透视《物权法》：谁动了我的“物权”？

　　
　　备受关注的《物权法》并非横空出世，千呼万唤的人群之中，不乏理性的目光。无论是“大国崛起之基”还是“财富时代之门”，任何赞美之词的后面都不能缺少审慎的思考。我们在将光荣与梦想寄于一身的时候，是否应该重新回到脚下的土地与眼前的现实？且让我们拿起放大镜，与专家深入探讨立法的得失；调好显微镜，与百姓具体理清法律的应用。随着社会对于财产的尊重与保护，基于规范的物权之上的法制观念将会籍此渐如人心，今天的每一点思考，每一个声音，都可能会是一个新时代的开始。
　　
　　透视之一： 拆迁都为公共利益？法律、政府究竟谁大？
　　
　　北大教授尹田：法律工作委员会对于条文中“公共利益”的界定所做的“拟进一步研究”的解释令人遗憾。
　　北工商教授季铸：如果不规定“公共利益”的范围，任何借口都可以征用土地，则《物权法》会变得毫无价值。
　　武大教授孟勤国：拆迁户的保护问题，需要通过限制“公权力”来解决。《物权法》的出台可以逐渐起到增加拆迁成本的作用。
　　互联网上近日流传一张被称为“史上最牛钉子户”的图片。内容是重庆一个被挖成十米深大坑的楼盘地基正中央，孤零零地立着一栋二层小楼，犹如大海中的一叶孤舟。据当地的房地产管理局称，这位拒不接受拆迁的“最牛钉子户”是因为在拆迁补偿上要价太高，无法与房产开发商达成一致，因为此处楼盘地基已被挖成一片废墟，如不尽快解决与这个钉子户的纠纷，会导致对工程进度的影响，从而严重影响城市形象。因此，当地法院裁决户主必须自行搬迁。
　　维护拆迁补偿权益消息传出之后，网上舆论一片哗然。尤其引起各界关注的，是这桩并不希罕的拆迁纠纷发生在《物权法》刚刚通过、并且将在今年十月正式实施的背景之下。那么，这部新出台的《物权法》能否从法律角度为这位“史上最牛钉子户”提供保护呢？换句话说，《物权法》对于社会最为敏感，引发矛盾最多的城市拆迁问题能否从法律角度给出一个权威的解决办法呢？当3月16日正式公布这部法律之时，也许有无数双眼睛在为此而关注。
　　新出台的《物权法》第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”因此，拆迁必须是“为了公共利益的需要”，而且应当“依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。征收个人住宅的还应该保障被征收人的居住条件。”那么，什么叫“公共利益”呢？《物权法》对此却没有作出明确的规定。北京大学法学院民商法教授尹田指出，《物权法》在城市拆迁问题上的相关规定，意味着城市拆迁、土地征占等一系列引发大量社会矛盾的问题，今后在物权法里可以有法可依。但是，法律工作委员会对于条文中“公共利益”的界定所做的“拟进一步研究”的解释令人遗憾。
　　而北京工商大学经济学教授季铸则指出，《物权法》第四十二条的规定中的权力主体不明确。也就是说，条文中没有说明为了公共利益可以征收不动产的主体到底是国家、政府，还是单位、个人。如果权力主体是国家，那么在国家批准土地使用权期限内，土地使用权人已经属于单位和个人，国家已经转让了土地使用权。所以，根据《物权法》，国家应当尊重这种土地使用权的转让，在有效期内不得征用。如果颁布了法律，国家还是可以任意收回，则《物权法》岂不是形同虚设？那么到底是法律大，还是政府大呢？法律作为社会统一的行为规则，是连国家也不得超越的，这是一个文明社会的常识。而如果权力主体是政府，那是否任何一级政府都可以征用土地？若是如此，《物权法》岂不同样失去效力？如果不规定“公共利益”的范围，任何借口都可以征用土地，则《物权法》又会变得毫无价值。
　　另外，在《物权法》第一百四十八条规定“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”第一百四十九条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”也是同样的道理：国家已经依法将土地使用权转让给了土地使用人，根据《中华人民共和国宪法 》第十三条：“公民的合法的私有财产不受侵犯”，因此，无论国家还是政府都不得打着“公共利益”的旗号侵犯公民的财产和权利。
　　对于城市拆迁问题，武汉大学法学院教授，广西大学法学院院长孟勤国则认为，《物权法》无法解决这一极为敏感的问题。他认为，拆迁户的保护问题，需要通过限制“公权力”来解决。由于地方政府的政绩等复杂问题，城市拆迁问题短时间内不容易解决。但从发展趋势上来看，《物权法》的出台可以逐渐起到增加拆迁成本的作用。
　　研究了法律条文，参考了专家观点，那位“史上最牛钉子户”的话仍旧回荡在我们耳边：“我家在这栋小楼住了很多年了，我们哪也不愿意去。”不知那座孤独的二层小楼是否能够依然在推土机的轰隆声中挺立。
　　
　　透视之二：国企、私企地位平等？“市场主体”到底是谁？
