乡村度假公寓：中国地产新独创？

沈嘉禄

当休闲度假作为一种时尚的生活方式被中国人轻松接受之后，第三产业对国民经济的贡献才能大幅度提高，而同时，休闲度假的质量与由此获得的身心愉悦就显得至关重要。

"家外家"让你"面朝大海，春暖花开"

1月底，由浙江省政府主办的2007休闲观光农业(农家乐)推介会在上海光大会展中心开幕当天，即引来急剧升腾的人气，在一系列农家乐产品之外，有一个新产品被眼尖的上海市民发现，它就是以"家外家"为品牌指认的休闲度假物业。通俗易懂的"家外家"含义，系由策划者巧妙利用坊间段子"一等男人，家外有家"的戏谑性价值判断。但这一产品的严肃性在于，向公众展示了一种全新的休闲度假方式和投资产品，它应该是中国人即将到来的明天追求并可以获得的一种身心享受。产品的优越性还在于它具有可观的投资价值，物业除了供业主使用外，还可以委托管理方经营，在最短的时间内收回投资。

果然，短短几天内访客达到2万多人，有300多人下了订单，掷钱就买的有14套。还有一些市民驾车到千岛湖畔实地看房子，在建设工地上转一圈后就激动地打电话给浙江瑞天乡村资源开发有限责任公司董事长蒋建飞先生："我要了，肯定要的。"回上海后马上到光大会展中心瑞天公司的摊位上缴定金，还怕接待小姐不收。

这是什么样的物业，居然在楼市高位横盘的微妙形势下得到市场如此热情的响应?瑞天公司副总裁马国军用简洁明了的语言向记者描述这个产品："这是乡村度假公寓，业主按星级宾馆的标准装修，标准套间由一个卫生间和一个卧室组成，并留出足够的空间供业主自己装修一间厨房。如果你不想在房间里煮饭，我们有餐厅来保障业主的一日三餐。此外还有面积最大的顶层观景房可供客户选择，坐在窗前就可以远眺千岛湖美丽的湖光山色。"

蒋建飞向记者强调一点："即使我们将讨论的时间界定在改革开放后的20多年里，我们也不得不承认，中国人的旅游还处于'苦白相'阶段，但随着中国经济的发展，随着人们对精神生活需求的标杆不断抬高，休闲度假游就成了眼下人们追求生活品质的向度。为了适应休闲度假的大趋势，我们这个产品以可移动的物业和完善的管理来达成这一美好愿望。"

亲历中国改革开放进程的人都应该能得出判断，"家外家"这一地产新品的问世，与个人财产的积累、私家车拥有量的持续增加、假日经济的发展、休闲旅游的群体性需求以及老龄化社会的到来等现象是对应的，更与都市人回归自然的渴望相吻合。

"面朝大海，春暖花开。"这些年来，海子的诗句总被城市白领们挂在嘴边，并幻化为逃避城市喧嚣生活的诗意情景，但对休闲度假行为而言，必须有一个静坐而遐想的姿态，否则海浪汹涌，乱石穿空，难以静静欣赏一朵花的开放。

两支半中华烟的折算率

据记者了解，在浙江千岛湖景区内的金竹半岛、丰茂半岛和新安江西岸三处地方，瑞天公司正在紧锣密鼓地建造乡村休闲公寓，在上海人认同度相当高的海南岛三亚，更大规模的同类公寓也在筹建之中。以杭州千岛湖畔的物业为例，产品大致分为三种，室内面积分别在37、37(复式)、74平方米，价格相应为58000元、88000元和128000元，这个价格对一路飙升的上海楼市来说是微乎其微的。历来精明的上海人心里还有一本账："花费不到6万元，就能在千岛湖边享受30年乡村公寓的生活，这笔开销折算下来也就是每年2000元左右。如果再折算成每天支出的话，也就是5元钱。只要每天少抽两支半中华烟，就能买到一套'家外家'了!"

躲避尘嚣，投入大自然的怀抱，是城市人的向往，特别当郊外别墅成为生命中不能承受之重时，一部分城市居民便通过价廉物美的乡村公寓来实现高品质的生活。蒋建飞董事长表示目前还不好意思请记者到尘土飞扬的现场进行考察，但整个小区的开发、物业的建设都是按照科学规划实施的，完全保证质量。他向记者描述："小区就建在国家AAAA级千岛湖风景区内，处于地势平缓的半岛，被原始森林紧紧包围，森林氧吧和国家皮划艇运动中心就在对岸，休闲公寓离水面仅为数百米，业主在茶余饭后即可信步抵达。业主入住后天天吸氧，天天喝农夫山泉，天天吃绿色蔬菜和散养的家禽，对身体健康极为有利。这些自然条件，正是高度工业化的沿海大城市里最为稀缺的，也是城市人最渴望享受的。"

