对话仉树怀：万科降价出于资金回笼的需要

　　
　　万科出于资金回笼的需要
　　中国商人：如何看待以万科为首的房地产企业的降价行为？这种降价会不会引发房地产市场的骨牌效应？
　　仉树怀：不会。我认为万科是在回笼资金。一些房地产企业为了达到快速回笼资金的目的，采取一些降价行为是可以理解的。万科此番降价，一方面是出于资金回笼的需要，另一方面也是为了在市场中拿到更多的地块，两个方面的原因造成的。
　　此番降价不会造成市场的连锁反应。因为整个市场的刚性需求是存在的，这是一个趋势。
　　中国商人：在布局全国的过程中，北京建工地产目前做了哪些工作？
　　仉树怀：北京建工地产是从北京建工集团的房地产事业部发展而来。是代法人单位。目前有济南、上海、苏州、广州、西安等五家分公司。济南是我们安排在环渤海湾地区的一粒棋子，上海是长三角的龙头，苏州有向长江中上游辐射的态势，广州分公司控制珠三角，西安分公司是进军西北的桥头堡。济南公司和苏州公司的第一个项目，目前都已经开始在销售。苏州公司上个月还拿到了一块新的土地。其他的几个项目都运作良好。
　　中国商人：作为北京一家资格较老的房地产开发公司，北京建工地产似乎也有20年了？但规模比不上万科？
　　仉树怀：建工地产到今年，正好成立20年。是北京市最早的五家国有房地产开发公司之一。从1990年开始，我们开始调整战略结构，开始把房地产板块作为一个重要的发展方向。2001年，我们销售的房地产面积为7.5万平米，销售额7千多万。2007年，我们的销售额是20多个亿。这五年是公司大发展的五年。2003年，被建设部评为全国十大创新型房地产企业之一。
　　要说规模，我们比不了万科。但我们成长快ogRve77TVOkjZjbmLI51bL/augeZT8T/OCrGqhaBdSI=，发展极为良性。更重要的是，我们没有不良资产。这得益于两个方面，一是建工地产有一个强有力的领导班子，第二是集团在这方面的决策都是非常正确的。从2002年开始算起，我们开发的楼盘销售都非常好。整个安惠北里小区就是我们开发的，五里店小区也是。2001年以后，我们又开发了百子湾一号、阳光新干线、荣御家园等知名小区。2007年我们中标了宋家庄经济适用房项目，这北京也是全中国第一个以招标形式在建的经济适用房小区。
　　
　　向节能和环保方面倾斜
　　中国商人：在销售上，有没有受大气候的影响？
　　仉树怀：影响不大。到目前为止，我们基本上还是正常销售。
　　中国商人：销售价位一般定在那个区间？
　　仉树怀：荣御家园在一万八至二万三之间。
　　中国商人：有没有降价的情况？
　　仉树怀：没有。像我们的产品是不会降价的，因为品质摆在哪儿。
　　中国商人：我们有没有一个十年规划或五年规划？
　　仉树怀：有。去年我们出台了一个十年规划。7年后，我们的年销售额应该达到46个亿。
　　中国商人：从目前来看，2008年的中国地产业都有一个不确定的波动存在，这种波动对北京建工地产有无影响？如果有，影响有多大？
　　仉树怀：影响肯定会有。而且对每一个房地产企业都有影响。不同的产品影响的幅度会有所不同。最近四年来，国家对房地产的调控一直都在进行。一是流通量过剩，二是对房地产发展的一个调控。这几年，房地产业对国家GDP的贡献都在40%以上，对整个国民经济的拉动意义重大。另外一个方面，就是带动了就业。是一个不可缺少的行业。国家调控是为了更好、更平稳地让其持续发展，这是国家调控房地产业的终极目的。作为我们做企业的，既要根据国家调控的节奏走，也同时为企业争取更多的发展机会。影响房地产业最大的两点一是金融政策，二是国家的宏观政策。
