欢喜之后难免有泪

韩　波　汪　伟

再高明的人,难道能预见1997年的金融风暴?正是这场风暴,造成了香港楼市的崩溃｡

“十年来的香港楼市,粉碎了以往的‘黄金定律｡”“基强联行”董事长陈基强摇着头说｡

只要手里有两年的供楼款,就能闭着眼睛在香港置业,这就是香港人昔日公认的“黄金定律”｡他们都相信,楼市有涨有跌,但从不会“跌跌不休”,即便市况低迷,略受煎熬定能翻身｡然而,2007年的香港楼价,却仍只相当于1997年最高点时的七成左右｡

“十年后依然没能涨回来,你能够想象当时有多‘癫!”

泡沫夸张

2002年5月陈基强在上海创办“基强联行”,从事房地产投资银行业务｡

他的事业,在香港起步｡1989年,22岁的他从美国俄亥俄州大学毕业后回到香港｡1991年他进入当地一家房产公司,从事地产代理和物业经纪｡

陈基强认为,人们早已听说了许多“负翁”十年间的惨淡,实际上,故事往往要从1991年说起｡

他说,“二战”结束后香港楼市有6个产业周期,从1991年到1997年的这个上升段“非常惊人”｡7年间香港房价增长了4倍,1997年6月巅峰状态时,一般中档住宅的房价达到每平方米8万元左右(文中均为港币),豪宅价格更是高达每平方米20万元｡

当时他进入的那家房产公司在香港有8间门店,每月交易量达到七八十个单位｡“买进房子稍稍装修一下再卖出,一个周期不会超过3个月,利润率不会低于30%,你想一想年利润率有多高!”陈基强说,他记得最夸张的事情,是同一套房子,在同一家公司,一个月里居然进出了3次!

“与期房的楼花炒作比起来,这还是小巫见大巫呢｡”陈基强说,90年代初的香港,一套房子从预售到交付,转手十余次不足为奇,每一次应该都有15%到20%的利润率｡

1991年3月下旬,市场传闻汇景花园将于近日推出,长江实业的售楼处转眼排起长队,发展商多次贴出告示劝喻市民,但没人愿意离去,最后居然出动警察驱散人群｡

港府在1991年8月颁布了打击炒楼的7项措施,比如规定楼盘登记时每人只可登记一次限购一个单位等,但楼价继续急升｡同年12月,港府再推出6项措施,如向买卖楼花者征收楼价的2.75%的印花税､促使银行按揭贷款最高比例从九成降低到七成｡第二年,一些地产商自行将按揭比例提高到七成半到九成,市场热度难退｡港九各区主要大型屋村的成交价在1992年3月底升至每平方米4万元以上,到1994年第一季度,售价升至每平方米5万元以上｡

1996年豪宅成为香港楼市明星,平均升幅达到了三到四成,港岛半山一些热门豪宅的升幅超过了50%｡在豪宅带动下,中小型住宅楼宇价格再度攀升20%到25%｡1997年初,尖沙咀豪宅嘉文花园发售,当天一个4号筹以203万元转售,楼花价格竟相当于楼价的两成｡

当时香港地产代理业可谓风生水起,三四千家店铺都活得有滋有味｡一间小型地产代理公司最低投资额只需要10万港币,而代理一宗楼宇交易就能获利数万｡地产代理市场一年的佣金金额高达数十亿元｡市场火爆,银行按揭部门､律师行和地产代理忙得不可开交,一些地产代理的工作时间是从早上9点到第二天凌晨1点,为的是赚取更多佣金｡1996年美联物业的金牌经纪人廖玉娟,全年收入超过400万元,成为醒目的“打工皇帝”｡

当时香港流行一句话:HighTech就揩(从事高科技往往蚀本),LowTech就捞(炒楼就赚钱)｡经商获利哪里比得上炒楼投机快捷保险?“一铺定输赢,赢了就发达”的赌徒心态成为主流｡

陈基强说,1997年成交的物业中,一手房与二手房的数量大约为1比6,仅从这个数字,就可见炒风之盛｡

一份资料显示,1996年底香港甲级写字楼的租金在全球主要商业城市中高居榜首,国际竞争力大受影响｡租金高昂使得不少商铺难以为继,只得打烊关张｡高地价､高楼价､高租金加剧了社会贫富悬殊,贫富差距急剧扩大｡1997年3月,几家传媒收到匿名信,有人声称要对当时的房屋司首长下毒｡

香港的房地产泡沫如何越来越大?陈基强说,要探究楼价飙升的原因,离不开当时的宏观经济背景｡

房地产业在香港经济结构中一直占有很大的比重｡90年代初,香港房地产业､制造业和金融服务业三足鼎立,其中房地产业一度占到了GDP的四成｡如果说香港经济曾经围着房地产转,似乎也并不为过｡

其次,香港政府一直实行高地价政策｡有人统计,从1971年到1997年,香港政府的卖地收入占到了财政总收入的13.5%,其中1980到1981年度,卖地收入占财政总收入的比重高达35%｡地产业的景气程度,直接影响港府的财政收支平衡｡

陈基强说,对此业内人戏称是“面粉比面包贵”:许多项目的地价加上建筑成本,就已经相当于当时的市场卖价,发展商的利润都指望着项目运行过程中的楼价涨幅｡有的项目,地价甚至占到了总成本的90%,因此香港几乎没有“烂尾楼”——但凡拿得起土地,就不会盖不起楼｡如此一来,地价就是天价,楼价怎么可能低下头来?

