论房地产企业内部た刂浦贫冉ㄉ韬头缦展芾

张 吉

摘要:房地产业在国民经济中是一个极其重要的产业,随着房地产业的发展,一些房地产企业在经营中存在一些问题,而随着内部管理的强化和外部风险的加剧,现代企业的发展也朝着大规模化、资本大众化、全球经济一体化、市场经济深入化和管理经营现代化的方向发展。作为资本和经营规模高度集中的房地产开发企业来说,管理和风险战略理论越来越受到重视。内部控制和风险管理是现代企业加强管理,提高经营效率,实现经营方针和目标的有效工具和手段,对房地产开发企业来说尤是如此。因此,针对房地产企业建立有效的内部控制制度和风险管理成为目前亟需解决的问题。结合多年的实际工作经验,并参考大量文献资料,分析了房地产开发企业的内部控制制度和风险管理问题,并提出了建议。

关键词:房地产;企业;内部控制;制度建设;风险管理

中图分类号:F235.91文献标识码:A文章编号:16723198(2009)23003302

1内部控制和风险管理的概念和联系

1.1内部控制与风险管理的定义

现代理论界对此定义各不相同,但被普遍接受的定义是国际权威机构美国的COSO委员会对内部控制的定义。该组织认为:企业内部控制是由企业董事会、经理层以及其他员工共同实施的,为财务报告的准确性、经营活动的效率与效果、相关法律法规的遵循等目标的实现而提供合理保证的过程,即:控制环境、风险评估、控制活动、信息与交流和监督评审。

另外,依据COSO委员会关于风险管理的定义为:企业风险管理是一个过程,是由企业的董事会、管理层以及其他人员共同实施的,应用于战略制定及企业各个层次的活动,旨在识别可能影响企业的各种潜在事件,并按照企业的风险偏好管理风险,为企业目标的实现提供合理的保证。该框架有三个维度:第一维是企业的目标;第二维是全面风险管理要素;第三维是企业的各个层级。

1.2内部控制与风险管理的联系

(1)风险管理涵盖了内部控制。风险管理除包括内部控制外,还增加了战略目标;而风险管理的要素除了包括内部控制的全部要素之外,还增加了目标设定、事件识别和风险对策等要素。从时间先后和内容上来看,全面风险管理是对内部控制的拓展和延伸。

(2)内部控制是风险管理的必要环节。内部控制的动力来自企业对风险的认识和管理,对于企业所面临的大部分运营风险,或者说对于在企业的所有业务流程之中的风险,内控系统是必要的、高效的和有效的风险管理方法。满足内部控制系统的要求也是企业风险管理体系建立应该达到的基本状态。

2内部控制制度建设和风险管理中存在的问题

2.1房地产企业内部控制制度建设认识不足、不够健全、不够合理

由于内部控制不能直接产生经济价值,间接效益也需要较长的周期才能看出,许多房地产企业把精力主要放在房地产商品的开发和销售商。有的房地产企业片面地理解为内部控制系统就是成本控制、会计控制或内部牵制制度等。有的认为加强内部控制,束缚了自己的手脚,影响办事效率,容易制造内部矛盾等。在制度建设上,有些企业只具有某些基本的内部控制操作,还没有形成一个完整的制度系统,如财务控制的评价制度尚未建立,经济合同的管理制度不健全。有的企业偏重于事后控制而忽视事前的预防控制,从而影响了内部控制的执行还有些企业在设计内部控制时没有考虑到自身的规模、业务性质等实际情况,生搬硬套,造成企业的内部控制不切实际,偏离控制重心。

2.2房地产企业普遍缺失风险管理的专门研究和处置

(1)没有专门的人员或机构进行企业风险管理活动,每个人或部门往往只针对自己工作中的风险独立地采取一定对策,缺乏系统性、全局性。更有一些企业根本就没有风险及风险管理概念及意识,没有积极主动、系统地进行风险管理工作,风险的事前管理缺位、事中和事后管理具有一定的随意性。

(2)企业的风险管理基本上是一种被动式管理,常见的现象是保险公司业务人员上门请求企业购买保险。由于缺乏风险意识,企业往往不会主动地对企业主要业务进行风险识别、评估、管理和监控,认为只要买了保险便万事大吉。

(3)企业中的风险管理活动往往是瞬时或间断性的,意识到了就进行管理,事后则“好了伤疤忘了疼”。

(4)缺乏对风险进行定期的复核和评估,降低了企业适应环境变化和规避风险的能力。

3房地产企业实施内部控制制度建设和风险管理的重要性

从严管理企业,实现管理创新,使传统的管理模式向现代企业管理过渡,加强内部控制制度是建立现代企业制度的内在要求,也是现代企业最重要、最关键、最基本的一项管理方式。完整而又严密的内部控制制度可以完善房地产企业的经营管理体制,建立-套完整的规章制度,能够增强控制能力,加强内部控制,提高经营管理水平和企业素质。同时,也可以监督各种经济活动严格按照计划的要求进行,保证各项计划的完成和经营目标的实现。可以杜绝经营管理中的各种风险,预防潜在危机的发生,减少和避免各种不必要的风险损失。特别是房地产企业开发中所要面临的政策风险、市场风险、经营风险、资金链风险、人事风险。等等,除此之外,一些普通企业可能遇到的风险,诸如债务风险、经济合同风险、信誉风险等风险也能够及时作出预警和防范,从而把不确定的风险变为规律研究利用,以保证企业的稳定运营,并尽量减少风险发生的可能性和一旦发生所可能造成的破坏,进一步强化企业内部控制。

