温情脉脉的济南房市

窦玉生

因为错失了前几年买房子的良机，在济南某媒体工作的赵先生因为没有房子只好一再推迟婚期。一直关注房源的他最近总能收到不同的楼盘促销短信，走在马路上，也时常有人往手里塞促销广告。

然而他却迟迟没有出手。他一直在等待济南出现类似深圳“拦腰斩”式的大幅跳水。但是这一天迟迟没有到来，这使他非常焦急。

济南真是一个特殊的地方。纵观济南房地产市场，虽然没有了2007年火爆购房的罕见情景，但凭借旺盛的需求量，也同样没有“拐点”、“跳水”等异常现象。相比一线城市的楼市乱相，济南的楼市又在“平稳”中走过了近一年，一如这座古城厚重的性格。

这很值得探究。难道仅仅是二线城市地位的发力？可是，明显的，全国楼市低迷已经蔓延到二线乃至三线城市；向前推移几年，当同属副省级城市的青岛的房价一路飘红问鼎万元的时候，济南房价的上行亦显得相当温和。

多位房地产商和楼市咨询机构人士接受采访时表示，济南的房价没有降，主要是因为前几年涨幅不算太大，另外，最主要的一点，济南拥有因旧城改造、拆迁等因素带来的极为旺盛的刚性需求。

温和的城市

相对于国内部分城市的楼市低迷现状，济南楼市要坚挺得多。数据显示，济南房地产市场上半年房价涨幅有所回落，市场供需较为平衡，交易量自5月份达到一个制高点后，7月份又有所上扬。

8月，济南楼市终于出现了小幅回落，总成交量(含住宅、公寓、商用住房、地下室、车库，办公写字楼)为1844套，降幅达28.55%；9月持续呈下降趋势，总成交量（含住宅、公寓、商用住房、地下室、车库，办公写字楼）为1481套，降幅达19.69%。

但是，相较于深圳、上海等一线城市，这样的变动显得如此温和。但是，我们惊奇地发现：济南的楼市价格没有明显的下跌，9月，济南住宅房产成交均价反倒环比8月每平方米上升了122元。

国庆“黄金周”期间，在全国重点监测的环渤海、长三角、华南、中西部等区域的21个城市中，各大城市的楼市成交量均出现大幅度下降，且降幅都超过30%，唯独济南，周成交量环比上升5.08%，成为全国重点城市中唯一交易量正增长的城市。

如此好的前景，众多的地产开发商早就抢驻济南。鑫苑房产以一年半时间连开三个楼盘的速度让济南人领略了外来地产商的速度。与此同时，众多的外来地产商开始在济南拿地、开盘。保利、万达、天鸿、路劲、诚基、海信、海尔绿城等等的外来开发商接连进驻济南。

对济南老百姓来说，激烈的市场竞争是件好事。为了占领市场，房地产开发商们可能会给泉城百姓更多的优惠。为了加快资金周转速度，廉价卖房的现象也不是不可能出现。无论怎样，能便宜些买房子对老百姓来说就是最大的实惠。

为何没有应声而落

业内人士表示，济南楼市反应迟缓，最首要的原因是其刚性需求一直很“刚”。

2008年，济南市以筹办十一届全运会和京沪高铁济南西客站建设为契机，加快实施棚户区改造，大力推进新区开发和老城提升。并且，根据“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市空间发展战略和济南市《济南市生态城市规划》，逐步将工业园区向东西两翼迁移，将老城区“一城山色半城湖”的老泉城景观逐渐还原。同时，将通过建设五大生态功能区、20个亚区、146个生态单元等措施，在2020年将济南建设成为生态城市。据悉，为此，济南市将投资14个亿重修华山湖，投资100个亿对小清河进行彻底的综合整治。

