大众住房模式亦可借鉴“共有”

李泽旭　杨　江

共有产权模式可以向年轻创业者在内的阶段性购房能力不足的群体延伸，不必将他们推向单一的贷款购房途径。

作为经济适用房共有产权模式雏形的提出者，南京市建委研究室主任陆玉龙认为，江苏试行“经济适用住房共有产权制度”改革目前局限在拆迁户范围。“共有模式可以有多种形式的转换、延伸，针对不同人群采用不同的共有模式，惠及更广意义上的夹心层。”

“我们一般把位于廉租住房标准线之上，但又无力购买经济适用住房的低收入人群定义为夹心层。但这是不完整的。”陆玉龙认为，根据人均可支配收入，可以将人群划分为两个极端：一是社会财富金字塔顶端的少部分人，拥有社会大部分财富，他们的住房完全可以通过市场解决；另一个极端是少部分收入极低的人群，他们的住房需要通过政府公共财政服务以廉租房的形式解决，对他们而言，房价高低没有现实意义，因为根本就买不起。

剩余的中间人群占人口多数，与两个极端构成纺锤形社会结构。在一个真正意义上的福利社会没有形成前，这部分人中的大部分是希望能够拥有一套属于自己的产权房的。但他们的人均可支配收入却无法在短时间内积累到可以全额购买住房或承受还贷压力的水平。

陆玉龙认为，这应该是真正意义上的“夹心层”，既包括目前享受经济适用住房政策的低收入家庭，也包括不享受经济适用住房政策的中等收入人群。

1998年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》明确提出深化城镇住房制度改革的重要目标之一是“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。

陆玉龙认为，这里的经济适用住房也应该是面向两个极端之外的所有中间阶层。而经济适用房共有产权模式最终也应该向大众住房模式转变，让更多人在共有模式的帮助下，在房屋产权上实现从“我们的”到“我的”。

改革开放30年来，中国社会成功实现阶层化，这是社会发展的必然与必需，而中国的中间阶层眼下正处于向中产阶层转化的塑性阶段，分布在社会各个行业中，是社会财富积累的具体执行者。

理论界认为中产阶层是社会稳定的基石，中产稳，社会稳，现在中产不稳主要就是住房不稳，工资收入上涨与房价上涨速度不成比例，高房价使许多中间阶层买不起房或沦为房奴。陆玉龙认为，共有产权模式解决“夹心层”住房问题，增加了个体稳定性与社会稳定性，增加了人们的幸福感，且有激励作用，有利于扩大中产阶层。

他阐述，共有产权模式可以避免财政资金投入住房保障“有去无回”，由于政府因投入而拥有产权，使得“共有产权房”在资金和实物上具有多次循环利用功能。“共有产权房”与商品房价格趋向一致，不仅避免了投机行为，且客观上避免了“贫民区”的出现。

现有经济适用住房实际操作中，由于政府财力紧张，往往首先从土地上降低成本，因而基本上远离主城区选址集中建设，交通落后，学校、医院、商业等配套设施不完备，周围区域产业欠发达，就业机会少。造成中低收入家庭入住经济适用房小区，普遍面临就业难、就学难、就医难等问题，大部分家庭需要长距离往返市区，不仅不方便，而且居住成本提高。

在他看来，“共有产权”“变送为扶”式的救助，价格与商品房相当并不会加大购房者难度，政府完全可以根据购房者家庭可支配收入和购房者的愿望划定双方占有产权比例。

“没有或减少了住房贷款，也减少了购房者因房贷产生的压力。购房者可据自己经济实力，分期购回政府拥有的那部分产权。”陆玉龙认为，随着新的住房保障体系的建立与社会经济的发展，以及经济适用房积累效应和循环利用机制形成，我国住房保障制度将向更积极、更高级的形态转变，这一转变的基本标志是，社会住房保障对象除了目前的弱势群体外，还将惠及年轻创业者和来自农村的城市新移民。

“共有产权模式可以向年轻创业者在内的阶段性购房能力不足的群体延伸，不必将他们推向单一的贷款购房途径。”至于共有形式，他认为还可以是政府与供房者共有、企业与购房者共有、慈善机构与购房者共有，甚至是加上第三方银行的三者共有。