京沪房地产标本

王晨波　谢良兵

京沪两地地方政府在房地产市场中的角色耐人寻味，也折射出地产调控难度所在

上海：房价迷城

去年，上海地产在历经3、4、5月地方和中央的轮番“出招”之后，开始了自1998年来势头最为迅猛的下挫和调整。

二手房成交量出现明显萎缩，市场呈现量跌价平的局面。中原地产上海中原物业代理有限公司副总经理李锦德对本刊介绍：“2005年4月，上海整体成交量跌了60%左右，市场各方都还在观望市场的变化。”这种二手房市场的观望一直延续到今年年初。

而当时的一手房市场还在“咬定青山不放松”。去年4月后，上海新盘销售市场热度较之以往大幅降低，抢购场面难以再现，许多新盘的销售陷于停滞。

当时，本刊接触到的一位具政府背景的开发商称，该企业还能撑一年，而他相信政府调控房地产是“淘尽黄沙始见金”，开发商比的是实力和耐力。

与此同时，上海官方通过各种渠道向地产商“吹风”，调控只是希望降低房价的增速，而不是直接降低房价。这种“态度”对于“寒冬”中的地产商至关重要。

进入今年2月后，上海楼市上演了先抑后扬的态势。不但价格开始止跌回稳，成交量也稳中有进。根据上海中原地产对本刊提供的数据，3月上海市一手住宅市场成交均价8289元/平方米，环比上升8.86%。而在量上，而该月一手住宅市场新增供应109.3万平方米，环比增长113.2%，全市大部分区域都有新的住宅物业推出。

而在二手房交易中，在中原地产监测的上海11个区域中，价格指数同上月相比出现上涨的区域有7个，分别是静安、普陀、虹口等区，上涨的幅度在2.8%以内。

在这背后，买卖双方的心态已经悄然发生了变化：对卖方而言，由于年后看房客不断增多，其心态开始逐渐放稳，对市场信心逐步恢复，适当提高房源挂牌价，而部分持有较好品质物业的业主甚至产生惜售心理，将物业由售转为租。而买方，在经历了一段观望期后，发现房价不但没有下跌，反而有了上涨的迹象，观望者因而失去了“定力”。

另一方面，“政府也没闲着，利好的政策几乎没断过。最明显的就是连买二手房都可以用公积金了。”上海南京西路一家中介对本刊称。

2月28日，上海市公积金管理中心出台《关于微调本市部分二手房住房公积金个贷政策的通知》。根据通知，购买竣工5年以内的二手房，可以通过公积金贷款，最高可以贷款八成，这是上海楼市今年第一个实质性利好政策。

之所以出台这个措施，“主要原因是上海银行业承受着越来越大的压力。公积金上场可以大大缓解。”上海银行同业公会的一位人士对本刊称。

根据中原地产透露，3月底，上海又传出“以户为单位的公积金贷款将改为以个人为单位贷款，每户可获得的公积金贷款额度大幅上调”的消息。如果以个人为单位放贷，每个家庭的公积金贷款额度可能将达到60万元，甚至更高。这意味着上海市民可以凭纯公积金贷款购房。这项举措无疑将极大刺激上海人的自住需求。

而银行方面，一些利好也相继出台。3月份，上海银行推出个人住房贷款宽限期还贷新方式。上海银行对本刊介绍说，宽限期还款方式是指个人住房贷款发放后，在合同约定的一定时期内，借款人只需每月支付利息，暂不归还贷款本金。待宽限期结束后，对贷款发放金额还本付息。上海银行称，该还款方式的最大优势是，可适当减轻购房者借款初期的还款压力，保证原有生活计划安排不受影响。

而银行对于地产商的贷款也开始放松。3月，中国建设银行在同一天里分别和华润集团、金地(集团)股份有限公司、中海地产股份有限公司三大地产公司签署了《战略合作协议》，为其提供包括融资在内的金融服务。

去年以来，上海楼市调控中有三大利器：不得转按揭、购房按揭首付比例最低三成、征收5.5%的营业税。上半年前两者都已被悄然突破，只有5.5%的营业税由于是中央明确规定的政策，目前还维持原状。

但这种回暖的态势只是维持到5月底。受新一轮地产调控的影响，在今年6月份的上半月，上海二手房市场处于停滞期，买卖双方又回归观望期。

“近期北区市场带看量趋于萎缩，与5月相比下降了13%～33%左右。4、5月份的买卖成交一度较为活跃，而6月中旬这段时间里，买卖成交量大幅下降，幅度在40%左右,再一次回到了年初水平。” 中原地产副总经理邱德章对本刊说。