千岛湖是上海市民在有能力消费旅游产品后，最先选择的旅游目的地之一，上海市民对这个风景秀丽的景区怀有浓厚的感情。随着去年底杭千高速公路的开通，上海市民到千岛湖的车程从4个多小时缩短到3个多小时，下了高速公路后，再行驶十几分钟即可抵达目的地。

这个物业还有一个"允许转换"的特点，如果你购买了千岛湖边的物业，在享用一两年后，突然想到海南岛去度假，那么事先预约，经物业公司调度后，就可以飞抵三亚，使用海南岛上的物业，享受沙滩阳光与踏浪的闲暇时光。甚至在几年后一个恰当的时机，你还可以将使用权转让给他人，或许能获得丰厚的回报。

如果业主现在不想天天住在千岛湖，可按双方合同规定，业主可以在一年中自由支配自己的物业60天。但这只是一个额定数，业主也可以带着亲友多人来享受多间房，然后折合成额定数。而在余下的空置时段内，业主可以委托瑞天公司旗下的物业公司经营，租赁给临时或长期需要这种物业的客户。这一环节的可控性操作及圆满实现，可以为物业管理公司争取到足够维持整体运作的盈利，也可在短时间内使投资者获得丰厚回报。据初步计算，刨去物业管理费的支出，每年获利大约5000元左右，30年的总回报约16万左右。每年一纸约定，业主即可坐收利润。

目前我国全年有114天的假日，休闲度假成为人们重要的生活方式，已有越来越多的家庭选择外出休闲度假，但是酒店高额的消费价格却限制了人们的休闲选择。前几年曾有上海市民在海南岛购买商品房，但每年只是飞到那里小住几日，等于去"打扫卫生"，绝大多数时间都处于空置状态，不仅浪费资源，还不利于物业保养。相比之下，"家外家"在性价比上就体现出很大优势来。

如何保障业主的合法权益

记者发现，上海市民对"家外家"这个产品和瑞天公司的运作模式认同度都相当高，"我们对产品特征的解说几乎不费力气，经过市场经济训练的他们很聪明，一点即通。"马国军对记者说，"当然，上海市民的维权意识也最强，他们最关心的问题就是在比较漫长的30年里，能否安全、舒适、愉快地享受到这一产品。"

据这位曾有多年媒体工作经验的副总裁称，"家外家"这种休闲度假公寓的实质就是在农户的宅基地上建房，农民将新建房屋的使用权交由企业统一合作经营，这一行为符合一户一宅的规定，没有占用耕地，与《土地管理法》也无抵触，对促进农民增收、改善农民居住条件能够起到积极的作用。瑞天公司向业主出售的不是物业的产权，而是30年的使用权，法律并不禁止这种行为。

马国军进一步解释说："其实，我们与业主是一种合作关系，即合资建房，我们与农民的关系也是合作关系，他们出地皮，我们出资金。房子盖好后，我们通过科学经营实现投资价值。我们还在合同里表达清楚业主最关心的问题，除了不可抗因素外，如果在30年里遇到动拆迁、景区开发等政府行为，按政策是会有国家补偿的，这笔补偿也会按年限及物业的残值，合情合理地补偿给业主。"

记者在前些年的采访中发现，一般"农家乐"在硬软件上存在的一些问题，是发展过程中可能抑止消费的因素，那么"家外家"乡村度假公寓，同样建在乡村，它的管理是如何保证让来自城市的业主满意呢?对此，蒋建飞董事长早就成竹在胸，"我们瑞天公司是以酒店业开创天下的，早就积累了丰富的现代酒店业管理经验，我们以星级宾馆的管理模式来管理休闲度假公寓，就能够保证服务质量，让业主享受到星级宾馆的软硬件，这也是我们这个产品的优势和核心竞争力所在。"

记者发现，这一产品对旅行社的诱惑力其实是最大的，如果一家旅行社以团购的方法购下30间公寓30年的使用权，就等于拥有60张床位。折算下来每位游客入住公寓的成本才五六元，而在旅游市场，每间星级酒店的标房价格是100元左右，即使每年实际使用率在50%，这一块的利润也是相当丰厚的。

由此可见，"家外家"这一乡村休闲度假公寓产品，市场前景是相当广阔的，它将全面引导都市人乡村休闲度假的时尚，并打造一种值得肯定的生活品质，同时会在旅游业和城乡双向沟通层面引发一场深刻的革命。