美国房地产信贷危机的启示

　　近期，美国房地产市场信贷危机爆发，并由此引发金融以及股市的一系列连锁反应，使美国房地产市场风险加大，经济前景的不确定性也随之增加。
　　
　　一、美国房地产信贷危机始末
　　
　　从上世纪80年代末、90年代初以来，美国房地产经历了长达十几年的繁荣。住房销售量不断创下新纪录，房价也以每年增幅超过10%的速度攀升。有专家认为，2000年美国纳斯达克股市泡沫破灭之后，美国经济并没因此出现衰退，主要是房地产市场的繁荣支撑着。10年前，美国家庭拥有的房地产资产总值不超过8万亿美元，约占家庭资产总额的40%；到了2005年底，美国家庭房地产资产总值已升至21.6万亿美元，在家庭财产中的比例提高到56%。但是，从2006年中期开始，美国房地产市场开始降温，房地产的价格出现下滑。2006年8月，美国旧房销售中间价比上年同期下降1.2%，11年来首次出现同比下跌。2006年9月，新房中间价比上年同期下降9.7%，创下近36年来的最大跌幅。整个2006年第三季度美国旧房销量比上年同期下降12.7%，为该市场迄今为止最大的降幅。
　　随着美国房地产市场形势逆转，住房信贷市场潜在的风险开始逐渐表现出来。美国住房抵押贷款银行家协会最近发布的房贷市场报告显示，去年四季度美国次级抵押贷款不良率显著恶化至13%以上，达到四年来的最高水平；抵押贷款违约率（逾期30天或30天以上偿付贷款的比率）升至4.95%，较上一季度上扬了0.28个百分点，创下2003年第二季度以来的新高。雷曼兄弟公司最近发布的一份报告称，2006年获得次级抵押贷款的美国人中，约有30%无法及时还贷，全国约有220万人可能因为最终无力还贷而失去住房。受此影响，近几个月已有约20家贷款机构和抵押贷款经纪公司破产，美国第二大次级抵押贷款公司——新世纪金融公司已濒临破产边缘。次级贷款类股也出现深度下跌，住宅贷款控股公司市值缩水2/3，相关金融服务公司包括花旗集团、摩根大通和美银等股票也受累大幅下跌。
　　
　　二、美国房地产信贷危机的原因
　　
　　人们普遍认为，此次危机的爆发并不是偶然的，而是美国房地产市场下滑滞后效应的集中体现。
　　第一，在房地产市场繁荣时，由于房价的上涨，各种住房信贷的金融机构都会借助于房地产市场的繁荣，进行大规模的信贷扩张。据悉，美国房屋按揭贷款市场规模已高达6.5万亿美元，比美国国债市场还要大。次级抵押贷款是美国抵押贷款市场中风险最大的，主要面向那些信用记录较差的客户。美国抵押贷款银行协会数据显示，次级抵押贷款占整体抵押贷款份额从2000年的2.4%上升至2006年的13.6%（真实情况可能要达到30%以上）。
　　第二，在住房信贷规模扩张的过程中，往往会降低住房消费者的市场准入标准，让一些无资格或没有偿还能力的消费者进入住房信贷市场。一些次级贷款金融公司受利益驱使，降低“门槛”，甚至推出“零首付”、“零文件”等贷款方式，不查收入、不查资产，贷款人可以在没有资金、无需提供任何有关偿还能力证明的情况下购房。一些放贷公司甚至编造虚假信息使不合格借贷人的借贷申请获得通过。如此宽松的贷款资格审核埋下了危机的种子。对于购买住房的消费者来说，由于融资的市场准入标准降低，他们能够轻易地借助金融机构的杠杆炒作房地产，因此人们在进入房地产市场时更多考虑的是资金的可获得性而不是融资成本。两方面共同作用，使得大量无偿还能力的购买者进入房地产市场，特别是一些高风险的按揭者没有资产保证，其违约的可能性进一步增加。
　　 第三，由于评级市场的不透明和评级机构的利益冲突，使得高风险的房地产资产以证券化方式进入投资市场。这样，表面上是房地产的风险分散了，但实际上传导到证券市场，让投资者购买本来达不到投资等级的资产。特别是由于美国证券市场的开放性，这种风险严重低估的证券化资产，又从美国金融体系传导或转嫁到国际资本市场。
