浅议当前广西房地产市场运行态势及对策

　　[摘 要]本文根据对广西今年1-9月房地产运行态势的分析，得出了广西房地产增速减缓，商品房销售面积大幅下降，房屋价格持续走低的结论，并且从土地供应的角度对影响房地产市场的因素进行了分析，提出了进一步搞活广西房地产市场的对策建议。
　　[关键词]房地产；运行态势；对策
　　[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432(2008)52-0186-02
　　
　　房地产业既是国民经济的支柱产业，也是关乎民生的基础产业。今年以来，国家宏观调控政策的作用逐渐显现，同时受美国次贷危机和国际金融危机的影响，广西房地产市场观望气氛渐浓，房屋销售面积大幅减少，房屋销售价格指数持续走低，房地产市场成为了社会关注的焦点。土地供应作为国家宏观调控的重要手段，与房地产市场的关系非常密切并相互影响。今年1—9月，广西土地供应量大幅增加，土地交易市场仍然低迷。
　　
　　1 今年以来广西房地产市场运行态势的分析
　　
　　今年以来，广西房地产市场呈现出投资增速减缓，房屋销售面积减少，房屋销售价格指数持续走低的运行态势，具体如下：
　　1.1 房地产投资增速减缓
　　1—9月份，广西房地产开发完成投资468.28亿元，同比增长19.3%，增速比2007年同期减少24.5个百分点。其中，住宅投资完成338.83亿元，同比增长25.6%；办公楼投资完成3.33亿元，同比下降48.2%；商业营业用房投资33.42亿元，增长1.3%；其他投资92.70亿元，增长11.5%。
　　1.2 房屋建筑新开工面积继续加大
　　1— 9月份，广西房地产房屋建筑新开工面积达1674.99万平方米，同比增长14.7%。其中，住宅新开工面积1422.0 4万平方米，占新开工面积的84.94％，同比增长15.35％；办公楼新开工面积14.63万平方米，同比减少50.3％；商业营业用房新开工面积138.53万平方米，同比增长16.4％；其他用房新开工面积99.80万平方米，增长26.4％。
　　1.3 商品房销售面积大幅下降
　　1—9月广西商品房销售面积1164.73万平方米，由去年同期增长48.1％转为下降4.5％。其中，现房销售205.21万平方米，同比下降20.2％；期房销售959.52万平方米，同比下降0.3％。商品房销售额338.21亿元，同比增长10.2％。其中，现房销售额49.05亿元，下降l4.7％；期房销售额289.16亿元，增长15.9％。
　　1.4 房屋销售价格指数持续走低
　　1—9月份广西房屋销售价格同比上涨l1.3％，涨幅同比提高4.6个百分点。其中，商品房销售价格同比上涨11.4％，涨幅同比提高3个百分点，商品房中住宅价格同比上涨14.1％，涨幅同比提高4.8个百分点；二手房价格同比上涨10.4％，涨幅同比提高5.9个百分点。但是，房屋销售价格指数持续走低。以南宁市为例，今年l—9月份，南宁市各月房屋销售价格指数分别为115.8、114.8、112.8、112.2、111.0、109.3、107.6、105.9和104.3，房屋销售价格指数逐月走低。
　　
　　2 今年以来广西房地产用地供应情况分析
　　
　　根据广西国土资源厅提供的数据显示，今年以来广西房地产用地供应情况如下：
　　2.1 房地产用地供应数量大幅增加
　　今年1—9月，广西房地产用地供应2328宗，总面积949.3公顷，同比增长93.58％。其中：住宅用地供应2220宗，总面积764.52公顷，同比增长83.25％；商服用地供应108宗，总面积184.79公顷，总面积同比增长140.58％。
　　2.2 房地产用地供应以存量为主
　　广西房地产用地供应主要以消化存量土地为主。今年l—9月，房地产用地供应总量为949.3公顷，其中存量土地738.52公顷，占供应总量的82.54％，新增土地仅占17.46％。其中，住宅用地使用存量土地649.67公顷，占供应总量的84.98％，新增土地仅占15.02％；商服用地使用存量土地133.85公顷，占供应总量的72.44％，新增土地仅占27.56％。
　　2.3 房地产用地出让价格下降
　　1—9月，广西供应的房地产用地出让成交总价款为60．48亿元，比去年同期的34.96亿元增加了73％；房地产用地出让平均成交价格为44.48万元／亩，比去年同期的52.25万元／亩下降了14.87％。
　　2.4 土地交易行情低迷
　　1—9月广西全区也通过招标、拍卖和挂牌共成交土地887宗，流标、流拍和无人摘牌土地共59宗，占总宗数的6.65%。其中，南宁市共成交123宗，流拍3宗，无人摘牌9宗。房地产商取得土地的愿望不强，土地交易行情低迷。