业内普遍对后市情况并不乐观，“国六条”出台相当突然，调控力度又较大，市场要经过2～3个月进行消化；而一手市场方面受政策影响较大，可能会出现降价情况。

“这次中央看来已下定决心，并会派遣检查组去巡查地方落实调控措施的情况，地方已非紧跟不可了。”中原集团主席施永青最近表示。

北京：速度之旅

“2002年的时候，石景山的房价基本在2900元/平方米左右，即使是当时最贵的项目御景江山也不过是3400多元/平方米，现在你再看看这里的房价，新房都基本在6000～7000多元/平方米，就连二手房也到5000多元/平方米了。”一直居住在北京石景山区的樊先生对本刊记者说。

石景山尽管属于北京的城八区，但却一直被购房人当成近郊区看待，因此，这样一个区域的房价高速上涨，正是北京近年来房价不断上涨的缩影。

北京作为全国政治、文化中心和建设中的国际化大都市，其房地产业的发展一直受到全国乃至世界的关注。北京房价的一举一动也成为中国地产的风向标。

事实上，最近的几年里，在国家实行一系列宏观调控措施的背景下，北京的房价依然在不断地“刷新”着历年来的房价最高“纪录”。这种上涨的大幅度，被一些业内人士称为房价上涨的“北京速度”。

2003年4月，央行发布“121号文件”，拉响宏观调控警报。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施。但在地产商的集体游说下，“121号文件”基本蜕变为“18号文件”，地产商躲过一劫。

2004年3月，国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8·31大限”。此后，土地的招、拍、挂制度也开始实施。

原本人们冀望，“银根”和“地根”的紧缩会让房价得到有效的控制。不过，根据北京市统计局的数据显示，2004年房屋销售价格总水平比2003年上涨3.7%，其中第4季度上涨6.3%，商品房销售价格达到7年来最高。2005年一季度北京普通住宅和高档住宅售价分别比去年同期上涨8%和8.9%，创下了1998年以来北京市房价涨幅的“最高”。

由北京市建委副主任苗乐如主笔的《2005年北京市房地产市场与房价》一文称，宏观调控取得成效。依据是，2001年到2004年北京市房地产开发投资占全社会固定资产投资比重由51.2%上升到58.3%。但通过宏观调控，2005年1～11月，这个比重为52.9%，已经恢复到2001年的水平。

不过该文同时承认，2005年北京市商品住宅期房预售均价6725元/平方米，同比增长19.2%。

显然，在更多的以房价高低作为评判调控是否有效的人们来看，19.2%的房价涨幅不只是接近了国务院20%的涨幅警戒线，也在很大程度上突破了太多购房人的心理底线。

而此时，2005年诸多调控政策的相继出台令人们看到了房价下跌的希望，人们纷纷观望。

但是，遗憾的是，经过了2005年下半年短暂的观望期后，2006年北京的房价依然在攀升。4月份的时候，位于北苑地区立水桥附近的“明天第一城”五期均价已经超过7000元/平方米。而在2005年10月份该项目刚开盘的时候，其均价也不过是5200多元/平方米。短短的半年时间之内，这个以打造京城低价房著称的地产项目的房价就上涨了近2000元/平方米。

同期，北京房地产信息网的统计数据显示：2006年一季度北京住宅均价7168元／平方米，去年同期均价6235元／平方米，同比上涨约15%。而此前北京市建委等四部门发布的1～2月份北京房市运行情况统计也显示：1月到2月北京商品期房均价上涨了17.3%。

在房价的一片上涨声中，4月5日，北京市国土局再次重拳出击，祭出了加大土地供量、优先中小户型、清理闲置土地三大利器。其中6500公顷的2006年土地供应总量，更被媒体认为是击穿了地产商所持的“地荒论”。

而后的5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，“国六条”出台，开启了2006年房地产调控的序幕。随后有关细则也由中央出台。

但是调控的效果似乎并不明显。日前，北京市统计局又发布了2006年1～5月北京市房地产市场运行情况，显示普通住宅价格仍不断走高，5月份首次出现两位数的涨幅，上涨幅度达到10.3%。

人们发现，在北京、上海、广州和深圳四大一线城市中，惟独北京的房价似乎不受宏观调控的影响，持续攀升。那么，是什么原因导致了这种现象的出现？“北京地产商对政府的影响力起着一定的作用。”一位北京的地产商告诉本刊。每一次的调控政策出台后，北京市相关部门就会举行有地产商参加的座谈会，吸取地产商对新政策的意见。

于是，便出现一个有趣的现象，每次的中央调控政策出台后，各地方纷纷出台相应的细则，而北京除了今年外，却鲜有地方政策配套出台。