　　第四，次级抵押贷款利率随着市场浮动，一旦市场风向发生改变，这些贷款可能会变成高危品种。从2004年6月到2006年6月间美联储17次调高利率，对利率敏感的房屋市场开始有反应，房屋价格、开工率和销售均下滑并屡创新低，很多贷款者无力支付这些贷款，导致该市场违约率不断上升。原先在房地产价格不断攀升的时候，贷款者可以通过卖房还贷。如今房价不断下跌，而利息反倒有增无减，越来越多的次级抵押贷款者已经不堪重负。如在2005年办理的次级贷款利率现在已普遍升至12%左右，一些人的利率甚至高达20%，借贷人每月的还贷数额也因此上升了30—50%。
　　第五，美国住房信贷市场的风险，会随着金融市场的变化进一步暴露出来。美联储不断提高利率，强化了市场对利率再次升高的预期，借款人为避免利率上升的损失，倾向于提前偿付债务，影响到按揭证券化资产的投资风险和投资者的实际收益率。而且随着美国住房信贷市场的风险逐步暴露，可能导致整个世界的过度乐观的投资情绪发生巨大的变化，所带来的连锁效应将对国际金融市场造成严重的冲击。
　　
　　三、启示与建议
　　
　　此次美国房地产信贷危机的爆发，对我们加强房地产信贷风险防范具有借鉴意义。国际经验表明，个人住房贷款的风险暴露期通常为3—8年，这就意味着国内银行个人住房贷款在近一个时期内逐渐步入违约高风险期。中央银行发布的2006年度《金融稳定报告》中显示，2005年年底，16家商业银行总共提供个人住房消费贷款余额为20258亿元，个人消费贷款不良贷款余额518亿元，比上年增加184亿元；不良贷款率为2.55%，比上年上升0.75%。对此，我们应高度警惕，以美国房地产信贷危机为前车之鉴，认真研究采取防范措施。
　　
　　（一）加强监测分析，健全体制机制
　　要深入分析房地产市场发展与信贷增长的相互关系，关注房地产业发展周期及房地产市场、客户出现的新变化，建立政府规划、土地、建设、人民银行、统计等部门的信息沟通机制，及时对房地产行业政策调整及市场变化作出反应。
　　
　　（二）完善内控措施，健全风险管理制度
　　 要对房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理等作出明确规定，完善各类房地产贷款风险分类制度，建立动态的风险拨备机制。改进房地产贷款客户的信用评级和统一授信管理办法。建立各类房地产贷款分类统计及风险敞口的月度监测与分析制度，健全房地产贷款风险评估和预警指标体系。
　　
　　（三）积极进行金融创新，拓宽房地产融资渠道
　　大力发展分散住房贷款风险的金融工具，如积极探索在房地产业发展证券、基金、债券等多种金融产品，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会上大量小规模闲散资金。探索建立房地产投资基金组织，吸收长期资金投资于住宅产业，研究将保险资金引入住宅融资市场的途径。完善住房置业担保制度，研究放贷保险制度，充分发挥房贷保险的风险分担职能。
　　
　　（四）加强指导与监管，加大违规查处力度
　　要引导各银行业金融机构充分利用银监会客户风险信息系统及人民银行征信系统平台，严密监测境内外各类客户违约情况；研究由房地产企业落实期房抵押贷款担保等防范信贷风险的措施。加强房地产信贷风险情况的调查分析，建立房地产信贷风险监测报告和定期通报制度，严格执行对房地产开发企业的贷款程序，对骗贷、假按揭等行为加大惩戒力度。
　　（研究小组成员：李朴民、施之海、欧阳进、迪晶、王晓丽）