为购买的房产属自己，避免了因项目公司破产遭受巨大损失的风险。