新政下的房产市场走势等

何芳等

新政下的房产市场走势

从1999年底复苏启动到2005年第一季度的五年中，我国的住宅房地产价格一路上涨、居高不下、深入研究，存在六方面因素。

1、供求型增值。从当前住宅房地产需求的类型看可以包括主动需求、被动需求、自动需求和投资需求等四种需求。如上海，其2004年人均居住面积14.8平方米，远低于美国、日本70年代居住水平已经达到60平方米/人和25平方米/人的水平，同时与我国小康居住水平18平方米/人的标准亦有差距。因此，主动需求尚存很大空间。同时，大量快速的动拆迁对这一轮房地产价格的提升具有“保障”意味。而土地供应的稀缺性导致供不应求，房地产价格上升。

2、用途转变型增值。随着城市更新改造、规划建设发展和城市产业结构的提升，城市土地资源和资产的配置越来越优化，区位土地价值得以显化，城市房地产价格得以整体提升。

3、外部资本投入型增值。随着城市基础设施和城市各种建设资金的投入，土地资本投入越来越大，地块价值的溢出效应不断增加。房地产价格本身就是区位综合价值的体现。因此，不断的资本投入带来土地投资成本的增加，导致房地产价值得以提升。

4、货币政策型增值。本轮房地产价格上涨呈现全球化特征。其实全球利率下降的货币政策是其中关键因素之一。

5、投机型增值。土地价值本身具有虚拟特性，信用成倍放大了房地产投资资金，使房地产成为虚拟资本的重要载体。超预期造成欲望的极度膨胀，非理性又加剧这种膨胀。

6、汇率型增值。资本的逐利行为导致其无孔不入。美元近年来近40%的贬值幅度，致使在我国对美元的不变汇率制度下，人民币升值预期日益加剧。境外游资的流入就成必然。在人民币没有升值的情况下，只有在资产上寻求通道。我国房地产成为该通道重要的载体。上海房地产价格上升模式呈现出高档房上涨拉动普通商品房上涨的模式正是境外资本主要投资高档房带来的结果。目前，国外基金仍然寻求进入机会。

宏观调控下国家房地产新政的出发点主要是抑制投资炒作和房价的过速增长。从土地供应控制政策、利率提升政策、银行开发贷款和按揭贷款政策、期房禁转和2年内转手交易征税政策、上海转按揭限制政策、2000万配套商品房和中低价房供应等政策的出台对市场的影响表现在：（1）房地产开发企业将出现购并整合；（2）中介机构重新洗牌；（3）房地产投资和开发速度减缓；（4）房地产市场出现短暂观望，交易量下降；（5）住宅价格得以控制，办公楼市场仍然具有升值空间；（6）郊区房地产压力骤增。

对住房价格走势，本人认为住宅的投机增值得以控制。供求增值、用途转变增值、资本投入增值的因素仍然存在。汇率型增值并不受国家宏观调控的影响，而且当前人民币预期并未减弱，亦即真正导致这一轮价格投机的因素并没有消除。美国、英国都已经经历了几轮加息，我国亦已进入加息通道。加息会使利率增值出现负数，长远来看可以真正起到降低房价的作用，但其影响会相对滞后和缓慢。因此，综上所述，在大的宏观经济背景和人民币升值的继续预期下，房地产的价格不会下降，最多，小幅下调。2000万平方米保障房的入市以及郊区的非外资投资热点，则会给郊区房地产带来消化压力。

当前，上海办公楼租金上升和空置率下降，一些区域住宅价格与办公楼价格出现严重倒挂，海外基金对办公楼投资活跃。资金对住宅的投资取向有可能转移到非住宅投资项目上，带来非住宅价格的上升。比照日本不同用途地价的三资提升带来的地价神话，多少有借鉴意义。

振兴地产的文化精神

人世间一个完整的人的生命，应该是生物生命和文化生命的统一体。人们对于居住生活的追求，既有生物性的享受，又有文化性的期盼。

这些年开发的新楼盘，虽然也开始关注文化性、生态化、人性关怀的人文向度，但是在居住文化定位方面，“洋”的好，还是“古”的好，在认识上还模糊不清醒，行动上迟疑不自觉。

拿上海的石库门住宅作例子。石库门何以能引发上海人居住生活文化性期盼的精神共鸣，可以从其历史沿革来诠释。

上海石库门住宅出现于20世纪初，原本是江浙一带乡镇居民长期形成的民居形式，以其大院都有石条框架的黑漆大门而著称。从地域文化习尚而言，这种石条框架的黑漆大门，象征“泰山石敢当”以石镇邪之意，给人以庄严厚重之感，成为一种“家居”的文化象征。

