房市：这个春天有点冷

田　宇

降价成为2008年即将出现的“集体现象”。

经济学家郭建波认为：“目前还没有实质性全方面的大规模降价行为，我们怀疑四五月份会有这样的行为。开发商尤其是大开发商，要维持现金流和开发计划，必须要保持销售速度，四五月份会是清盘和在售楼盘价格体系最公开最透明的时候。房价中枢将下探到明朗位置。挤掉泡沫后，一年就会起稳，调整到一定价格后，投资热得到控制，就达到政府调控的目的。”

目前，面对融资困难和政策收紧，中国地主型地产公司开始抛出拐点论，力求降价促销，争取迅速回笼资金开发囤积土地。这样一来，带动周边房价下挫，就难免冲击了为数众多的中小地产商的既得利益。大地产商地大物博，房价降了，总体利润尚可集腋成裘，但中小地产商则没有规模优势，拐点论一但流行起来，利润就大打折扣了。现在看来，房价是否真的出现拐点，其实开发商心里都未必愿意，利润的得失冲突造就了这场拐点之争。

住房是一种商品，有卖有买

王石“无奈卖拐” “拐点论不是我先提出来的，是一个记者先提出来的，我只不过回应了他的观点，”尽管从去年12月份开始，“拐点论”引发的一轮激烈争论已经持续了将近4个月，然而3月20日，王石回忆起此间故事时仍然有些耿耿于怀。

缘起“答非所问” 2007年12月13日下午，清华大学紫光国际交流中心召开“海螺行动II”新闻发布会。王石作为主办方负责人参加。媒体答问环节，有记者问，“10月以来，广州、深圳城市的楼市普遍遇冷，新建商品房的销售量下降严重，作为开发商代表之一的王石是否认同楼市出现拐点的说法？”王石认为问题不扣新闻发布会的主题，简单回答：“同意出现拐点的说法。”

实属“断章取义”虽然回答简单，但观点明确：深圳、广州的楼市出现了拐点。王石随后补充，“中国东西南北中，幅员广阔，不同地区城市处于不同的楼市周期，不能一概而论。”之后他回答的第一句话被媒体大量引用，而第二句话却没人提了。

按照王石的理解，2006年第四季度到2007年一、二季度的房价上升，有其阶段性的原因，但2007年下半年以来的房价快速上升，只能说是一种惯性上涨，但刚性需求、供给方面看不到可以长期支撑这种上涨速度的理由，所以市场出现调整是正常的。王石判断高档住宅的涨幅过快依然存在风险。他并不认为普通住宅市场面临较大的价格下滑风险。当然，所有的判断都需要建立在对每个区域的分析基础之上。

矫正“拐点论”之一界定拐点

近期被“拐点说”缠身的王石，昨天终于忍不住站出来详细阐述一下他对目前房价的看法。王石在其博客上承认，内地房价走势正处在一个拐点上。但他同时表示，自己所称的拐点不是指房价从上涨到下跌的拐点，更不是从大涨到大跌的拐点，而是从快速上涨到理性调整的拐点。他不得不因此一次又一次的解释，他认为楼市拐点并不是房价的大起大落，也不意味着楼市从牛市转向熊市，而只是价格的理性回归。

矫正“拐点论”之二区域拐点

在王石看来，今年房价快速上涨是阶段性事件，并且不可能长期持续，市场必然需要一个调整阶段。“房地产还不出现拐点才是咄咄怪事。”王石并不认为日前被问及珠三角楼市时认同楼市出现拐点是自己说错话了，只是“中国幅员辽阔，各地区所处的楼市周期不同，（房价）调整的幅度也不同，不能一概而论。”

矫正“拐点论”之三不是向政府“摆POSE”

“拐点论并不是万科突然抛出的观点。”近日，万科董事长王石在其博客上发文，为之前所抛出的拐点论“打补丁”，他一再强调拐点论的出发点并非“向政府表态，避免更严厉的政策出台”。

矫正“拐点论”之四无心“借拐打人”

“同样，万科也绝对没有想要清理门户，我们对兼并小开发商没有兴趣，从效率上来讲，兼并小公司根本不划算。”王石解释。

王石说：“暴利是不可取的，暴利会来报复你。市场是非常公平的，如果你从市场赚来的是暴利，最后市场还会让你吐回去，甚至让你多吐。”王石认为自己所说的“拐点”是指亢奋、非理性的市场疯涨进行理性的回归，这是必然的市场经济规律。