4构建内部控制与风险管理体系的过程

内部控制和风险管理的构建都是一个系统工程,基本涉及了企业管理的方方面面,因此实践中企业往往根据自身的特点先搭建一个合理的体系框架并在此基础上选择某一目标或某一层面作为主线深入下去建立一个局域内部控制或风险管理体系,然后再在企业全局推广。一般来说,我们将其分为以下四个步骤:

第一步:确定内控体系/风险管理体系建设的目标和依据:确定项目组织架构、项目管理制度和详细的工作计划;梳理、明晰企业的中长期战略发展目标,为从战略高度建立内控体系/风险管理体系打下基础;应当确定其需要遵循的相关法律法规;确定体系需要实现的目标等。

第二步:各业务层面分析:综合运用各种调研手段和现状描述方法清晰表述出业务现状,并进行研究分析,归纳总结出内部控制/风险管理存在的问题点。层面的划分需要根据目标要求和企业特点。

第三步:差距分析:结合当前国际和国内标准进行分析评价,发现差距,提出补充、修正或完善的方向。

第四步:内部控制/风险管理体系建设:以前几步工作成果为依据,搭建内部控制/风险管理框架体系;以某个目标或某个业务层面为主线,进行内部控制/风险管理体系的建设。

5完善房地产企业内部控制制度建设和风险管理的措施

5.1相关原则

(1)合法性原则。房地产企业必须以国家有关的法律法规为准绳,其相关制度的制定必须限制在法律法规的框架内。坚持合法性原则应该是制度建设和风险管理的前提条件,在合法的基础上提高其有效性。

(2)全面性原则。房地产企业是一个系统,其内容涉及单位的各个部门、生产经营的各个环节。系统全面原则要求,在符合内部控制要素要求的前提下,业务流程的设计必须能够覆盖企业经营管理的各个环节,并将业务流程中的关键控制点落实到决策、执行、监督等各环节,不得留有制度上的空白或遗漏。

(3)审慎性原则。内部控制的核心是有效防范各种风险。由于房地产企业经营的特点,为了使各种风险控制在许可的范围内,建立内部控制制度建设必须以审慎经营、化解风险为出发点。要充分考虑企业经营和业务各环节可能存在的风险,并设立适当的操作程序和控制步骤来避免和减少风险。

(4)前瞻性原则。内部控制制度的制定应当具有前瞻性,并与房地产企业的风险管理的需要相适应,应随着企业经营战略、经营方针及内部管理需求等内部环境的改变进行适时的调整与完善。

5.2当前深化房地产企业内部控制制度建设和风险管理的认识和实践

(1)完善房地产企业的内部控制环境。首先要加大宣传力度,提高管理者的内部控制意识。确保企业的每个岗位及人员,每项业务或环节都能按规定的制度办理,真正将内部控制制度的建设作为一项长期任务来抓。其次要充分发挥房地产企业董事会的作用,只有当董事会拥有技术、才能和智慧,并能进行适当的管理时,才能适当履行其监控、引导和监督的责任。另外要加强企业文化建设,正直诚实的品行、高度的敬业精神对企业的内部控制会产生积极的影响。建立公司统一的价值观和道德标准,并制定员工行为准则,认真考虑企业的社会责任,合法、公平、公正地处理企业与利益相关各方的关系。

(2)构筑严密的控防体系。房地产企业内部控制体系的建立,首先是在企业经营全过程中建立以防为主的监控防线。有关人员在从事业务时,必须明确业务处理权限和应承担的责任,禁止一个人独立处理业务的全过程。其次是要设立事后监督,即在会计部门常规性的会计核算的基础上,对其各个岗位、各项业务进行日常性和周期性的核查,建立以“堵”为主的监控防线。最后是成立一个直接归董事会管理并独立于被审计部门的审计委员会。审计委员会通过内部常规稽核、离任审计、落实举报、监督审查企业的会计报表等手段业务,对会计部门实施内部控制。

(3)加强房地产企业的信息沟通。房地产企业都应当建立自己的信息系统,保证信息的搜集、储存、加工、输出和使用等各个环节的正常运行,满足企业的信息需求。优良的信息系统要能保证信息提供的完整性,企业应当运用计算机、网络等多种先进的手段来构建企业的信息系统。同时,企业的信息系统应能保证信息提供的准确性,减少信息传递过程中有意和无意的错漏。

(4)构建风险管理控制框架和流程。对于集团式的大型房地产公司来说,就需要考虑建立基于企业管理体系下的风险管理系统。在组织上设立专门的风险管理岗位,并设计风险管理流程,流程范围覆盖项目相关的各个部门。在这个风险控制框架中,风险的等级要从成本、进度等指标上设置不同的组织等级进行处理,这要和组织不同的权限等级结合。风险存在于项目的整个生命周期,在制度上,要制定风险管理流程,落实到岗位、并做好风险预算。保证风险发生时,能有一系列的既定动作进行。不确定事件的发生会对项目目标产生风险,往往也伴随有机会产生,同一事件,不同的组织采用了不同的行动,产生的效果就会不同。成熟的开发商能透过风险看到机会,但有些开发商却被风险挡在了殿堂之外。

参考文献

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