缓和社会情绪，坚定房地产市场化方向

欧阳觅剑

政府部门一再出台“稳定住房价格”的政策，并且越来越严厉，一部分原因是抑制房地产投资的过快增长以及防范金融风险，但显然也有平息社会情绪的考虑。这两年一些城市房价快速上涨，激发了很多人的不满情绪。不满情绪主要有两个方面，一是因为自己可能要多花钱或者买不起房子而抱怨，二是因为房地产开发商可能赚取高额利润而不平。因此，很多人希望政府打击开发商。

但是，如果开发商因此而受到打击，房地产业的发展受到阻碍，那住房供应量大大减少，人们买到合意住房的机会也会下降，要么难以买到，要么需要支付更多。购房者和开发商在需求和供给中，确实是对立的关系，双方都想增加自己的利益，减少对方的所得。我们可以将开发商看成“敌人”，但要战胜它们，不能意气用事，我们先要平息对它们的“仇恨”，然后才能进行理性分析，找到对付它们的有效策略。辨证法告诉我们，购房者和开发商是矛盾的两个方面，那么，一方想得到更多，不能靠消灭或抑制另一方，而要通过推动另一方更好地发展去实现。

现在房地产企业发展得还不是很好，规模都不是很大，实力也不是很强，地产主营收入超过50亿，就可以成为这个行业的TOP 10。看起来，它们赚取了很高的利润，住宅的建造成本很低，却能卖很高的价钱。但实际上，那只是毛利率高，年利率并不高，因为住宅的销售周期长，资金周转慢，从一年的情况看，它们并没有赚得比其他产业资本多太多。根据经济学理论，如果房地产业存在超额利润，那必定会有大量资本进入，供给增多，价格下降，使整个产业的平均利润水平下降。因此，只要房地产业没有进入门槛，我们就不必担心开发商赚得太多。

那么，削减开发商超额利润的最佳策略，是降低门槛，吸引更多资本进入房地产业。这就需要坚持市场化的方向，允许资本合法地追逐更高利润，给予企业充分的经营自主权，不进行行政干预，维持市场长期稳定地发展。进入房地产业的资本增多，就会引发开发商之间激烈的竞争，使它们大打价格战，不得不降低房价。通过优胜劣汰，留下一批能够比较有效地控制成本的企业，而且它们会更有社会责任感（因为这是在激烈竞争的市场获得发展的策略），在竞争的压力下，它们会主动地控制房价。这是利用资本的利己之心，最终却增进整个社会的福利。

这样的事情开始在上海发生。上海1995年时有1673家房地产开发企业，此后每年都增加几百家，到1998时达到2601家，但之后就有大量企业退出市场，到2003年只剩下2100多家，这两年在房地产下行的情况下，又有一大批企业被淘汰。残酷的竞争压力，正是去年以来上海房价开始下滑的重要原因。而在房地产市场化进程启动更早的广州，价格战的局面前几年就已经发生过，大批市民比较顺利地获得了比较合意的住房。这两年广州房价在连续6年下跌之后，呈现周期性上涨，但性价比仍然比市场化程度较低的北京高出很多。而且，广州市场有很多竞争力较强的企业，在空置面积增加的压力下，它们会采取更为灵活的营销策略，2005年房价涨幅已经低于2004年，今年之内可望出现下降势头。

坚持市场化方向，北京等城市的房地产市场问题也会在几年之内大大缓解。但是现在，这个发展方向却可能因为社会情绪而模糊。调控政策使交易成本提高，并且可能干涉房地产企业的经营，这都会使市场化的进程放慢，资本进入的速度降低。

我们确实容易因为高涨的价格而产生不满情绪。但我们更应认识到，每个产业在市场化的初期，产品价格都可能上涨，这是因为进入的资本太少，竞争不够激烈。那么，解决之道恰好在于，平息我们的情绪，坚定市场化方向，吸引更多资本进入。政府加快建造廉租房和经济适用房，使收入较低人群也有可能改善居住服务，相比出台稳定房价的政策，更能有效地平息社会情绪，保证市场化进程的顺利进行。