商业综合体财务风险控制策略

吴晓博

(如东润鑫商业管理有限公司，江苏 如东 226111)

0 引言

随着城市功能和基础设施的不断完善，城市的规模效应和集聚效应也开始显现。 在城市综合体和商业地产不断辐射和扩散的基础上，商业综合体应运而生。 商业综合体因其资源集约和服务细化的特点，逐步占据区域经济的主导地位，有效地促进了城市生活空间的深度融合和城市数字科技的深刻转化。 然而多元化的环境不仅加大了经营难度，还带来了财务风险的频发，使得财务管理面临严峻挑战。在此背景下，需要积极调整相关策略，持续推动财务风险控制创新，才能促进商业综合体的稳健运营。

1 商业综合体开展财务风险控制的现实意义

商业综合体作为集商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等为一体的综合性商业规模体，由于业务种类繁多和服务功能完善，受到了多方的青睐和社会的广泛关注。 但在实际运营过程中，资金频繁地往来加大了财务管理的难度，因此，进一步增强和提升商业综合体的财务风险控制，具有十分重要的意义。

1.1 有利于保障商业综合体的资金安全

资金是财务活动领域的基本细胞，是商业综合体管理过程中的重要因素，确保资金安全是财务风险控制的首要任务。 财务风险控制模式下的财务监控体系和风险预警机制，可以及时识别和发现潜在的资金风险，有利于提前做好防范措施，保障资金的完整和安全。 在财务风险控制过程中，做好财务状况的盘点，积极开展价值评估，盘活资金的商业体活力，可以更好地防范金融风险。 通过对商业综合体的动态关注和分析，可以及时调整投资策略，建立健全债务风险防控机制，可以规避债务违约等风险事件的发生。

1.2 有利于提升商业综合体的综合实力

全面分析和预测财务状况，合理地进行资源配置，实现各项业务的协调发展，一方面可以提高资源利用率，另一方面可以降低运营成本，实现财务管理的优化，增强商业综合体的核心竞争力。 首先，通过对财务流程的标准化和规范化管理，可以减少浪费和损失。 其次，通过激烈的市场竞争，可以吸引更多的客户消费，吸引更多的商户参与投资。 此外，通过良好的财务状况展现良好的商业综合体信誉，有利于提高品牌价值和市场影响力，更好地提升商业综合体的综合实力。

1.3 有利于优化商业综合体的财务体系

通过持续有效的财务风险控制，可以确保商业综合体的各项指标处于健康状态，可以反馈商业综合体的运行能力，通过风险排查，及时了解自身财务状况，有利于精准掌控商业政策和经济发展趋势，不断挖掘财务价值因素。 对财务体系的薄弱环节进行反思和识别，进行问题分析，采取强制性措施进行解决。 通过财务风险控制，可以实现对商业综合体的全面监控和信息预警，及时发现和解决运营过程中的问题，提前排除不安定因素，避免财务问题导致的经营困境和突发事件，改善商业综合体的经营环境，实现可持续发展。

2 商业综合体在财务风险控制上存在的问题

城市经济的发展，得到了现实社会的广泛关注。商业综合体作为其中的重要组成部分，在实施财务风险控制的现实操作中，依然存在诸多问题。

2.1 重视程度不足

商业综合体的经营习惯导致对财务风险控制的认识不足，对财务内部管理未能引起充分重视。 相关人员也没有意识到财务风险控制与商业综合体发展的密切关系，高层决策的随意性，高负债的融资和粗放式的管理，风险控制制度的缺失，都足以成为内部控制体系建设的阻碍。 大部分商业综合体忙于业务拓展和资金回流，疏于风险管控细则和财务管理流程的制订，无形中降低了工作质量和工作效率，导致财务风险控制的整体性差异。 许多商业综合体在运营时都会出现“重业务、轻财务”的情况，认为业务是利益的主要来源，财务只为业务锦上添花，无单独的实际意义。 这种观念建设的缺失，导致综合体运营出现越来越多的财务隐患，在未来可能使业务链遭受巨大风险[1]。

