房地产企业全面预算管理问题探讨

柴 伟

(新疆中凌辰江房地产开发有限公司，新疆 乌鲁木齐 830000)

0 引言

现阶段，随着国家对房地产行业加大了宏观调控力度，对其运营发展和资金管理也提出了更高要求，所以在竞争激烈、压力不断增加的当下，房地产企业必须对全面预算管理加以有效地应用，需要紧紧围绕企业可持续发展的战略目标，充分调动全体职员的参与积极性，来对各项业务进行全面覆盖。通过对房地产企业项目的全流程管理和动态化分析，可以帮助企业全方位提升经营管理能力。 房地产企业不同于一般企业，它对资金的需求量更大，并且项目建设周期更长，所以在经营管理各环节和流程都需要有足够的资金作为支撑和保障，一旦出现问题便会诱发资金风险，所以更加需要对全面预算管理形成清晰的认识并引起高度的重视，对现金流开展高质量的预算编制，以此来实现对企业资源的统筹安排与高效利用，为企业长远发展打牢基础。

1 房地产企业全面预算管理的意义

1.1 能够帮助企业更好地实现可持续发展的战略目标

全面预算管理具有综合性、系统性特点，要全体职员共同参与，对房地产企业运营管理的各项目进行全方位覆盖，动态化跟踪和分析，加快推动企业内部各职能部门之间开展紧密沟通与协作，这样才能够对企业可持续发展的总体战略目标进行分解和细化，并予以有效地贯彻执行，在此过程中能够对全体职员的预算管理理念和意识进行更新，使其可以对自身的岗位职责有更加清晰、全面的了解和认识，进而以更加主动积极的姿态投身于日常工作，推动各层级管理人员开展高效协作，共同发力，推动企业实现可持续发展的战略目标[1]。

1.2 能够帮助企业提升内部运营管理能力和水平

全面预算管理要想充分发挥其实际作用，就必须对各项业务开展全方位覆盖，涉及房地产企业运营管理的各个环节和流程，与全体人员和各职能部门的切身利益有密切关系，因此它能够有效整合企业内部全体人员的力量，推动各职能部门之间进行紧密沟通、交流与协作，提升内部沟通效率，对内部组织架构进行不断优化和完善；也有助于领导者与管理人员及时发现在全面预算管理过程中所存在的问题，通过对具体执行结果和预算目标之间的偏差进行深入分析，探究问题背后的成因，能够更加从容地化解和防范风险，进而为企业内部运营管理能力和水平的提升保驾护航。

1.3 有助于企业各项战略决策进行及时优化调整

凭借健全完善的预算编制，有助于房地产企业对发展战略和运营目标进行不断分解和细化，并将其落实到各职能部门，指导其更加有针对性地开展日常工作，在项目建设前期对市场加以明确定位，为项目发展规划提供更加有益的指导。 此外，凭借健全完善的全面预算管理行为，能够帮助企业对现金流的动向、流量进行全方位监督和管控，防止其流向效率较低的业务而影响资金的安全性和完整性。 同时，也能够有效化解和防范财务风险，提升资源配置效率，所以不难看出高质量的全面预算管理工作，能够帮助企业对各项战略决策进行及时优化，以此来纠正在经营管理中出现的偏差，切实强化企业的战略应变能力，为房地产企业长远发展提供有力支撑[2]。

2 房地产企业全面预算管理存在的问题

2.1 没有紧紧围绕企业战略目标设置全面预算管理目标

就房地产企业全面预算管理而言，最终是要为企业战略目标服务的，可是目前一些房地产企业没有紧紧围绕自身可持续发展的战略目标来设置全面预算管理目标，导致各职能部门在进行预算编制的时候，往往是从自身利益出发，缺乏全局意识，导致全面预算管理的总体目标和企业既定的战略目标契合度不高，难以实现对内部资源的优化配置和高效利用，甚至导致企业的运营和管理行为与战略目标相背离。 另外，在具体预算执行当中，一些职能部门缺乏对预算目标的正确认识，一味追求利润，重视财务指标，而没有对房地产开发项目的持续性或者其他非财务指标予以足够重视，并且一些预算人员在预算编制过程中，只是简单地以之前年度的预算编制作为基础，同时结合自身经验，而没有从企业运营管理的具体情况出发，导致最终的预算编制和企业真实的发展现状存在着不小的出入，使得预算管理流于形式，难以充分凸显其价值。

2.2 预算编制缺乏科学性和合理性

要想切实提升预算编制的质量，就必须对企业发展过程中的基础信息和数据以及目标市场动向及其相关信息进行全面、详细、综合的分析。 但是现阶段，依然有一些房地产企业没有对基础数据予以高度重视，导致数据平台建设不到位，对历年各项目建设过程中的历史数据缺乏有效积累、总结和分析，使得预算编制缺乏科学性、合理性。 再加上房地产企业本身的项目周期较长，而且类型复杂多样，加大了预算编制难度，最终导致预算管理措施和办法得不到严格的贯彻执行。 另外，对部分房地产企业来说，为了一味实现效益的最大化，盲目缩短工期，甚至存在对图纸边施工边修改的情况，这样不仅不利于节约成本，反而会使最终发生的实际成本远远超出最初所设定的目标成本，所以企业在开展预算的过程中需要对其加以调整，否则就会导致全面预算管理的效果不理想[3]。

