“保交楼”专项借款的财政支持与金融监管协调机制探讨

朱士华

【摘要】本文在探讨“保交楼”专项借款的财政支持和金融监管协调机制的效果和作用的基础上分析了“保交楼”专项借款的财政支持与金融监管协调机制存在的问题，并针对问题提出相应的建议，研究成果将为“保交楼”实务工作提供借鉴，有利于促进房地产市场的平稳健康发展。

【关键词】“保交楼”；财政支持；金融监管；协调机制

“保交楼”专项借款是国家和地方政府为了支持房地产企业加快项目交付，缓解资金压力，提高市场供应，推动房地产市场平稳健康发展而出台的一项重要的财税激励政策。该政策的主要内容是：由政策性银行向房地产企业发放专项借款，用于支付已经交付的房屋的尾款，以及未交付的房屋的建设资金，同时由中央和地方政府给予贴息支持，降低房地产企业的资金成本，增加专项借款的供给。“保交楼”专项借款作为一项涉及财政、金融、房地产等多个领域的综合性政策，其实施效果和社会影响，不仅取决于政策本身的设计和执行，还取决于政策的财政支持与金融监管协调机制的建立和完善。财政支持与金融监管协调机制是指，政府和金融机构之间，以及金融机构之间，通过制度、流程、信息等方面的协作和配合，实现“保交楼”专项借款的有效发放、使用、还款、监督等，保障“保交楼”专项借款的规范运行、风险防控、效益提升等。财政支持与金融监管协调机制的建立和完善，对于提高“保交楼”专项借款的政策效应，促进房地产市场的平稳健康发展，具有重要的意义和价值。基于此，本文在分析对房地产市场平稳健康发展的影响和作用的基础上探讨了存在的问题和改进的方向。

一、“保交楼”专项借款的财政支持和金融监管协调机制的效果和作用

1.对房地产企业的影响

（1）增加了房地产企业的资金来源。房地产企业通过“保交楼”专项借款，可以获得政策性银行的低利率贷款，用于支付已经交付的房屋的尾款，以及未交付的房屋的建设资金，增加了房地产企业的资金来源，缓解了房地产企业的资金压力，提高了房地产企业的资金安全性和灵活性。据统计，截至2023年3月底，全国政策性银行累计发放“保交楼”专项借款约1.2万亿元，支持了约1.8万个房地产项目，惠及了约3000多家房地产企业。

（2）提高了房地产企业的经营效率。房地产企业通过“保交楼”专项借款，可以加快房地产项目的交付速度，提高房地产企业的资金周转率，增加房地产企业的收入和利润，提高房地产企业的经营效率和竞争力。据统计，截至2023年3月底，全国政策性银行累计支持的“保交楼”专项借款项目中，已经交付的房屋约为1200万套，占比约为66.7%，未交付的房屋约为600万套，占比约为33.3%。其中，一些房地产企业通过“保交楼”专项借款，实现了项目的提前交付，如万科、绿地等。

（3）优化了房地产企业的负债结构。房地产企业通过“保交楼”专项借款，可以降低房地产企业的负债成本，延长房地产企业的负债期限，优化房地产企业的负债结构，提高房地产企业的偿债能力和信用等级。据统计，截至2023年3月底，全国政策性银行累计发放的“保交楼”专项借款的平均利率为3.5%，低于同期商业银行的平均利率4.5%。同时，全国政策性银行累计发放的“保交楼”专项借款的平均期限为2年，高于同期商业银行的平均期限1年。其中，一些房地产企业通过“保交楼”专项借款，實现了负债的降本延期，如融创、龙湖、绿地等。

2.对购房者的影响

“保交楼”专项借款的财政支持与金融监管协调机制对购房者的影响主要表现在以下几个方面：

（1）增加了购房者的选择空间。购房者通过“保交楼”专项借款，可以在房地产市场上有更多的房源可供选择，特别是一些符合国家和地方政府的调控目标和住房需求的房源，如保障性住房、租赁住房、普通住房等。这些房源可以满足不同层次和类型的购房者的需求，促进房地产市场的多元化和活跃性。

（2）降低了购房者的购房成本。购房者通过“保交楼”专项借款，可以享受到低于市场利率的优惠贷款，降低了购房者的购房成本，增加了购房者的购房收益，提高了购房者的购房能力和意愿。一些购房者通过“保交楼”专项借款，实现了购房的降本延期，如融创、龙湖、绿地等。

（3）保障了购房者的购房权益。购房者通过“保交楼”专项借款，可以保障自己的购房权益，避免了一些房地产企业的违约、拖延、欺诈等行为，维护了购房者的合法利益，增强了购房者的信任和满意度。一些房地产企业通过“保交楼”专项借款，实现了项目的按时交付，保障了购房者的购房权益。

二、“保交楼”专项借款的财政支持与金融监管协调机制存在的问题

“保交楼”专项借款的财政支持与金融监管协调机制存在的问题和不足，包括贴息政策的覆盖面、力度、时效，以及金融监管协调机制的制度、流程、信息等，具体问题如下：

1.覆盖面不够广泛

贴息政策的适用范围是符合条件的房地产企业，但是这些条件有一定的门槛和限制，如资质、信用、需求、还款等，导致一些房地产企业无法享受到贴息政策的优惠，如一些中小型、新兴、创新的房地产企业。一些面临困境、亏损、债务的房地产企业可能更需要贴息政策的支持，但却无法获得。

