京城名铺难破经营困局

　　做一个文章封面，要求大气，有视觉冲击力。
　　
　　前言
　　“亚洲商业航母”百荣世贸遭遇空置危机、朝外SOHO投资回报率或低至3.62% 、第三极商铺经营亏损连连、“钱”景惨淡……
　　2006年，住宅市场的调控风暴将投资客扫地出门，席卷至商铺市场。2006年的京城商铺市场迎来了投资狂潮。一份调查数据显示，在购买商铺方面，出于投资目的的购买者明显上升，2005年投资者占55%，而2006年上升至67%。
　　纵观商铺市场，出售型商铺开发企业成为此番投资热潮最大的赢家，广大跟风的投资者尚沉浸在高额回报的美梦之中。
　　浮华的表象掩盖了危机！全面的危机虽尚未到来，然而百荣世贸、朝外SOHO、第三极，一个个名铺的现实已然昭示着投资噩梦魅影浮现……
　　
　　百荣世贸：“亚洲商业航母”难主沉浮？
　　
　　一个18岁出头的小姑娘正在店铺里对着镜子疏理头发，她来自四川开县，雇主是她的姐姐，据小姑娘说，她姐姐租的商铺跟这里的许多商户一样，都在同时经营着几个摊位，而百荣的这个摊是唯一一个被购买了40年产权的，生意不是怎么好。
　　对于那些跻身京城淘金的外地商户来说，当初的盈利承诺却不知何时才能兑现。空荡的大厅、空驶的扶梯、空置的地下车库。虽然整个商城的商铺空置率不高，但却感受不到一个交易市场应有的喧闹。
　　“对于这个超大型的商业巨无霸，业内的质疑从来不曾间断。从百荣世贸目前的经营状况来看，此前的担忧并非没有道理。”一地产研究机构的研究人员指出。
　　电影里的铁达尼克号因沉于迷醉而疏于管理，最终葬身于冰山一角。而中国商业地产的“巨无霸”冰山在望，危机在逼近。
　　
　　高空置率引发管理方“火拼”
　　
　　百荣世贸商城，地处北京南城木樨园服装商圈，总投资额约22亿元人民币，是亚洲单体规模最大的综合性商品批发交易中心。在百荣的规划中，这里会建亚洲最大的服装市场，亚洲最大的图书市场，交易商品要超过十万种商品。商城还预计，这里的日人流量会达到21万人次，年交易额要超过300亿元人民币，将成为称雄亚洲的商业航母。
　　然而现实相去甚远。
　　2006年年底，在木樨园桥百荣世贸商城二期市场内，两家管理者发生的纠纷在业内引发震荡，导致来市场购物的人寥寥无几。市场外的门窗和石柱上都贴满了成对出现的公告，一张是百荣天海国际商贸城管理有限公司的，另一张则是百荣世贸商城管理有限公司发布的。
　　两家管理公司是承包并合作经营的关系。甲方(百荣世贸商城管理有限公司)负责一期市场的管理工作。乙方(北京百荣天海国际商贸城管理有限公司)向甲方承包二期市场，并有权负责二期市场的招商和管理工作，承包期限为40年。如果甲方中途违约则要赔偿乙方后20年的收益。
　　“百荣天海”称“百荣世贸”强行介入打乱市场正常管理，“百荣世贸”则认为“百荣天海”经营不善，让其退出市场。一期市场管理方的一名工作人员称，二期市场内有些商户反映，开店几个月以来一直亏损，希望他们进入后能改变这种状况。“我们也是应商户的要求，才打算介入管理的。”该名工作人员表示，目前二期市场内摊位空置率高，经营氛围差，“两方的经理正在协商，我们也在等通知。”
　　而据二期市场管理方一名工作人员称，2006年5月份他们才正式接管市场招商和经营管理工作，目前与一期方协议并未到期，对方属于强行违约。“这才过了半年，他们就要撕毁协议。”该工作人员表示，他们并未接到经理有关撤离的通知，“这里有千余位商户了，其中有一多半都是我们从原来批发市场带过来的老客户，我们不愿意就这样离开。”
　　
　　“品牌战略”空中楼阁？
　　
　　“以零售的硬件设施做批发生意”是百荣不同于传统服装批发市场的特点。在百荣看来， 以小商贩为主体的传统批发市场已相对过剩，不管从政府管理还是市场需求的角度考虑，发展依托于现代科技手段、经营管理手段的大型批发市场势在必行。
　　如果说营造“五星级”的软硬件经营环境是百荣的战术，那么吸引知名品牌的旗舰店和代理商以形成集群效应就是它的战略目标。百荣的想法是引入国内外知名服装品牌企业加盟，特别注重引进有很高知名度的品牌企业和大型服装生产企业、大型服装流通企业直接进场经营，并通过国际和国内知名企业的规范经营，带动商城整体素质的提高，树立上乘的品牌形象，形成商城独特的核心竞争力。