这种规模庞大的城市建设，势必产生一些“回迁户”，这部分消费者显然是最刚性的房产消费者。

并且，济南不是奥运协办城市，奥运会对济南城市面貌的影响微乎其乎，更大的是对人们心理的影响。全运会将于明年在济南召开。奥运会激发人们对体育的无限遐想和对健康的追求，而全运会则是奥运会体育精神的延续。山东南丰房地产发展有限公司总经理助理杨海龙在接受采访中表示，在目前的背景下，只要对人们的这种精神需求加以引导，就不会出现较大幅度的动荡。楼市可能会受后奥运经济的负面影响在济南不成立。

另外，有业内人士认为，济南的炒房族主要为公务员和泛公务员（类似公务员的国有大型企业职工），闻名南方的温州炒房团并没有来。这部分人求稳的心态比较强，并且熟悉政策等大环境的变动，稍有风吹草动就会按兵不动。他们的撤手也使济南房地产市场的泡沫缩小。

况且，济南饱受儒家思想影响，是个传统城市，历来奉行保守风格，大起大落并不符合它的性情。

但也有业内人士认为，即便是有刚性需求的市民也不急于买房，他们为了等待房价下调，宁可租房过渡一下。济南的开发商和其他地方的开发商一样，也从银行拿到贷款越来越难，如果房子卖不出去，必然面临资金链断裂的危险。届时，缺少资金的开发商也可能会降价以求客户青睐。

坚挺的利好

与此同时，济南的楼市存在着坚强的利好。

从大环境看，济南地处以京津塘为中心的环渤海经济区南翼，成为承东启西、连接南北的重要节点城市。山东半岛城市群建设和济南都市圈规划的逐步实施，将促进并加强济南与经济区内其他城市的联系。因此，顺应区域一体化的趋势，加强与北京、天津、青岛等经济中心的产业分工与联系，迅速发展经济，成为决定济南发挥其影响力的关键因素，同时也决定着济南房地产业的发展方向。

同时，随着济南城市产业结构的调整，济南市产业结构将发生较快变化，在强化第二产业（包括重工业部门）的基础上，大力发展第三产业。由于房地产业能带动数十种相关行业发展，因此，房地产业必然成为“十一五”期间重点发展的产业部门之一，其产业地位将会得到进一步提升。

根据新的济南城市总体规划，“十一五”期间中心城每年将有10—12万的新增人口和10平方公里的增长空间。因此，适应城市规划调整扩大的要求，济南房地产业发展面临着巨大的发展机遇。

2005年2月，国务院批准山东省承办2009年第十一届全国运动会，主会场设在济南。作为十一运会主赛区，将围绕“一轴”、“两环”、“三区”实施“八大工程”，开展“六项整治”。同时，第十一届全运会的主场馆济南市奥体中心位于规划中的济南东部新城的核心位置，必将全面推动济南东部城区的发展，济南东部新城的轮廓清晰可见。

在东部跳跃式发展的同时，济南西部也在有条不紊地前进着。与东部尚未城市化的大片处女地相比，西部四处是工业化济南遗留的痕迹。为了保护城市环境，西部的工厂搬走了，留下的就是一片片的居住区。它最大的优势就在于它和主城区的衔接要比东部地区紧密的多，没有明显的分层。这也意味着，发展西部，济南有足够的公建配套基础。况且，高铁西客站的筹建对西部发展的意义并不亚于奥体中心之于东部。

这或许是济南开发商的信心所在。

Real Estate in Jinan

Although the exceptional upsurge in house buying in 2007 has disappeared, the real estate market of Jinan in 2008 has not experienced the abnormal in the leading cities, the real estate market in Jinan is very “calm”.

It is worth asking why this is so. Obviously, the real estate depression has spread to the secondary and even tertiary cities. A few years ago, house prices in Jinans brother city Qingdao rose by nearly 10,000 yuan per square meter. However, house prices in Jinan changed very little.

Many real estate developers and consultants explain that the reason why there has been no reduction in house price in Jinan was that the prices had not increased much in previous years. In addition, the most important reason was that with the reconstruction of the old city and relocation—citizens who were awarded compensation for the loss of their homes would surely buy new houses.