潘石屹：不是我不明白，这楼市环境变化快

1月11日“我并不担心2008年北京的房地产市场。”

2月15日“我看不出房地产要出现拐点的趋势。”

2月28日“恒大能否成功上市具有标志性意义”

3月 7 日“北京楼市的春天和春天一起来了，北京房地产市场的观望现在就结束了。”

3月13日“如果恒大上市不成功或者出现问题，对整个中国房地产市场都会引发特别大的波动。”

3月22日“3月20日发生的恒大IPO叫停，是2008年中国房产界最具标志性的事件，未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天。”

3月29日“大部分房地产公司的财务状况不容乐观。”

卖拐的楼市“也有春天”

不担心楼市向左拐，向右拐的SOHO中国总裁潘石屹在一次网络聊天中回答记者的提问：

《中国经营报》的记者谢红玲问潘总，北京楼市的春天来了吗？潘石屹：来了，和北京的春天一起来了。

《21世纪经济报道》的记者袁一泓问，您认为楼市的观望态度最快什么时候结束？最悲观的预测又会持续多久？潘石屹：外地的情况我还是不了解，北京房地产市场的观望状态现在就结束了。

风云楼市“百日巨变”

潘石屹在接受上海证券报记者采访时坦言，受国际资本市场“惨淡”和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击，中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变反映，并进入前所未有的融资艰难期。3月20日发生的恒大IPO搁置，潘认为是2008年中国房地产界最具标志性的事件，跟在恒大后面要在国际资本市场上市的中国房地产公司大约有40多家，准备募集的资金有200亿美金，这次恒大的IPO搁置对这40多家房地产公司而言，无论是资金上还是心理上都将会造成巨大的影响。现在中国国内是从紧的货币政策，国际资本市场这条路又被堵死了，所以潘石屹认为未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天。

早前,潘总曾说“楼市的春天和北京的春天一起到来；时至今日，潘总又大声疾呼“未来100天内中国房地产企业将发生剧变”，对此我们不禁疑惑重重——楼市的春天是否就产生在这场剧变之中或之后呢？而这样的春天又属于谁呢？是开发商？还是老百姓？

对自己观点的变化，潘石屹说，“我们总是通过了解市场的信息不断修正自己的观点，在去年年底，对房地产市场有无拐点进行讨论时，根本不知道会发生贝尔斯登的收购事件，也无法预测恒大地产的IPO会搁置。”但他同时强调，“中国经济、中国房地产发展的大趋势并没有改变。在未来几个月，调整和变化主要会发生在房地产企业之间，房地产企业之间需要重整，需要调整他们各自的规模。”

潘石屹再次坚定自己的判断。他表示，房地产行业是一个对资金要求很高的行业，任何一个国家的房地产市场都无一例外地需要大量资金的支持。因此，它的调整与宏观经济的变化密切相关，“在很高的通货膨胀压力下，政府一定会继续实行从紧的货币政策。所以我认为房地产企业的调整已经近在眼前。市场会通过股价、房价、地价等方式，来奖励或者惩罚那些在决策中做对或者做错的企业”。

购房者的困惑：拐与不拐PK买与不买

近期，中国青年报与新浪网合作推出了“中国房价是否出现拐点”的调查，截止到记者发稿时，有3787人参与。结果显示，普通人对2008年房价拐点是否会出现并无一致看法。对今年房价出现拐点表示“不太相信”或“完全不相信”的比例为45.4％，表示“比较相信”或“完全相信”的比例为38.7％，还有15.9％的人对此“不确定”。

面对高不可攀的房价，面对无从判断的市场，普通人的购房意愿还是出现了变化。调查中，从购房打算上看，有46.5％的人认为“家里需要买房，但还是观望一两年再说”，32.5％的人则明确“家里有房住了，不再买”，这就是说，观望和不再买的比例合计达到了79％。

