上海房价：扬“汤”难以止沸

郇　丽

“汤臣一品被查”的消息几乎成为近日关注上海房地产的人们最津津乐道的话题，然而面对上海楼价的重新攀高．市政府的高调检查是否收效．各界却给出了并不乐观的预测

近日，上海武夷路与延安西路上，许多房产中介的门口竖起了大大的广告牌——“急征房源”。店老板对记者说，最近房源紧张，房子的价格也“比前两个月每平方米涨了500元左右”。

伴随着上海房价升温的同时，是上海市房屋土地管理局对沪上房地产企业开展的专项检查，首批专项检查对象为“汤臣一品”“嘉和国际大厦”“经纬城市绿洲”等商品房开发项目和广威房地产经纪有限公司。

在涨价凶猛和检查严厉的背后，上海房地产重新带给人们许多疑问。

一个“坏榜样”

在位于浦东陆家嘴核心地带的“汤臣一品”售楼处，当记者递上名片的时候，“汤臣一品”的售楼小姐程序化地递给记者一张“客户预约登记表”。

据悉，“汤臣一品”从未接待过非预约客户之外的其他人，因为“汤臣一品”给自己的定位是：“只献给巅峰世界的杰出人物”。

在此次上海市房地局的检查通报中说：“汤臣一品”开盘以来，社会舆论反应强烈，价格虚高，有捂盘惜售之嫌，签约销售环节有虚拟交易、自我炒作之嫌。资料显示，汤臣一品大厦共有181套住宅，目前仅售出一套。

尽管此消息一出，汤臣集团急忙声明，项目操作无违法行为，所有销售均名符其实。但在港上市的汤臣集团公司股票还是应声而落，6月6日停牌前大跌10．5％。

“汤臣一品树了一个很坏的榜样。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说。

业内人士透露说，“汤臣一品”不是一个单纯的楼盘，其负面影响或者更令政府担忧。

上海市房产研究学会副会长印堃华则对记者说：“如果一个发展商，建了房子好好卖掉，上海是没有意见的，问题是汤臣本身就不想卖掉，想通过炒作之后卖给像凯德置地这样的基金。”印堃华是国内最早的注册估价师，他说：“汤臣一品开盘时，我给它的估价是5万～8万／平米，没想到开发商的定价却高出了3万。”而据报道，汤臣一品这一价格已是楼板地价的26倍。

而对于抬价销售的行为，上海盛基集团副总裁朱咏敏却认为，如果企业没有违反法律，无论是“惜售”，还是“待售”，只要企业的资金不出问题，都是企业自己的判断。

但在印堃华看来，台湾公司习惯搞炒作，上海不希望搞炒作，这样让上海“很被动”。而天天房展网分析师薛建雄认为，挤压开发商暴利，“汤臣一品”这道门槛是无论如何也迈不过去的。

抢购风潮再现

而伴随着汤臣一品的再度高调曝光，近两个月，上海楼市的抢购风潮也再度显现。房地产业观察者顾海波对记者说，近来上海房价有10％以上的涨幅。

天天房展网分析师薛建雄认为，包括汤臣一品在内的顶级楼盘“攀价风”是导致近期房价高涨的原因之一。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，上海房价不能大涨，如若大涨，世博会之后就可能大跌。而且，上海房价会推动杭州、南京、无锡、宁波等长三角主要城市的房价上涨。他表示，房价上涨应该与消费物价指数(CPI)同步，现在CPI每年是3％，房价均价涨3％也还可以接受，超过了CPI那就等于在住房方面老百姓的购买力在下降，老百姓的福利在下降。

尹伯成表示，经过2003、2004、2005年春季的几轮涨幅，上海的房价已经很高了，别说几个月的涨幅达到10％，就算一年的涨幅达到10％也不正常，因为，现在上海商品房的均价1万元左右，如果每年涨10%，别说普通家庭受不了，中等收入的家庭也受不了。

面对房价上涨的趋势，尹伯成说，今年以来，房价上涨中市场因素是主要的。今年的上涨，不再是地方政府和开发商勾结、捂盘的结果，这个跟三四年前不一样。尹表示，上海市政府之所以向外界传达“上海的房子供求关系的比例为1．5：1”，是在展示一个稳定的预期，上海市政府不希望抢购风回潮。

供需结构脆弱

但是，“1．5：l”的供需结构真的很乐观吗?