　　
　　北工商教授季铸：如果一部法律的保护主体不清楚，甚至相互混淆，又谈何保护？此类的疏漏和粗泛在一部国家法律中出现，说明了它的不规范、不严谨和不成熟。
　　武大教授孟勤国：《物权法》的出台，从法律角度对私企和国企都予以了最充分的保护，但是追求实质平等的、有区别的保护，而不是不加区别的保护。
　　北大教授尹田：物权法的颁布并不能给老百姓的生活带来翻天覆地的变化。
　　北京的范先生经营着一家规模不小的汽车修理厂，听说新通过的《物权法》从10月1日起就开始实行，名牌大学法学院毕业的他既有兴趣了解一下内容，又想知道自己的修理厂能否从中获得什么实惠。可上网阅读了《物权法》的全文之后，范先生很茫然地说：“我知道国家开始重视私人产权了，可不但没有具体的界定和操作方法，连民营企业的字眼都没有看到，这和我的修理厂有什么关系呢？”
　　法学院毕业的范先生告诉记者，自己以前学习过法律，毕竟比一般人对法律条文的理解力强一些。通过阅读《物权法》，他发现这部法律的第三条规定：“国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”然而，什么是市场主体呢？他搞不清楚，自己的修理厂属于法律规定的“市场主体”吗？他认为，法律应当对这一概念的范围进行说明。
　　记者带着范先生的问题采访了北京工商大学的季铸教授，季教授对此的看法与范先生比较一致。他认为，《物权法》作为一部规范财产归属关系的国家法律，对于这样的概念应当规定清楚，应当有清晰的法律解释。而且，市场不涉及物权，这一点应当在宪法中规定。同时，季教授指出，法律第三条的“市场主体”与第四条“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”的保护主体不一致。如果一部法律的保护主体不清楚，甚至相互混淆，又谈何保护呢？另外，“任何单位和个人不得侵犯”应当规定为“国家、单位和个人都不得侵犯。”如果国家可以侵犯集体、私人的权利，则《物权法》同样形同虚设。他认为，此类的疏漏和粗泛在一部国家法律中出现，说明了它的不规范、不严谨和不成熟。
　　至于范先生的修理厂能否因这部《物权法》的出台而获得实惠的问题，北京大学法学院的尹田教授认为，物权法最大的意义是观念上的突破，通过平等保护国家、集体、私人的物权，增强了人们的财产安全感。一方面，对于民事生活领域的一切财产，不管属于国家、集体还是个人，在民法上的地位一律平等；另一方面，不管中国人还是外国人，外资企业还是内资企业，一律都应得到平等的保护。但他同时也表示，在物权法颁布之前，我国的民法通则、土地管理法、担保法等法律以及其他一些法规对物权都做了相关规定，所以物权法的颁布并不能给老百姓的生活带来翻天覆地的变化。由此可见，《物权法》的出台虽是法制建设的一大进步，但相对于普通百姓的生活，还未能马上企及。急速出台的法律或许弥补了法律体系的缺憾，但却无法满足人们现实生活的需要。
　　
　　武汉大学法学院的孟勤国教授认为，对于范先生这样的小型民营企业来说，追求的不应当是与国企形式上的平等地位。这种平等对于小型民营企业是没有用而且有害的。因为在现代社会，国家在立法上应当给弱势群体以保护，使之获得实质上的平等。像范先生经营的这种民营企业，如果在与国企的竞争中追求形式上的平等，则肯定不是国企的对手，因为国企的垄断地位是事实存在的，因此一定要追求实质上的平等。追求形式上的平等是一种落后的平等观，是资本主义原始积累时期的平等观。现代社会更要追求实质平等，即，通过立法，让弱势群体享受改革开放经济繁荣的成果。
　　孟教授认为，《物权法》的出台，从法律角度对私企和国企都予以了最充分的保护，但是追求实质平等的、有区别的保护，而不是不加区别的保护。保护国有财产不一定就侵犯私企的利益，因为这是两回事，没有必然的联系。国企和私企完全可以和平共处，侵犯私有财产的不是国企本身，而是公权利；同理，侵吞国有财产的也是私人，而不是私企。把这一点搞清楚，在立法上就可以体现全面的保护和实质的平等。
　　
　　透视三：买了房子能住多久？自动续期如何操作？
　　
　　北大教授尹田：几十年后的中国是什么样子现在也无法预见。现在的过分关心是脱离现实的，有些事情就应当交给未来的立法者去解决。
　　人大教授王利明：应当争取在10年内在《物权法》实施细则中对其进行规定。
　　北工商教授季铸：关于使用权期限和自动续期期限的问题应在法律正文中有清晰的解释。
　　关于私人购置住宅的问题，早在《物权法》的审议阶段就早已经在互联网的各大论坛中讨论得异常火热。一位网友曾调侃道：“朋友们，《物权法》草案规定买了房子只有70年的使用权，如果你我20岁不幸买房，而又不幸活到了90岁，那么到时候我们只能露宿街头了。”而在《物权法》正式公布之后，买了房和正准备买房的人们惊喜地发现条文中出现了“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”的字样。然而，在庆幸90岁之后不用露宿街头的同时，人们也发现原来草案中70年的使用权期限没有了。这下更让大家揣测不定，不知道买了房子到底能住多久，花了钱也不踏实。