北京：高位下的首次回落，政策成为“拐点”变量

北京市统计局、国家统计局北京调查总队最新发布的统计数据称，今年1月至2月，北京市新建住宅销售价格涨幅比上月回落0.7个百分点，住宅销售价格涨幅首次出现回落迹象。

地产开发商的打折促销潮虽然在京城引来不少关注，但依然没能改变北京去年以来持续低迷的房地产市场现状。1-2月，全市商品房现房和期房销售面积分别比上年同期下降15.9%和64%。全市住宅现房销售1229套，期房销售4248套，分别比上年下降41%和51.1%。与上年12月份相比，今年1-2月现房和期房销售套数仅占上年12月份的38.5%和35.9%。市统计局发布统计数据时，将目前北京商品房和住宅市场的现状概括为“持续低迷”，但同时表示北京房价仍维持高位运行。

蓝皮书指出北京商品房价格止涨回落的“拐点”必将来临，它到来的早晚取决于中央和北京市政府调控房价的力度，取决于保障性住房投入使用的规模与速度。需要重视的是，今年下半年北京市大量的保障性住宅将陆续供应市场，预计总供应量将达600万平方米、7万套，与此同时，今年新增供应市场的普通住宅面积大约1800万平方米，15万套，市场新建住宅总供应量为22万套，新增22万套住宅，加上截至4月2日23724套的现房，北京08年期房现房总供应量将达到历史高峰，预计超过25万套，对比10万套的预计成交量，北京住宅不是供不应求，而是严重供过于求！

上海：股市联动此消彼长，“假拐”楼市蠢蠢欲动

从不久前刚闭幕的“上海之春”房展会上，为期四天的展会，参展的房地产公司不过70来家，虽然今年的参展楼盘比去年多出约20个，但现场包括意向成交在内的成交金额不足2亿元，与去年3亿元的成交额相比下降了逾三成。显而易见，前期房价涨幅过快、近期的宏观调控和“拐点论”，都加剧了购房者持币观望心态。

然而沉寂数月后，上海楼市在3月中旬突然启动，商品住宅供应量飙升，成交量和成交价格大幅上涨。此时作为房地产界“大腕”的万科管理层突然改口放言：地产市场在逐步回暖，房价不具备深幅下跌空间。这和其先前的房价“拐点论”形成了极其鲜明的反差。

“万科董事长王石的拐点论出来之后，深圳是真拐点，房价跌了20％－30％；但上海却是假拐点。”上海社科院房地产研究中心副研究员顾建发，将目前的上海楼市形容为“蠢蠢欲动”。

事实上，他认为上海房价现在难言“拐点”的一个重要原因是，投资客仍然很多，刚性需求也仍然较高。自去年“5·30”股灾之后，中国股市大起大落，很多人转而投资房产，推动了房价的飙升；今年股市更是“跌跌”不休，投资者信心受严重打击，于是宁愿投资具有保值增值功能的不动产。

另一方面，在人民币升值背景下，一些海外投资基金蜂拥而来，它们以整体收购办公楼物业及整栋住宅为主要投资手段，今年仍将对中国市场保持兴趣。此外，一些华侨以及相当一部分香港人、台湾人和韩国人也成为上海购房主力。银行的信贷紧缩方面也开始出现一些“灵活性”也对金融之都的上海产生着积极影响。

深圳：虚高房价主动回调，资金链下的“拐点”鞭笞

近段时间，深圳各大楼盘纷纷以各种名目的优惠——降价、加大折扣力度、推出特价房、送装修等以吸引购房者。在房价大幅下降的同时，近期深圳楼市“集体退房”也开始蔓延。

“现在可以说无论大小开发商，资金链都吃紧。”深圳一开发商在接受采访时表示。长期的资金紧张开始让开发商和炒房者吃不消。房地产是资金密集型产业，炒房者更玩的是资金腾挪游戏，目前政府提高了二手房的首付比例，房贷也主要针对自住型客户，刻意打击投资性需求，这直接导致了很多炒房者的资金链断裂。

深圳房价虚高有很大回调的空间。前两年，深圳等城市房价飞涨，很大程度上是炒房者的投机行为推动的，缺乏扎实的社会购买力支撑。深圳满堂红地产的有关人士告诉记者，去年很多香港人到深圳一起炒楼，高峰时期三个月就能循环一次，资产能够迅速地翻番，由此可见楼市泡沫之大。