今年4月份，上海社会科学院完成了一份研究报告，报告指出，上海住宅市场供求关系出现逆转，未来至少3年将出现供大于求的局面。然而与这份报告同时发生的是，上海市的房地产市场的购销两旺。

据了解，5月以来，只要是外环以内的楼盘在推出新房源时，几乎都上调了价格，另有数据显示，5月楼市火爆，共有284．78亿资金进入楼市，使得5月成交量在100套以上的楼盘多达41个。

尹伯成介绍说，近两个月来，无论是新房还是二手房，离市中心远的价格基本没动，市中心的房子价格则涨得厉害，有些楼盘涨了10％，有的甚至涨了10%都不止。

房子涨价的根本原因是市场供应不足。据《国际金融报》报道，上海网上可售住宅量已跌破警戒线，目前上海在建商品房只有6000万平方米，按照商品房开发周期3～4年和上海楼市往年2000万～2500万平方米的需求来算，未来3至4年内可供房源将小于需求10％～25％。

天天房展网分析师薛建雄也认为，今年以来上海新房的月供应量都远小于月成交量。目前上海网上可售住宅量已经跌破1000万平方米的警戒线，只有855万平方米可售，供需的紧张关系非常明显。

面对脆弱的供求神经，尹伯成对本刊记者表示，直到现在，上海的廉租房建设还是相当落后，难以解决庞大的需求问题。尹对记者说，假如廉租房能够有相当的规模，譬如市场上有20%～30%的廉租房，供求关系会好一点。

土地供给尴尬

供求不平衡的根本原因又在哪里呢?

上海市房产研究学会副会长印堃华对记者说，一是货币流动性过剩，这个上海没办法；二是土地有效供给不足。据他介绍，这两年新增的土地量减少，招拍挂的很多土地是商业地产和办公地产，不是住宅地产，住宅地产的供给量并不充足。

据悉，现在上海外环以外的土地供给量占到土地供应量的70％以上，中环内环没地了。对此，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成也表示，拆迁成本越来越高，这几年的拆迁规模被抑制，上海房子的供给量主要集中在外环线，越是内环供给量越小。

从公开的数据来看，上海2004年房地产开发的土地供应量约3407公顷，2005年为3206公顷，2006年的总供应量约1416公顷，较2005年缩减一半以上。业内人士表示，上海市土地闸门紧缩的趋势越来越明显。

而且，根据国土资源部新规定，建设用地与耕地要占用与补给平衡，现在征地要就近“占补”平衡，上海市房产研究学会副会长印堃华认为，这个要求上海没法做到，因为，旧区改造搞不动(动迁难解决)，新地又没有，过去批出去的地又没有动(交通等配套不成熟)，所以上海的土地供给问题非常严重。

从上海“十一五”住宅规划纲要中，我们也可以一窥上海土地供应的尴尬。根据纲要规定，2006、2007两年上海土地出让总规模为1500公顷，即使全部为住宅用地，按照以往住宅用地平均容积率计算，大概可转化住宅面积1515万平方米，而2005年上海实现住宅销售面积约为2700万平方米。

世联地产分析师李峰表示，土地供应的稀缺将体现在未来两年的商品住宅供应上，供应的缺口将会由目前市场上积压的存量住宅弥补。

朱咏敏则认为，房地产的滞后效应是一年半到二年，如果上海今年下半年对住房土地供给量像上半年一样紧缺的话，二年半后，住房供给更加短缺。