　　针对这一问题，北京大学法学院的尹田教授指出，拆迁和购房者的使用权没有关系，拆迁也不是政府想拆就能拆的，是否像《物权法》中规定的符合“公共利益”的问题，还有待讨论。而法律规定的“自动续期”，则可以称为老百姓对自己房屋最大的财产权，因为无限延长使用权是不可能的。根据当前社会的实际情况，土地使用权是不能单独存在的权利，它是与房屋的所有权相依存的。房子倒了也就没有了土地的使用权。因此，购房者对于刚出台的《物权法》也不应期望过高，它不可能在短时间使百姓生活发生很大的变化。他认为，这部法律中涉及的很多事情是几十年以后的事情，几十年后的中国是什么样子现在也无法预见。因此，现在的过分关心是脱离现实的，有些事情就应当交给未来的立法者去解决。
　　物权法草案起草人之一、全国人大法律委员会委员王利明教授认为，《物权法》公布之后，等于给老百姓吃了一颗定心丸。百姓的房子能存在多久，地的期限就存在多久。王利明教授说，续期没有条件限制，在任何情况下都可以续，百姓完全不必担心房子被炸掉，老无所居。
　　而对于《物权法》中对购房者使用权期限规定不明的问题，北京工商大学的季铸教授则认为，国家法律中对于权利期限问题必须在条文中有清楚的规定。国家依法将土地使用权转让给土地使用人，而《中华人民共和国宪法 》的第十三条有“公民的合法的私有财产不受侵犯”的规定。因为财产的实质是权利，包括对于物的权利。所以国家和政府无权在使用权期满之前剥夺使用权人的财产和权利。因此，关于使用权期限和自动续期期限的问题应在法律正文中有清晰的解释。另外，季教授指出，自动续期的办法虽然好，但具体如何操作的问题《物权法》在条文中也一句都没有提，即使是任何法律都应有的具体实施细则也没有出现，这样十分不严谨的。
　　对于续期规定不明的问题，王利明教授认为，土地使用权如何续期、怎样办理、该不该收费、怎么收费等问题都没有在物权法中规定细化，因为这个问题比较复杂。所以在讨论草案时，暂时回避了这个问题，主要考虑到现在即将到期的房子极少，问题还不严重。但他预计，10年后，大批房屋的土地使用权就该到期了，问题将会十分严重。他认为，应当争取在10年内在《物权法》实施细则中对其进行规定。从目前来看，土地使用权期满后，应自动延长到土地上的建筑物消失或消亡为止。办不办手续，都不影响使用和处置。
　　由此可见，70年期限的问题虽然解决了，但老百姓依然有些摸不着头脑。还是上文说的那位网友想的开：“什么续期不续期的，反正婚也结了，娃也生了，房子也买了，咱先踏踏实实住着吧。”
　　
　　透视之四：不动产权未经登记，相关合同也能生效？
　　
　　北工商教授季铸：前后文相互矛盾的问题在《物权法》中出现是一个不可原谅的缺点。
　　准备07年买房结婚的刘先生近日突然喜从天降，自己伯伯的一栋私人住宅一直闲置，心疼侄子的伯伯想要把这栋房子转让到刘先生的名下。但在一片企盼之中出台的《物权法》却让刘先生踌躇起来。专门到律师事务所进行了咨询的刘先生仍然没有得到满意的答复，在《物权法》出台之后，他感到原本简单的不动产权转让问题反而变得复杂难懂了。一脸茫然的他告诉记者，关于不动产转让的问题在《物权法》中有相关规定，但感觉并不很清楚，读了几遍也没明白。
　　对于刘先生对不动产问题的迷惑，北京工商大学的季铸教授认为，新出台的《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”本来已经明确了相关问题。但在法案的第十五条却规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”他指出，根据第九条“未经登记，不发生效力”，意味着相关权利不存在，那么第十五条以此达成的合同又如何生效呢？
　　季教授对此举了一个比较生动的例子：“就好像规定婚姻关系，如果说领了结婚证书才算夫妻，但后面又说同居也算，那这种规定还有什么意义？”他认为，这种前后文相互矛盾的问题在《物权法》中出现是一个不可原谅的缺点。相关的法律权利一定要在法律条文中解释清楚，然后在实施细则中注明具体的实施方法。即使允许法律在某些地方有不成熟的地方，也应当在正文中写明谁有权对该部法律进行修改，并且对实施细则进行授权。因为依据我国宪法，只有全国人民代表大会有权利对法律条文进行修改和对实施细则进行授权，其他机构即使是人大常委会也没有这种权利。
　　 尽管对《物权法》存在疑问和迷惑的不只刘先生一人，但季教授的一句：“对于这部不够成熟的《物权法》，我们没有根据作出很好的预期”所留给大家的，也许只有继续的等待与企盼了。