它匠心独运，即使在紧凑的结构中，进门也有一个小天井，藏风聚气，迎合“天人合一”的民俗观念；中间客堂，两边厢房，根据中国式人伦关系对住房空间的内在要求分割房间。

希腊神话中英雄的力量来自于大地母亲的故事大家耳熟能详，当他离开了大地，便失去了力量。这个寓言可以比拟地产精神与地域文化的关系。石库门所以与上海人结下不解之缘，在于它具有引发上海人居住文化共鸣的精神力，源由于它根系地域文化。遗憾的是，当前在社会上还存在着背道而驰的做法，正在将地产拉离地域文化之大地，导致了不少地产的文化精神缺失。

上海的地域文化传统源由有三个方面：一是中华民族文化传统；二是吴中文化和海洋文明；三是近代文明的世俗化和商业化。

放眼历史长河，从秦、汉到明、清，从宫殿到民宅：故宫、北方四合院、江南堂屋，我们每个朝代都有自己民族特色的建筑屹立于世界建筑之林。但近百年来，却少有值得称道的中国建筑，因为中国近代饱受西方的打击、压迫甚至蹂躏，导致了中国民族建筑在近代的弱化。另一方面，中国长期的封建社会，传统居住文化的精华是皇族、权贵、地主、乡绅居住文化的演进，体现的是封建文化的精神。而劳苦大众的居住文化，长期滞步不前，几乎与文明不沾。然而，居住文化就其本质来说，必然是大众的诉求。

一个上海人，不管看起来多么时尚，多么洋气，但东方人的性格，中国人的思维，上海人的习性，还是那样明显地有别于洋人。

今天，上海正在全球化的背景下建设国际化大都市，更需要弘扬“海纳百川、追求卓越”的上海城市精神。作为房地产发展的一个目标，应摒弃对国外地产的急功近利的抄袭模仿，创造性地从全中国和全世界的视野里去组合资源，去融汇世界文化精髓，开发建造凸现民族文化特色之中国现代地产建筑，重新屹立于世界建筑之林。

房产企业如何顺应调控导向？

一段时间以来，中国部分地区房地产市场供求结构失衡，房价上升偏快、涨幅过大的现象受到社会各界的普遍关注。为了保持房地产市场的持续健康发展，国家已经采取了一系列的宏观调控措施，也取得了相当显著的效果。下一阶段，要想进一步抑制房价的过快上涨、优化市场的供求结构，亟待房地产企业在其中发挥更加积极的作用。作为市场的基本细胞和经济主体，房地产企业该如何认清市场供求的变化趋势，主动地承担起应尽的社会责任，采取积极的应对措施？本人认为：

一是要积极优化供应结构。房产企业要顺应“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的调控原则，多开发一些普通百姓住得起的房屋，这有利于在帮助房产企业树立公众形象的同时，准确把握下一阶段投机性需求减少的市场动向，也可使企业避免不必要的市场风险。

二是要公开准确交易信息。为了进一步完善房地产交易规则，控制房价过快上涨。部分城市实施商品房销售合同网上备份和登记办法，通过“网上房地产”提高商品房交易信息的透明度。房产企业应按照这一要求，真实地发布房屋交易价格、交易套数等相关信息，以避免不必要的信用、品牌损失和经济处罚，同时，也可以防止企业在市场不利的局面下因囤积房源而难以脱手、进而造成资金链紧张的尴尬局面。

三是要提高房屋开发品质。房产企业要在“硬件”和“软件”上积极引进和应用新技术、新理论，创造受市场欢迎的新产品。比如要多开发以合理性、新颖性为特征的房型，要进行以生态化、艺术化为特征的小区绿化、景观创新，要推广应用环保降本的新技术、新材料等。这一方面有利于提高房产开发的建筑质量，完善社区的服务功能，更好地适应市场需求的变化趋势，提高企业的知名度、美誉度；另一方面也可以避免房产企业单纯追求所谓高档化的误区，降低开发成本，增加利润空间。

四是要探索开发模式创新。目前，一些大型国有企业在和政府相关部门一起积极探索熟地转让的开发模式，即把房地产开发中的土地开发环节和房产开发环节剥离，先让开发用地实现“七通一平”，再进行统一规划、整体包装后，把带有整体规划“烙印”的“熟地”转让或分销给楼盘开发商。这一方面有利于政府根据城市发展的客观需要，在一定程度上决定土地出让的规模和时机；另一方面也有利于实现土地的大规模开发，实现“先地下、后地上”的科学程序，降低土地的开发成本，为房屋销售价格的控制和城市综合竞争力的增强预留广阔的空间。

可以预见，随着供求力量的不断变化，会有越来越多的房地产企业更加清晰地认识到房地产市场的发展趋势和政策导向的深刻意图，会更为积极、主动地承担起应尽的社会责任。这样做，从根本上来说，对于企业也有相当大的积极意义。只要房产企业能不断提高自身的综合素质和专业水准，那么，就能在对构建房地产和谐市场作出贡献的同时，自身获得更加广阔的发展空间。