　　为了打造品牌化概念，百荣在招商中特别注重引进知名度较高的品牌。商城设立的国际、国内高级成衣精品走廊、国际皮草广场、高级羽绒服专区、精品男装区等，都在试图引入国际和国内知名服饰品牌企业加盟。为了帮助企业打响品牌知名度，商城还组织过恒源祥、老爷车、红杉树、大红鹰等知名服装品牌大型服装发布会。
　　“要想把大品牌吸引进来，如何分区是一个问题。天雅在这方面做得不错，百荣世贸则有所不及。”高力国际商铺部经理黄启刚说。
　　“百荣世贸是传统批发市场集散地和中低端品牌聚集地，整体形象与大品牌定位不一致，在这种情况下，招商陷入被动。大品牌企业看准高端市场如CBD、王府井等，百荣世贸定位大品牌，40多万平方米体量难以消化。”在北京禾田摩尔投资有限公司运营总监周易看来，要在短期内提升百荣世贸的档次，存在着现实的困难，“许多世界顶级商家本身有着严格的开店程序，在众多一线城市一线位置尚未开拓之前，他们基本不太会考虑南城这样的地方。”
　　
　　定位迷局难解？
　　
　　“百荣当初太乐观了。” 曾担任百荣世贸商城顾问的北京中原房地产经纪有限公司高级策划师周宁坦承。
　　百荣所处的木樨园商圈是北京九大商业中心唯一的南城中心。从1984年浙江人就开始涌入木樨园从事服装生意，天海、新世纪、龙湫、京温等20多个大型服装批发市场陆续建立。一组诱人的数字是：目前这个区域内有各类商户1万多个，从业人员5万人，年总交易额20多亿，年总交易额占北京市同类商品的54.5%。
　　在百荣插足木樨园时，木樨园其实已经是一个饱和甚至过量的大市场，然而百荣显然是被那“20多亿元的年交易额”所散发的耀眼光芒蒙住了眼睛，却根本没有考虑到自己如果仅凭稍好一点的硬件设施，是否就能在已经成熟的市场抢占半边天。
　　事实上，百荣在开业不过一个月后便陷入了尴尬。由于客流量太少，商品经营惨淡，开业后不久，商城部分商户就曾经有“罢市”的念头，商城以“全国都处于服装经营的淡季”为理由，以“免租金优惠期延长”为安抚手段平息了纠纷。
　　“南城经十年发展起来，百荣世贸与他们形成竞争，定位如果不能呈现差异化，又不能满足一定的消费人群，经营很难成功。”周易说。
　　过分的盲目与乐观，使百荣陷入惨淡经营的现状，也就不足为奇了。
　　“批发市场扎堆考验商家的资源整合能力，百荣应考虑的是自己的地理位置是不是满足自身的物流。”黄启刚善意的提醒。
　　
　　交通弊端阻截客流？
　　
　　交通的畅通和人流的多少，是衡量一个商城成功与否的标准。但在这一点上，相比于木樨园商圈的其他项目，百荣世贸毫无优势可言。
　　据记者了解，百荣世贸的客流主要是从南到北流动的人，但实际上在木樨园商圈，百荣世贸门前的路线可谓最不好走，要过天桥和地下通道等。而从行车路线上来说，从北驶来的车需要向南100米调头后右转才能东行。这个位置，成为木樨园环岛的堵点。行人在马路中间无序穿行，且川流不息，造成环岛南面南北双向车辆为避让行人而行驶缓慢。可以说，相比于周边的批发市场，百荣世贸距三环主路事实上是最远的一个。
　　
　　交通上的弊端使得客流量严重受损。
　　百荣世贸在运作之初，按当时的估算，商城建成后预计每天将有30万人在此购物和进行交易，所以需要一个超大规模的停车场来保障物流和人流通畅。为此，设计了一个拥有近3000个车位的停车场。当时的理由是，停车场的建设已成为制约商场发展的重要因素。事实上，家乐福、沃尔玛等都非常重视停车场的建设。只有停车场与商场规模相匹配，才能保证商场的长远发展。
　　据有关专家分析，一个商场如果日客流量达20万人，那么商户的车加上客户的车一般需要2000～2500个车位才能容纳。但据了解，目前北京的绝大多数停车场，所设车位一般都只在30～280个之间，特大型的停车场车位也不过800～1000个，与商场规模根本无法配套。
　　据记者调查，百荣世贸商城一期拥有10000多个摊位，平日客流量很少，与其宣传的日客流量50万人次有天壤之别。
　　
　　产业升级困难重重？
　　
　　此外，据记者调查，百荣世贸摊位所占面积过大，通道窄小，导致人流不畅，安全隐患问题多多，物业管理人员紧缺，这已严重制约了其市场的发展。
