房地产开发项目风险识别与防范研究

刘相勇

摘要：从风险的概念入手，探析风险的构成元素及本质，进而从房地产开发企业内外因素进行有效的风险识别，提出了影响房地产开发项目的具体风险要素，以及各风险要素的形成机理，并对此提出有效进行风险防范及管理的具体措施，为开发企业的实际项目运作提供风险控制指导。

关键词：房地产项目风险识别风险防范

0引言

房地产项目的开发过程具有高风险、高回报的特点，项目实施的成功与否受到诸多因素的影响，而风险总是贯穿于项目实施过程的始终。因此，在房地产项目开发中必须引入风险管理的机制，否则风险发生必然会给项目造成重大损失。所以，正确进行风险识别及评估，并采取可行的风险防范措施，是保证房地产开发项目顺利的重要保障。

1风险概念探析

1.1风险是事件的不确定性A.H.Mowbray(1995)称风险为不确定性；March&Shapira认为风险是事物可能结果的不确定性；C.A.Williams(1985)将风险定义为在给定的条件和某一特定的时期，未来结果的变动：Brnmiley认为风险是公司收人流的不确定性。

风险的主观学说认为，不确定性是主观的、个人的和心理上的一种观念，是个人对客观事物的主观估计，而不能以客观的尺度予以衡量，不确定性的范围包括发生与否的不确定性、发生时间的不确定性、发生状况的不确定性以及发生结果严重程度的不确定性。而客观学说则是以风险客观存在为前提，以风险事故观察为基础，以数学和统计学观点加以定义，认为风险可用客观的尺度来度量的。

1.2风险构成要素风险因素、风险事件和风险结果是风险的基本构成要素。风险因素风险产生和存在的前提。风险事件是外界环境变量发生预料未及的变动从而导致风险结果的事件，在整个风险中占据核心地位。风险事件是风险由可能性转化为现实性的媒介。

根据风险的形成机理，叶青、易丹辉(2D00)认为，风险的内涵在于它是在一定时间内，有风险因素、风险事故和风险结果递进联系而呈现的可能性。而郭晓亭、蒲勇健(2002)则认为，风险是在一定时间内以相应的风险因素为必要条件，以相应的风险事件为充分条件，有关行为主体承受相应的风险结果的可能性。

2房地产开发项目的风险识别

风险识别是风险管理的基础工作，任何风险被忽略都可能导致房地产项目的失败。因此企业应周密分析企业所处的外部环境，剖析企业在开发活动中客观存在的风险，以及对企业利益可能造成的威胁。

2.1外部风险

2.1.1政治风险在我国市场环境欠完善的条件下，政治风险对房地产市场的影响尤为明显。房地产行业作为关乎国家经济运行的支柱产业，在更多时候国家会将它作为经济宏观调控的重要工具，由此所带来的房地产行业变数极大，因此地产商非常关注政治风险以便及时化解。

2.1.2经济风险这类风险可以分为以下几类：①市场供求风险。市场需求受宏观经济增长速度、房地产产业政策、产业结构调整、社会收入变化、消费心理变化等。②财务风险。由于各种财务因素发生变化给房地产经营带来的各种损失，主要包括融资风险、通胀及利率风险、资金变现风险、开发费用变动风险、税率变动风险。③地价风险。因地价的变化而对开发商带来更多的开发成本，提高了房地产项目的市场价格，直接抑制市场需求。④项目竞标风险。由于竞标方式、竞标条件以及竞标过程的一系列不确定性变量所引起的项目成本增加的风险。⑤国民经济状况变化风险。

2.1.3社会风险由于人文社会环境因素的变化对房地产项目的影响，从而给房地产项目带来损失的可能性。房地产项目的社会风险因素主要有以下几种：①规划风险。规划风险包括基础设施配套风险和建筑规划风险。规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产项目商品的价值将会产生影响。基础配套包括供水、排水、供电、热力、天然气和通讯等硬件配套设施，以及周围的医院、学校、公交线路、购物超市等软件配套等，未来的基础设施建设力度以及城市规划的变更都会对该项目带来风险：建筑规划对房地产的影响主要是由容积率变化、建筑覆盖率变化、用途的相容性等因素引起。②区域发展风险。由于周围环境的房地产项目发生变化而影响该房地产项目价值和价格，为开发商带来损失。③公众干预风险。由于房地产项目的建设影响到周围居民的利益而使公众阻止该项目的发展，可能给房地产开发商带来各种形式的损失。④住户干预风险。原住户不愿意搬迁，或未能达成协议，致使住客进行干预，阻止工程的顺利进展，从而造成工期延长、成本上升的损失。或者房产业主与开发商由于某些利益冲突导致业主拒绝接房或诉讼等。⑤治安风险。