广州：囚徒博弈造“拐点”，住有所居正是关心

今年年初，广州楼价跌破了万元，成交量萎缩至日常成交量的一半左右。2月份广州10区一手住宅的成交均价，已经回落到去年第三季度的水平。价格的回落，却只带来“量价齐跌”的效果，1月份成交面积创下34.95万平方米的历史低位，1个月后再度被刷新。目前，广州楼市观望气氛较浓，缺乏成交量支撑的广州楼市还没有找到价格支撑点。

自去年10月楼市转淡以来，销声匿迹多年的降低首付的促销方式重现广州市场，与之相伴的是楼价的持续下调。据了解，近期推出新货的楼盘中，部分楼盘采用了既降价又降首付双管齐下的促销方式。

记者：很多人说广州市的房价出现了拐点，你们感觉到这个拐点出现了吗？广州市国土资源和房屋管理局副局长黄文波：“所谓拐点不拐点，我觉得是开发企业关心的问题，我不关心这个问题，我只关心我们通过我们的努力，能够真正达到住有所居的问题。”

信贷紧缩导致开发商资金紧张，为了获得充足周转资金，开发商不得不降价销售。像万科这样的市场先知先觉者，带头降价出售楼盘，说明市场环境的确发生了变化。卖房，降价卖房，就是开发商最好的选择。为什么会降价卖房？因为大家遇到了同样的难题，都得靠卖房获得资金。而经济学的囚徒困境理论告诉我们，每个开发商的最优选择就是先跑。而万科的突然出手也将其他房地产企业置于两难的被动局面——跟还是不跟，跟则要看有无足够的降价资本，不跟则房子可能变存货，把自己套牢。

老百姓的压力就是社会的压力，同样是政府的压力。房价快速上升，连续几年成为市民最关心、最直接、最现实的重大社会问题。在2007年度北京市社科院对市民的调查中，有68%的受访者“担心”或“非常担心”房价上涨对自己生活造成影响。

房地产行业主管部门的建设部被改组为住房和城乡建设部。这个名称上的微调，委婉地回答了业界和社会上争议已久的问题：住房是一种公共产品。地产商们恐怕要重新适应一下游戏规则了。因为当住房变为一种公共产品，住房政策变为公共政策的时候，出台任何被认定“有悖市场规律”的政策或许将成为常态，因为公共政策首先需要遵循的前提是社会公共利益，而非市场规律。

住房是一种公共产品，于是政府伸出“关键”的手

“以往政府工作报告中关于房地产政策都归在关于宏观调控和经济发展的部分，这次政府工作报告把它调整到了民生部分。”全国政协委员许雷说，“位置的变化传递出一个重要信号，房地产调控正在从经济指标转向民生指标。”他说：“房地产有两种属性，它既是商品，也是保障品。市场化的住房供应机制无法完全解决社会公平问题。”

政府对“房子的认识”

1997年房改全面启动以来，有关住房的政策，基本是以“市场化、私有化”为导向的，这是当时刺激内需以抵御东南亚金融危机影响的策略之一。但正是在这种政策思路的导引下，住房公共产品的属性被最大限度的模糊了，市场化的政策思路代替了公共政策的思路占据主流。但高房价下的公众安居问题也凸显了出来。

虽然中央政府自2005年开始，便专门针对房地产行业开展调控，但其核心在于“维护房地产行业健康、平稳发展”，毕竟，地产行业牵涉金融、土地等多个敏感领域。虽然解决公众住房问题每次都被提出，但却一直被置于“副产品”地位。这其中的逻辑是，只要房地产行业健康稳定发展，遏制房价快速上涨势头，公众的住房问题自然就会解决。

直到2007年，国务院下发了24号文件，强调住房保障工作的若干问题，调控的这种目的性才渐渐清晰起来。以“住房”而非“房地产”前置的住房和城乡建设部最终组建，实际上明确了住房作为社会公共产品的属性。在《国务院机构改革说明》当中，“建立并完善住房保障体系”成为了这个部门的基本职能之一。

发改委在《2007年一季度房地产市场运行情况》报告中直陈楼市存在的五大问题，并再次要求各地方、部门要认真抓好37号文的落实工作，按照温家宝总理在《政府工作报告》中提出的四点宏观调控要求，确保房地产宏观调控目标的实现。这五大问题是：

