前行中的青岛旅游地产

刘　强

青岛旅游地产起步较晚

青岛有着得天独厚的旅游资源，飞速发展的经济，给旅游地产的发展奠定了基础。但旅游地产的开发直到2000年前后才正式发展起来，那时的青岛房地产行业对旅游地产还没有很深刻的了解和定义。也许是发展的阶段还未达到，也许是市场竞争还未体现出多种地产运作形式。当时位于崂山区的千禧龙苑酒店式公寓和位于即墨温泉的系列度假产品开启了青岛旅游地产的序章。

从打造“帆船之都”这一发展战略目标，不难看出青岛的旅游产品主要集中在自然景观方面。与山东省内的曲阜、济南等城市相比，晚清时期由渔村发展起来的青岛在历史文化底蕴方面显得十分的单薄和尴尬，只能走自然景观优势这条“差异化”路子。

海景资源仍是现有旅游地产项目的主题

青岛缘于海滨城市的天然特质，于是“海景”资源成为了多数项目的主题，同时相对成型的板块大多也位于沿海一线。目前旅游地产区域按照成熟度有：奥帆基地——沙子口片区、鳌山——田横片区、即墨华山片区、崂山仰口片区和金沙滩片区。

旅游地产并不是简简单单的“旅游+地产”，而是一个全新的产业模式和生活模式的塑造，包括多方资源、产业的整合，时间、空间的重组，产品的创新和营销的创新等等。

由于青岛的早期旅游地产产品主要体现在低密度住宅尤其是滨海别墅上，靠的只是稀缺的海景资源，以土地作为卖点。虽然都打出了休闲度假的旗号，但真正意义上的旅游地产产品并不多见。

目前市区的旅游地产项目除集中了旅游的要素“吃、住、游、购、娱”的极地海洋世界外，其余的多为酒店式公寓，现代旅游产品比较单一。相对成熟的旅游地产是以即墨温泉(属于鳌山——田横片区)的开发为起点，温泉系列产品从开发到基本成型，再到运营成熟，可谓步步扎实，成为青岛旅游地产一道靓丽的风景线，温泉、高尔夫、马会、滑雪等等资源被充分发挥利用。

即墨华山片区以高尔夫度假为卖点，也形成了主题性的旅游地产产品集群。

崂山仰口片区以海尔山庄为代表的会议、度假产品或多或少地体现出了现代旅游地产的特色。

金沙滩片区属于近年来兴起的热点，拥有比市区更加优美的风光，加上跨海大桥、海底隧道的兴建，为该片区带来了利好。这一区域正处于施工建设中，预计成型尚需3－4年。

单一的产品形式正逐渐改观

旅游地产一般指依赖于稀缺的旅游景区为中心进行的房地产开发项目，所以房地产的升值空间在一定程度上依赖于景区的知名度和公众认可度。越是拥有稀有的、惟一的、不可复制的资源，房地产经营的价值就越高。青岛此前的旅游地产产品主要依靠稀缺土地、海景资源，然而现今的旅游地产的客户群已不是简单地为解决住房问题。愈加理智的他们更是一批讲究生活质量、着眼投资效益的苛求客户，这些消费者要求更高，投资行为更理智。目前的海景别墅依然吸引着大量的客户群，但是他们已经不满足于这种单一的产品形式。

复合型旅游地产项目应运而生，并且范围有进一步扩大的趋势。目前的开发形式已大有改变，由此前比较局限的产品如海景别墅、酒店式公寓等逐渐扩展到复合型产品，这些项目除了能满足最基础的观光游外，还包括度假休闲、商务会议、异域商业、游艇码头等内容，这些项目在一定程度上将推动青岛旅游业的进步。

高端产品将是青岛旅游地产的发展趋势

据统计，2007年青岛市共接待国内游客3258万人次，国际游客108万人次，旅游总收入400亿元。从这组数字可以看出青岛的接待能力和城市知名度已经有了很大提升。

2008年奥运会帆船比赛在青岛举办，预计全年抵青游客总数将超过4000万人次，其中不乏高端消费人群，但是现有以大众休憩为主的观光游产品已经不能满足高端人群的消费需求，因此具有国际水准的高端休闲度假旅游区将成为青岛旅游地产的发展方向。

在原海豚表演馆基础上投资兴建的极地海洋世界项目填补了市区缺乏高端项目的空白，为山东省近年来规模最大的旅游项目。该项目定位为集吃、住、行、游、购、娱为一体，以海洋公园为主题的大型开放式旅游项目，也是青岛为迎接2008年奥运会而开发的《奥运行动规划——旅游专项规划》七大项目之一。

极地海洋世界二期极地金岸项目与一期的游乐馆一起，汇集了高端消费资源，将成为中国北方目前档次最高、规模最大的美食娱乐休闲街区。同时，该项目的高端形象和定位将会带来大量的高端消费人群。

高端游客在青岛休闲度假的同时，也会对青岛市经济环境进行考察投资，推动区域间的经济交流，促进旅游业及地产业的发展。