2.2 专业能力不强

虽然商业综合体具备规模经济优势，拥有雄厚的资金实力，但财务管理人员仍然是商业综合体开展财务风险控制的核心力量。 在现实情况中，相当数量的财务管理人员缺乏商业综合体的财务管理经验，缺乏专业的财务知识和分析能力，容易陷入思维误区，难以制订行之有效的财务风险控制管理方案，无法充分发挥其固有的财务管理职能。 同时，商业综合体的财务风险控制未能与时俱进，不仅没有达到创新效果，流程式和机械化的工作应付，还导致因循守旧，财务管理工作无法获得更高的成效。 此外，部分商业综合体的财务负责人自以为拥有良好的财务管理经验，处于生搬硬套和纸上谈兵的阶段，不能清醒地认知商业综合体运营和其他商业模式的区别，无法达到预期的效果。

2.3 管理方法不当

鉴于商业综合体资金流、信息流和物流的规模化运营，导致部分商业综合体对资金和资源配置的情况引发关注，对财务风险控制疏于防范，对财务管理的执行不够全面，对财务行为缺乏预见，无法防患于未然，制约商业综合体的发展。 内部控制体系的不健全，容易造成管理的漏洞，资金的挪用占用和财务数据的虚假都严重威胁商业综合体的财务安全。同时，全面预算管理的编制和执行出现偏差，造成实际运营和战略目标的偏离。 商业综合体所需的全员参与和协同合作遇到现实的阻碍，业务和财务无法实现高度的融合，导致财务风险控制难以发挥有效作用。 另外，部分财务管理人员的财务管理能力、沟通协调能力、业务理解程度和引导说服能力等能力短板严重制约着财务组织推进财务管理工作，高层没有看到财务管理带来的好处[2]。

2.4 监管效果不佳

商业综合体的财务风险控制占据财务管理工作的关键地位，虽然大部分工作在实际中已经具体部署，但在内部控制、财务分析和全面预算等细节方面缺乏后续推进方案，缺乏监管与考核，缺乏应急预案，造成财务管理工作的混乱局面和内部协调机制的失衡。 目前，商业综合体财务风险控制缺乏完善的监管制度，无法对监管标准、程序和责任进行明确的追究；有的虽然制定了相关的制度或标准，但人员配备有限、执行力度不足、监管手段欠缺，无法形成有效监管；有的监管方式过于简单，形式单一，效率低下，忽略商业综合体多元化的复杂环境。 同时，商业综合体单位和部门之间没有建立共享机制，无法形成统一的系统，难以获取全面准确的财务信息，无法及时发现和控制风险。

3 商业综合体开展财务风险控制的应用策略

财务风险控制为商业综合体应对快速变化的商业环境，起到至关重要的作用。 针对财务风险控制中存在的问题，商业综合体需要统一思想，转变观念，健全完善规章制度，采用先进的技术手段，开展精细化管理，加大监管力度，方可实现新时代商业综合体的可持续发展。

3.1 加强制度宣贯，增强风险意识

商业综合体应充分重视文化建设，积极打造全员参与、共同防范的财务风险控制氛围。 第一，从高层领导着手，提高商业综合体财务风险控制的重视程度，树立财务管理部门的权威，形成其他部门对财务的高度认同。 第二，不断以岗前培训、课程探讨、案例分析和模拟考试等形式，对财务工作人员进行持续输入和思想宣贯，不断创新企业文化发展机制。第三，要求财务工作人员转变工作态度和沟通方式，利用柔性管理参与内控过程的推进，从换位思考的角度理解执行过程中的矛盾和对立面，增强团队凝聚力。 第四，持续完善财务风险控制政策，牢固树立财务风险控制意识，进一步明确各部门和各岗位相关的权限和职责，提高其面对风险行为能够实现快速响应和有效处置的能力。 第五，通过培训和实践，增强员工的风险识别意识，提高日常财务管理工作中的警觉，还要重视事前控制，做好商业综合体财务风险应急预案，明确处理流程和措施，责任落实到人，构建强大的安全的内控管理体系。 同时，要加强岗位职责说明的书面落实，并加强岗位职责说明、岗位设置审核报批的规范性，避免岗位设置与权责划分的随意性，在加强在岗人员自身工作规范性建设的同时，加强岗位与岗位之间的配合与联动，做到人尽其才、物尽其用[3]。