一、部分中心城市房价仍然偏高，且上涨较快；

二、90平方米以下普通商品住房投资占比较小；

三、住房保障制度还不完善；

四、市场供应体系不完善；

五、房地产市场调控体系还不完善。

“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。” 中国国务院总理温家宝

“中国改革开放３０年来居民住房的条件有很大的改善，现在城乡居民住房面积人均超过２０平方米，但是分布不均，特别是近些年来房价上涨较快，人民有很大的意见。”温总理在新加坡国立大学发表演讲后回答提问时说，解决房地产问题，温家宝谈了四点考虑：

首先，政府的职责最重要的是要搞好廉租房，让那些买不起房或者进城打工的农民工能够租得起房、住得上房；其次，是建设经济适用房。他说，经济适用房大多数是面向中产阶级的，他们中有许多工资也不是很高。在中国，经济适用房户均面积９０平方米是比较适当的，因为中国人多地少，“对廉租房和经济适用房，政府应提供和保障土地的需要，当然（这些）土地也要节约和集约使用”；对于高档住房，主要靠市场调节，“但是也必须有国家的宏观调控，防止利用房地产进行炒作造成市场混乱”；温家宝指出，要让全国人民懂得中国的国情，中国是有13亿人口的国家，要守住18亿亩耕地的“红线”才能养活中国人。中国每年新生人口要超过1000万，每年由农村进入城市需要解决住房的进城人员达到1800万，还有2100万流动农民工，也需要居住条件。所有这些问题，政府都要统筹兼顾。

今年两会，温总理在政府工作报告中，再次专门用539个字谈到了住房保障体系建设，这是前所未有的。“两会”传达的一个重要信息就是政府更加重视住房保障。“抓紧建立住房保障体系，坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业。

过去10年里，政府推行的住房制度改革，就是从住房供给的大包大揽中退出来，把房子交给市场；如果10年后，政府再次出面，以行政手段强行控制房价，苦心经营多年的“市场”会惨遭伤害。问题并不出在“市场化”本身，而在政府的角色错位。一方面，政府没有完全从市场中退出，权钱交易、利益勾结等“合谋”行为依然存在；另一方面，没能真正担负起“保障”的职责。任何市场和任何调控，都不可能保证人人买得起房，良好合理的住房保障体系，要比单纯控制房价管用。

业内专家建议，政府解决住房问题，应首先着手解决三个不平衡：

有效供给与市场需求的不平衡

尽管商品住宅投资大幅度增长，但并没有缓解市场供不应求的矛盾。据40个重点城市2007年1—12月统计数据，商品住宅批准预售面积同比增长约10%，登记销售面积同比增长24%，需求类指标的增幅依然明显高于供应类指标的增幅，相差近14个百分点，有效供给依然不足。专家认为，供应不足首先与一些开发商取得土地后没有按期开发有关。去年全国土地购置面积实现了较大幅度增长，但一些企业在取得土地后，开发建设进程明显减慢。有些开发企业2004年“8·31”以来取得的开发用地，竟有一半以上还未动工开发。

商品房和保障房之间存在着不平衡

国家的政策也发生了非常大的调整，现在搞清楚了，是民生问题。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生分析认为，从最低收入家庭、低收入家庭、中低收入家庭，到所谓的“夹心层”以及高收入家庭，政府有针对性地采取不同的政策，实际上使房地产市场形成了两个板块，即高收入家庭通过市场购买商品房，其他（中低收入）家庭通过保障性住房解决住房问题，这种格局将使市场更加趋于平衡和理性。

房屋买卖市场和租赁市场之间的不平衡

二手房交易市场和租赁市场不够活跃，也是造成住房市场有效供给不足的重要原因。据40个重点城市2007年统计数据，二手住房成交面积仅为新建商品住房登记销售面积的40%。租房住是城市中低收入家庭、外来人口和刚就业的大学毕业生希望选择的一种重要居住方式。但是，我国目前租赁市场发展也明显滞后，不少拥有两套以上住房的家庭，住房闲置。不仅浪费了资源，而且不利于改变目前住房市场供不应求的局面。

全国政协委员、建设部科学技术司司长赖明说：“稳定房价，促进房地产业健康发展，不仅是经济社会发展的主题，更是社会和谐的基础。把人民群众的根本利益放在首位，以科学发展观为指导去破解老百姓住房难题，保障占人口绝大多数的中低收入者的住房权利，体现社会公平，不断促进社会和谐，这不光考验着各级政府领导的执政能力，更是涉及执政基础的大事。”