　　“商城体量是这个商圈最大的，这既是优势也是压力。经营得好，可以成为这个商圈龙头，经营不好对整个商圈都会产生负面影响。当然，在发展过程中，同一商圈其他先期开业的商城也需要有个自身定位调整过程来适应整个商圈的变化。” 中国步行商业街工作委员会秘书长董利说。
　　“目前南城商业的最大问题就是档次不够，一些我们中意的品牌在南城难寻踪迹，所以我们每周都会跑到西单去满足自己的购物欲望。”在崇文区一事业单位工作的姜小姐无奈道。
　　一商业地产项目开发商也坦言：“现在大家都已经形成了一种购物习惯，一提到买高档商品，马上就会想到王府井、西单，因为他们已经形成这样一个购物氛围。而这些正是南城所紧缺的。”
　　正因如此，有关人士透露，由于目前南城批发市场的供应量过大，加上业态同质化严重，竞争非常激烈，所以不少商家在入驻时顾虑很多，往往会提出许多苛刻条件。
　　“总体来看，百荣世贸进货没有专业的通道，品牌推广没有长期的计划，招商政策不好，租金比其他批发商场贵1元左右，这使他们招商变得困难。”黄启刚说。
　　而在中国人民大学教授黄国雄看来，南城批发市场服装业面临极大的挑战。“整个服装行业的效益不是太高，尤其是销售渠道的问题比较多。从生产全过程来看，花在加工和制造上的时间只有5%左右，另外95%是在商品的调运、储存和销售上。如何缩短这95%、加快服装产品的流通过程，就成为提高效益至关重要的因素。同时，70%以上的费用也是花在流通环节上，从这些问题看到流通已经极大地制约了产业的升级换代。”
　　但产业升级并非易事。“商品质量没法保障，整体就上不去。”黄启刚认为，批发业就是中低档水平，真正做成精品物流很难。
　　
　　下调租金难挽商户信心？
　　
　　记者获悉，百荣世贸的租金在每平方米每天3元左右，而收取的物业管理费每平方米1元左右。商户签订的租约20年。
　　“商铺经营主要有两种模式，流水倒扣和商铺租金。如果两者结合起来，可以大大增加物业持有者的收益。”北京戴德梁行商铺部助理董事张家鹏认为。百荣世贸在与租户的签约中，都是以纯租金获取收益的。
　　不论百荣世贸给来询问的商户们如何描绘前景，但商户们惨淡的现实难以隐藏。
　　李女士是百荣世贸一层经营服装品牌的商户之一，主要经营杭州一带比较流行的年轻时尚类服装品牌，于2005年1月份租赁了一层20平方米的使用面积，租金为每月2000元人民币，但该笔费用不包括每平方米1元的物业管理费、水电费和店铺内的空调费。加上物业费等，孙女士至少每个月要掏出3000元的开支。尽管租金不菲，但李女士当时仍然对前景充满信心。
　　但招商人员所描绘的美好前景很快如同海市蜃楼般在李女士的眼前消失。仅仅经营了一年多时间，李女士就发现当时一同进入的第一批商户中已陆续撤走了5家，而她本身的经营状况也是步履维艰。“从去年年初开业以来，我每月的营业额连2000元都到不了。”李女士坦言，“可以测算的是，营业额所赚取的利润扣除营业员的工资之外，我每个月都要亏损。”
　　“令商户亏损的主要原因不外乎租金过高、人流量不够和自身经营管理不善等。对于百荣世贸而言，稀疏的人流量是导致商户们亏损的根源。”董利说。
　　记者实地探访发现，百荣目前是一座地下一层、地上六层的超级大市场，囊括了男装、女装、童装、羊毛制品、针织品以及餐饮设施的崭新商铺市场。但尽管是星期日，市场内却没有出现应有的热闹场面。
　　做了10年服装生意的一个老商户告诉记者，一年来只卖出1000条休闲裤，平均每天卖3条。其他商户的遭遇和他也差不多，几位做服装生意的男女商户均表示，一天最多只能卖出五六件衣服。
　　
　　“谁愿意为了批发几件衣服在马路上堵半小时呢？”一位在五层电梯口附近卖床上用品的男商户语气充满了不满与无奈。该名男商户原本是名下岗职工，四处筹钱租了这个黄金地段的摊位，经营却不尽如人意。
　　为了改变一期的一些弊端，百荣世贸二期的商铺租金被迫下调，但租金下调的幅度有多大呢？而有关未来的租金到底能否下调？下调的空间又是多少？
　　“我现在已经没什么奢望，先坚持吧。”从李女士的话语中看不到多大的信心。
　　
　　朝外SOHO：投资回报率可能低至3.62%
　　
　　“我们的商铺包租5年，10%的回报率，可转卖商铺。”记者刚进入朝外SOHO的售楼处，售楼小姐就开始给记者描绘诱人的投资前景。
　　相信有不少投资客被带进了描绘中的美景，因为朝外SOHO的销售状况很不错，潘石屹(潘石