2.1.4自然风险由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。主要包括火灾风险、洪水风险、异常气候、地震风险、风暴风险、地质风险等。

2.1.5技术风险由于技术进步、结构升级及政策要求革新技术等因素带来的可能损失。技术进步带来了建材的品种、质量和性能的变化，也促使建筑技术的提高、建筑结构的革新等，从而使建筑业和建筑产品科技含量大大提高，不断地使存量房屋等建筑物贬值，由此带来了房地产的风险。该风险包括建筑装饰材料改变和更新风险、建筑设计变动或失误风险、施工技术和工艺革新风险、设备升级或故障损坏风险、施工事故风险等。

2.2内部风险内部风险相对于外部风险更难于识别，但相对于外部风险具有更强的控制能力，可以说内部风险都是可控的，通过企业管理水平提升、健全的企业机制等都是克服风险的根本。内部风险具体表现为：①决策风险。在可行性研究阶段，由于决策机制不健全、信息不完备等，引起建设项目定位偏差，形成决策失误。②组织风险。房地产企业的组织机构是否合理，是否有足够的高素质管理技术人才，是否有严密的组织管理体系，是否有良好的内部监督激励及纠错机制，是规避风险的基础。③经营管理风险。缺乏科学的管理机制和高素质的经营管理人才，施工现场协调和监督指导不利等都会引发管理混乱、工程质量降低和安全事故的风险。④合作风险。房地产项目是一项复杂的系统工程，涉及设计、建设、建立、装饰、材料供应、策划、销售代理、物业管理等企业，合作企业的失误或违约都会增加项目风险。

3房地产开发项目风险防范

由于房地产开发项目面临诸多的风险因素，投资者在投资决策前及项目实施中就必须采取各种手段对风险进行防范、利用或控制，以尽可能减少风险事件的发生，降低风险损失。

3.1风险回避风险的回避主要是中断风险源，使其不致发生或遏制其发展。这种手段主要包括以下两种形式：①放弃已承担的风险。采用这种手段有时需要做出某种牺牲，但这些牺牲较之承担风险

真正发生可能造成的损失要小得多。②拒绝承担项目风险。开发商根据自己的实力和承担风险的能力，以及对市场状况的认真分析，对那些风险大的开发项目，采取放弃原则，避免招致大的风险损失，但同时也放弃了由此获利的可能。

3.2风险转移风险转移是指采取一定的技术措施转移投资风险的承担者，按照措施的不同，风险转移的形式又可分为三种类型。

3.2.1合同形式的风险转移。通过合同形式将风险活动本身及其财务负担和法律责任转移给非保险的其它人，以达到减小本方风险损失程度的目的。开发商可以通过工程项目总承包合同的签订，将项目施工建设期的风险转移给总承包商。开发商可以通过合同条款中责任的明确划分，合理地转移责任，从而达到减少对对方损失及对第三方损失的责任。

3.2.2财务责任形式的风险转移。通过发行股票、寻找投资伙伴或寻求外部资金支持的形式，将一部分投资收益连同财务责任、风险损失转移给他人的风险转移形式。开发商为了避免承担项目合作关联方违约的风险损失，可以通过投标保证金、履约保证金、维修保证金等形式降低企业自身风险。

3.2.3保险形式的风险转移。开发商可以在项目运作过程中，将项目可能遭受的自然灾害、意外事故等风险损失，通过保险转移给保险公司。项目的保险并不单纯是风险的转移，在实施过程中总是与风险控制和风险保留等有着密切联系。

3.3风险控制风险控制旨在寻求积极的措施降低风险，损失控制包括三个方面的工作。

3.3.1预防损失。采取各种预防措施减少损失发生的机会。如开发商要求承包商出据各种保函，防止承包商不履约或履约不利：为保证资金供应及时到位，开发商采用多渠道、多方式融资以降低融资风险损失。

3.3.2减少损失。风险损失已经不可避免地发生的情况下，通过种种措施降低损失的严重性或遏制损失加剧。

3.3.3投资组合分散风险。通过增加风险承担单位，以减轻总体风险的压力，达到共同分摊集体风险的目的。在相同的宏观经济环境下，不同投资项目的收益会有不同，把适当的投资项目组合起来，便可实现投资的理想目标。

4小结

房地产开发项目由于其特殊性，受制于内外多方面因素的影响，由此形成巨大的风险来源，为保证开发项目能够有效识别存在风险，我们提供了识别风险的两条思路，对房地产项目具体风险因素进行分析，为房地产企业开发项目建立风险评估指标体系提供了依据，并提出了切实可行的风险防范措施。