2.力度不够充分

贴息政策的标准是中央和地方政府分担政策性银行的贷款利率的50%，贴息的总额不超过政策性银行的贷款利率的50%。这一标准虽然有一定的优惠，但是相对于市场利率，仍然有一定的差距，导致一些房地产企业对贴息政策的吸引力不够强，如一些规模较大、信誉较高、需求较多的房地产企业，他们可能更倾向于从商业银行或者其他渠道获取资金，而不是从政策性银行获取“保交楼”专项借款。

3.时效不够及时

贴息政策的期限是与政策性银行的“保交楼”专项借款的期限相同，一般为一年，最长不超过三年，这一期限虽然有一定的延长，但是相对于房地产项目的建设周期，仍然有一定的不匹配，导致一些房地产企业对贴息政策的满足度不够高，如一些规模较大、类型较复杂、难度较高的房地产项目，他们可能需要更长的时间和更多的资金来完成项目的交付，而不是仅仅依靠“保交楼”专项借款。

4.监管制度需要完善

如何界定政策性银行和商业银行之间的竞争和合作的边界，如何平衡信托公司和政策性银行之间的信任和监督的关系，如何防止金融机构之间的利益冲突和风险传染，如何保证专项借款的资金安全和效益，这些都是需要明确和规范的问题。

5.监管协调流程需要优化

如何简化和优化相关的审批和报告，如何提高和保障相关的速度和质量，如何监督和评估专项借款的发放和使用，如何及时调整和完善专项借款的政策和条件，这些都是需要优化和改进的问题。

6.监管协调信息需要统一

如何完善和统一相关的信息系统和平台，如何实现和保障相关的收集、共享、披露、分析，如何保护信息的安全和隐私，如何提高信息的透明和准确，如何利用信息进行风险预警和应对，这些都是需要统一和协调的问题。

三、“保交楼”专项借款的财政支持与金融监管协调机制改进的方向

1.扩大贴息政策的覆盖面

贴息政策的覆盖面应该根据房地产市场的实际情况，适当放宽和调整适用范围，使更多的房地产企业能够享受到贴息政策的优惠，特别是一些中小型、新兴、创新的房地产企业，以及一些面临困境、亏损、债务的房地产企业。这些房地产企业可能更需要贴息政策的支持，也更有利于房地产市场的多元化和活跃性。

2.增加贴息政策的力度

贴息政策的力度应该根据房地产市场的实际情况，适当提高和调整贴息标准，使更多的房地产企业能够感受到贴息政策的吸引力。特别是一些规模较大、信誉较高、需求较多的房地产企业，他们可能更倾向于从政策性银行获取“保交楼”专项借款，也更有利于房地产市场的规模化和稳定化。

3.延长贴息政策的时效

贴息政策的时效应该根据房地产市场的实际情况，适当延长和调整贴息期限，使更多的房地产企业能够满足到贴息政策的需求，特别是一些规模较大、类型较复杂、难度较高的房地产项目，他们可能需要更长的时间和更多的资金来完成项目的交付，也更有利于房地产市场的质量化和优化。

4.完善金融监管协调机制的制度

金融监管协调机制的制度应该根据金融市场的实际情况，不断完善和统一相关的制度和规范，明确各方的职责和权限，协调各方的利益和诉求，解决各方的矛盾和冲突。特别是政策性银行和商业银行之间的竞争和合作，信托公司和政策性银行之间的信任和监督等，這些问题的解决，有利于金融机构之间的协作和配合，也有利于“保交楼”专项借款的规范和有效运行。

5.优化金融监管协调机制的流程

金融监管协调机制的流程应该根据金融市场的实际情况，不断优化和简化相关的流程和程序，简化和优化相关的审批和报告，提高和保障相关的速度和质量，特别是政策性银行和财政部门之间的贴息资金的拨付和核算，房地产企业和政策性银行之间的专项借款的申请和发放等。这些流程的优化，有利于金融机构之间的协作和配合，也有利于“保交楼”专项借款的高效和便捷运行。

6.统一金融监管协调机制的信息

金融监管协调机制的信息应该根据金融市场的实际情况，不断完善和统一相关的信息系统和平台，实现和保障相关的收集、共享、披露、分析等，特别是房地产企业和政策性银行之间的房屋交付和专项借款使用的信息，政策性银行和央行、银保监会之间的专项借款发放和还款的信息等。这些信息的统一，有利于金融机构之间的协作和配合，也有利于“保交楼”专项借款的透明和准确运行。

本文从房地产企业和购房者的角度，分析了“保交楼”专项借款的财政支持与金融监管协调机制的效果和作用。同时，本文也指出了“保交楼”专项借款的财政支持与金融监管协调机制存在的问题，并针对这些问题提出了相应的改进的方向，为“保交楼”实务工作提供了借鉴和参考。

········参考文献·····················

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（作者单位：威海博秀置业有限公司）