　　
　　3 影响广西房地产市场的主要因素
　　
　　3.1 国家宏观金融政策调控抑制了住房投资需求
　　2007年9月，中国人民银行、中国银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发[2007]359号)，对房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款进行严格管理。其中，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30％；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二(含二）套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。首先，受这一政策冲击的是纯投资的人群。因为随着房贷和首付的提高，资金压力增大，同样的资金可以购买的房子套数少了；更严重的是政府的打压政策打击了投资者对市场的信心。其次，是中低收入人群，这部分人群有着购房的刚性需求，但是经济条件较差，首付提高后，购买力下降。再次，属于一些想要换房子的，因为第二套房子门槛提高了，会导致一部分人放弃这一愿望。从连锁反应来看，这一政策使整个市场三分之二的买主都会受到影响，抑制了住房投资的需求。
　　3.2 土地供应结构不合理
　　今年1—9月，广西中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应面积为211.10公顷，占房地产用地供应总量的22.25％；经济适用房仅为22.09公顷，占2.895％；廉租住房用地仅为2.28公顷，占0.30％。而2007年同期，中低价位、中小套型普通商品住房土地供应占房地产用地的比例仅为14.11％；经济适用房和廉租住房用地合计仅占房地产用地的0.5％。可见，当前土地供应的结构还不够合理，对中低收入者来讲购房压力增大，适合中低收入家庭需求的中低价位、中小套型普通商品住房不足等矛盾依然突出。
　　3.3 购房者对房地产市场信心不足
　　今年以来在国家不断加强房地产市场调控政策的作用下，促使住房消费者预期发生变化，住房市场出现一定的观望氛围，住房市场供需双方进行着市场预期的心理博弈。特别是现在全国房地产市场的大环境较差，房价呈现大幅下降的趋势，使得广西购房者“持币观望”的态度更加强烈。2008年1—9月，广西住宅新开工面积1422.04万平方米，同比增长15.35％；同期广西商品房销售面积1164.73万平方米，同比下降4.5％。可见，房屋供应总量仍在保持持续增加，而同期销售量却出现了下降，消化压力越来越大。大多数的购房者认为现在由于楼市消化速度弱化，国家金融政策调整等原因，房价一定会下降，所以购房者现在不急于将手中的现金换成住宅，而是期望房价再降一点才去买，对房地产市场的信心明显不足。
　　
　　4 进一步搞活广西房地产市场的对策建议
　　
　　4.1 进一步完善金融政策
　　对住房消费贷款、商业用房购房贷款的货币紧缩实行有保有压，采用不同的信贷政策有区别地对待不同购房者。对购买经济适用房用地、廉租房用地和中低价位、中小套型普通商品住房的，要给予资金支持，严格控制高档和一般商品房的开发贷款，削弱开发商捂盘坚持房价的能力，促进房价的合理回归。
　　4.2 进一步完善有关税费政策
　　进一步加强对有关房地产税费的调控，对土地取得、房屋建造、房屋交易等各环节的有关税费适当予以减少，减少房屋建造成本和购房成本，进而在一定程度上改变市场供求状况，起到促进房地产市场稳定发展的效果。
　　4.3 进一步改善房地产用地供应结构
　　进一步加大经济适用房用地、廉租房用地和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应量，按照国务院《关于促进节约、集约用地的通知》再次要求优化住宅用地结构，确保不低于70％的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。
　　4.4 逐步恢复市场信心
　　一是通过政府和银行的双重作用，抑制楼市的过度投机，逐步化解风险；二是制定和及时公布住房建设规划，按政策要求合理安排中低档住宅；三是加快双限房的建设和入市速度，以此引导市场房价，并增强消费者对稳定未来房价的信心。
　　4.5 加强对已出让土地的监管
　　有些房地产用地供应出去以后，开发公司没有按时进行开发，而是把土地进行储备，土地不能形成对房地产市场的现实供应量，使市场上对房地产的供需失去平衡。需要通过详细的调查，掌握闲置土地的数量，并通过强有力的手段，促使这部分土地进行合理的开发利