　　我们目前做的项目，更重要的是向节能和环保方面倾斜。
　　中国商人：为什么？
　　仉树怀：我们的客户群体在提升，同时也对管理周边环境的要求也越来越高。大家对宜居这样一个概念已是越来越清晰。还有一个原因，大家都要做地产。那你建工地产以什么作为你的特色？我们每一个项目出来之后，都有自己的特点。但总体来说，还是围绕节能和环保在做文章。
　　中国商人：宋家庄经济适房项目，北京建工地产能够中标，是不是也与我们一贯奉行的节能、环保、宜居有关？
　　仉树怀：当然。
　　中国商人：我们报价是不是最低的？
　　仉树怀：不是。我们报价不是最低。我们能中标，主要有两点。一是我们环境占优势，二是我们的设计理念。宋家庄这块地，是原来的化工三厂，是做农药的。地表的许多土地都是被污染了的。
　　中国商人：我们最后是如何处理的？
　　仉树怀：我们有自己的环境公司，是他们把所有的被污染了的土，全部挖走。全部挖走，放哪儿？也不能放在别的地方，污染其他的地方。我们经过化学处理，经过焚烧，让它变成正常的土。这个工作，在去年九月份就全部完成了。
　　中国商人：这笔费用由谁来出？
　　仉树怀：只能由我们自己来消化。
　　中国商人：我们一共有多少人？
　　仉树怀：在本部工作的有160人。加上各分司，大约有250人。
　　中国商人：像宋家庄地块，除刚才你所说的这些因素之外，我们能拿到这个地块还有没有其他因素在内面？
　　仉树怀：没有。
　　中国商人：当时一共有几家竞标？
　　仉树怀：六家。其中五家是国营企业。
　　
　　赢利压力非常大
　　中国商人：从以前的几例经济适用房开发来说，似乎国家在经济适用房开发方面，更倾斜于让国营房地产公司来开发？为什么？
　　仉树怀：也不是向国营房地产公司倾斜。实际上，在成本控制等某些方面，民营企业可能做得更好一些。但是，我们可能在对整个地产发展趋势的把握更准一些。刚才我说过，我们中标的主要原因是环境和设计理念方面的优势。创造一个较好的示范意义。
　　中国商人：宋家庄地块的利润能有多少？
　　仉树怀：按照规定，我们宋家庄地块的利润可以达到百分之三。但是，从目前来看，由于今年钢材整体涨价，线材最后到我们手里，每吨大约上涨了1300-1500元。由于我们招标时没有涉及钢材涨价等问题，就这一块，几乎把我们的利润全部吃掉了。加上前期在土壤处理这一块费用，对我们的赢利压力非常大。
　　中国商人：会不会使这个项目造成亏损？
　　仉树怀：从目前来说，这个项目会造成一定的亏损。在今后项目的运行过程中，我们将会更严格地控制成本。
　　中国商人：在销售价格方面，是不是将会严格按照招投标合同来进行，在特殊情况下，有无回旋余地？
　　仉树怀：没有。均价4360元/平米，将会严格按照这个价格执行。房屋销售，也不是由开发商来销售，而是由政府来销售。成本只能由我们自己来消化。
　　中国商人：为了防止亏损，有没有具体的措施？
　　仉树怀：我们当初预计到了钢材涨价因素。但是，我们没有料到涨幅是如此之大。当时中标后，我讲了三句话：一是我们将面临政治压力，因为宋家庄地块是北京第一个招投标的经济适用房项目；二是时间压力，这个项目的截止时间是确定的，已经有五百套经由摇号产生；三是成本压力。我们原来也想将一部分成本压力转移到施工单位。我就给你们这么多钱，你们负责将房子盖好。但是，别忘了，如果施工企业不做比做赔得更多时，他会选择不做这个项目。不做赔2000万，如果做了这个项目他会赔掉4000万，他会选择不做。所以，我们还必须有一个风险共担的机制，来共同把这个项目做下去。这个项目做不好，我是第一责任人。全北京人民都在看着我们这个项目，我们必须把它做好。