还有,香港实行联系汇率制度,使得长期跟随美国推行低利率政策,大量银行存款被挤压到楼市和股市｡而香港长期稳定的经济增长,使得市民的投资热情不断升温｡

1994年,陈基强离开香港到北京开拓业务,“当时许多人说我笨｡1997年楼市大跌之后,他们又开始夸我高明｡”

陈基强笑着说:这并不是我的高明｡况且,再高明的人,难道能预见1997年的金融风暴?正是这场风暴,造成了香港楼市的崩溃｡

市道轮回?

这十年里,内地许多人说起香港“负翁”的传闻,总是不胜唏嘘,以为种种惨痛前所未有｡

这也许真是一种误解｡内地房地产市场起步较晚,人们没有看到过多少循环周期｡他们不知道,在香港,从浪尖到波谷的起起落落并不罕见｡

就像《狮子山下》所唱:人生中有欢喜,难免亦常有泪｡

放眼看去,1877年到1881年上半年,香港地价､楼价的升幅就曾高达6倍｡1881年楼价大跌,破产者众多,当时香港立法局首位华人议员伍廷芳,据说就是因为地产投机失败而悄然离港北上,出任李鸿章的幕僚｡

就在近50年里,大起大落也很常见｡1965年香港爆发银行危机,大幅收缩对房地产业的贷款,诸多地产商因资金周转不灵而倒闭,地价､楼价和租金大幅暴跌,1964年观塘工业地皮最高售价每平方英尺120元,到了1965年底,只有每平方英尺40元｡

1973年香港出现股票投机狂潮,地价､楼价和租金也不断攀升,楼花炒卖异常活跃,不少地产商都推迟了楼宇销售,宁愿空置,待价而沽,市场一度有买家无卖家｡而随着恒生指数从1973年3月的1774.96点,跌到1974年12月10日的150.11点,地产业同样呵气成冰｡

1978年地产市场再次爆发,尖沙咀东部地价3年内上升了六七倍,楼价也上升了3倍｡

尖沙咀新世界中心售楼处轮购沙田第一城,一个星期前就有人露宿街头排队,队伍中有人带了木棒､铁管自卫｡到1982年楼价崩盘,普遍比高峰时期下跌三四成,许多炒楼者又成了被捆住手脚的“大闸蟹”｡

……

陈基强说,1997年10月开始的楼市深幅调整与以往不尽相同,因为这一次的跳水,关键原因是人们难以预测的亚洲金融风暴｡许多人对香港政府的“八万五计划”耿耿于怀,认为大量推出廉价公屋拉低了楼价,实际上,面对凌厉风暴,政府早已“软化”了立场,弹性处理这一计划,它对市场的真正影响十分有限｡

根据他的数据,1997年香港前十大发展商推出的住宅单位占到了销售总量的80%,而十大巨头中,又以长江实业､新世界发展､新鸿基地产和恒基地产四家最为煊赫｡

以往无论市况凉热,各大巨头在销售新盘时似乎都有默契,总会彼此之间轮流开盘,轮流推销,楼宇单位分成小批推出,秩序井然｡他们总会尽量避免“撞盘”和杀价｡香港消费者委员会曾经称这种默契“推高了楼价,减低消费者比价的机会”｡陈基强说,巨头之间既有竞争又有合作,一些项目都是共同开发,自然不会拆台｡

而这一次地产危机,传统的游戏规则几乎荡然无存,新楼盘的减价大战十分惨烈,形成了楼价大跌的骨牌效应｡“这反映了当时他们对后市的普遍预期｡”陈基强说｡

地产代理和物业经纪的业内人士,在这次危机中多是伤痕累累｡陈基强说,他们曾经一路奏凯,以为自己是市场中的顶尖人物,肯定能在低位买入,高位卖出｡强烈的自信使得他们出手彪悍,却极少能在市况改变前全身而退｡

陈基强的一位朋友是某公司董事,1997年时年薪高达150万元,此人在1997年初持有4套物业,利润就高达2000万元左右｡当时老板对他不敢有丝毫不敬,生怕一言不合就拂袖而去｡没过多久,市道急转直下,此人不但2000万元利润化为乌有,还欠下了800万元的债务｡此时,变成了他生怕开罪老板,因为一旦被炒鱿鱼,供楼简直成了天方夜谭｡

“当初是天天晚上卡拉OK,开红酒,吃牛排;后来呢,每天准时下班回家看DVD｡整个人彻底变了样｡”

不过,当初的这些“负翁”,由于多是久经沙场的业内人士,不少都已抓住了翻身机会｡陈基强说,有一些人就是在上海楼市扳了回来｡

“如果CPI是3%,贷款利率是6%,房价每年上涨10%左右没有什么不正常,只是保证资产不贬值而已｡”陈基强说,长远而论,他看好香港楼市,尤其是在这个市场褪尽了虚火的今天｡