3.2 加强队伍建设，提升专业能力

针对商业综合体业务的特点，加强财务人才队伍建设，强化财务工作人员专业素质培养。 通过实施系统性的专题培训、全面性的理论宣贯、专业性的技术交流等形式，增强主动性的服务意识，加强对商业综合体模式下业财融合的理解，践行一线财务内控工作，履行管控职责。 做好人才引进，提供优厚的薪酬待遇、良好的晋升空间和宽松的发展环境，对财务风险控制的具体实施人员进行有效的激励，打消其心理压力和来自其他部门排斥的顾虑，积极开展财务管理和分析工作。 设计合理的绩效考核和奖励制度，提高团队成员主动参与财务风险控制工作的积极性。 开展创先评优活动，对表现突出的员工进行表彰，发挥模范带头作用，树立典型和榜样。 还要积极寻求外部合作，积极参与行业协会活动或借鉴其他商业综合体的成功经验，共享财务风险防控资源。 借助外部专家和专业机构的力量，为财务团队提供业务指导和技术服务支持。 做好团建工作，增强凝聚力和归属感，营造团结向上的氛围，引导成员共同成长进步。 提高对商业综合体相关问题的重视程度，保障工作的连贯性，财务管理人员要提高自身要求，利用业余时间丰富知识储备，积极创新工作方法。 因此，基于风险控制的财务管理人才培养是一项常态化工作，唯有真抓实干，才能实现商业综合体财务风险控制水平真正意义上的提高。

3.3 加强科学规划，完善管理方法

在财务管理水平较高的商业综合体中，其财务内部管控风险必须有完整的财务分析处理结果作为支撑，以此为财务管理提供有价值的参考，借鉴符合现状的分析模式，处理财务管理上的问题[4]。 首先，要积极完善大数据分析和人工智能等先进技术，利用现代化的信息工具，搭建商业综合体模式下的财务风险分析管理系统，提高风险分析、风险识别、风险评估和控制的能力和效率。 其次，建立全面的风险评估管理系统，对潜在风险进行有效识别，避免决策失误、资金浪费和项目亏损等行为，从而实现源头控制和事前规避的效果。 再次，加强商业综合体联合，建立财务风险控制共享系统，有利于识别更多的风险来源，获取更多的财务管理支持，增强资金管理的流动性。 接着，根据市场环境的变化，商业综合体要持续完善财务风险控制的内部流程，不断调整和优化管理方法，保持管理方法的科学性和有效性。随后，根据反馈的效果，对具体的业务流程设置进行适时的动态调整，保持可操作性和灵活性，不断与时俱进。 然后，进行收益预测分析，对租赁商户的销售数据和利润数据进行对比，安装监控软件进行数据统计，减少人为失误。 此外，要组建独立的财务风险控制管理部门，建立全面的预算管理体系，要建立财务共享中心提升资金管理的规范性，要以科学的管理方法为支撑，进行合理的定位、科学的融资和精准的把控，做好长远的规划，打造健全的商业综合体新业态。

3.4 加强严格监督，实现预警效果

要建立监督机制和风险预警机制，加强资金流动监控、债务风险防控和内部审计监督。 首先，商业综合体要建立健全财务监督机制，通过内外部审计、工会委员会和监事会等多种形式实现对财务和资金状况的监督和审查。 其次，利用云计算、物联网和区块链技术，对商业综合体的财务数据和运营体系进行全面的梳理和指导，提供强大的预警支持。 再次，通过考核指标量化风险系数，审核商业综合体内部的所有往来款、外部合同和购置单据，及时纳入会计日志，清查销售凭证和收银情况，对资源进行盘库，指导销售、物业和收银等部门提供高效的全链条服务，激发内部潜在动力，凸显商业综合体的真正价值归属。 从次，明确沟通协作，形成监测合力，齐抓共管，有效应对财务风险。 时刻保持监督的连续性和稳定性，抓好领导层、决策层对管理层的监督，确保员工与员工之间的监督，实现商业综合体对租赁商户的监督，开展常态化巡航。 最后，要明确财务经理、商业体会计和商业体出纳的监督主体地位，依据监督和评价标准开展工作，促进财务管理工作的顺利开展。 此外，强化商业综合体财务风险控制的数字化应用，打造智慧财务控制，实现数据异动预警提醒，精准高效地辅助财务风险控制，促进财务治理结构的完善。

根据上述分析，数字城市和智慧城市的发展需要与之相适应的商业综合体的建设和创新。 商业综合体在积极面对外部多元化环境的同时，也需要及时关注和调整自身内部存在的财务风险因素，加强科学运营管理和财务统筹规划，切实提高财务内控的整体运行水平，实现商业综合体的良性健康发展。