2.3 缺乏对资金的高效管理和控制

现阶段，不少房地产企业是通过时报时销的办法来对业务费用进行报销的，所以必须根据内控制度的相关办法，认真、严格、仔细地审核所报销业务凭证的真实性，只有审核通过才能够按照相关要求进行支付。 但是基于房地产项目工期较长、类型较多的特点，在项目具体建设中会受到诸多因素的影响，比如原材料价格上涨、政府相关政策的变化以及外部市场环境的波动等，都会对相应的费用和工时造成影响，因此在对各项业务支出进行审核的时候，如果只是单纯对业务本身进行审核，就难以对企业整体预算的支出情况进行全面了解和把握，最终导致缺乏对资金的高效管理和控制，就算部分企业把一些项目外包，在开展具体业务的时候财务工作者也难以对预算开展科学高效的管理，导致无法对偏离的资金预算数据进行优化和调整，最终影响了资金管控效果，无法充分发挥预算管理的实际作用。

2.4 关于全面预算的考核与监督不到位

作为全面预算管理的重要内容，对全面预算进行考核与监督，能够更加客观清晰地了解预算具体的完成情况，以此为基础进行奖励或者惩罚，也能为后续预算调整提供有效参考和借鉴。 但是，目前一些房地产企业关于全面预算管理的考核与监督不到位，主要原因便在于以下三个方面:一是一些企业仅仅只是关注成本控制，因此在开展预算考核的过程中高度评价那些低于或者接近预算目标成本的部门，在这样的评价氛围下，各部门也会更加在意降低成本，减少支出，而选择不断节约资金，但是却难以有效把控工程质量，为企业后续发展埋下了隐患；二是绩效考核标准比较单一，依旧是以业绩为主，缺乏对非财务指标的认可和重视，导致员工工作的主动性和热情受挫；三是未能把相关的考核监督要求有效融入全面预算管理各个环节和流程，因此就算在预算执行当中发现偏差，也难以对其进行有效纠正，只是一味关注预算的事后分析，这自然无法实现对预算全流程的有效考核与监督[4]。

2.5 预算信息化建设滞后

一方面，一些房地产企业缺乏对信息化建设的全面理解和高度重视，导致对其缺乏必要投入，难以推动预算管理信息化建设，预算管理平台只是对相关信息和数据进行储存和调用，难以通过大数据等现代化技术和手段来对信息数据背后的价值进行深度挖掘，无法对企业真实的经营管理情况进行有效对比分析，自然难以为战略决策提供有力支撑。 另一方面，相关财务人员信息化能力和水平不足，缺乏对现代信息化管理相关理论知识的学习和了解，加之相关经验不足，最终导致没有对全面预算管理信息化平台予以有效构建，其科学性、全面性和可靠性得不到切实的保障，难以推动各职能部门有效沟通与协作，难以实现对预算数据的全方位分析，自然不利于企业的后续发展。

3 房地产企业全面预算管理问题的应对策略

3.1 提高全面预算管理目标和企业战略目标的契合度

现阶段，对一些房地产企业而言，管理层在拟定了企业总体的战略目标和发展规划之后，并没有在企业内部进行有效传达，所以预算部门在编制预算的过程中往往是闭门造车，只是单纯地参照往年的数据，没有结合企业当下具体的运营管理状况，所以必须有效提高全面预算管理目标和企业战略目标的契合度，需要在房地产企业内部加大预算管理组织机构建设力度，充分调动全体职员尤其是经营管理重点环节上的人员参与到预算编制中去，推动各职能部门开展紧密的沟通与协作，从而实现各职能目标的一致性。 另外，需要有效解决信息不对称的问题，推动内部信息数据及时传输和有效共享，以此来为资源的优化配置和高效利用提供有效的信息数据支撑，从而帮助企业实现降本增效的目标。

3.2 积极开展高质量的预算编制

房地产企业要积极构建并完善成本控制体系，这样才能够不断优化和完善成本控制策略，明确成本管控的侧重点，尤其是对各项目重点环节的成本开展高效管控。 要把历史数据和企业当下运营管理的具体状况加以紧密融合，对其进行全方位考量与综合分析，为标准成本管控体系的构建筑牢基础，能够切实保障全面预算编制的科学性、有效性。 只有对企业当下的发展状况和历史数据进行有效分析和对比，才能够为预算编制提供更加科学、准确、可靠的信息数据支撑，防止预算编制出现无据可依的情况，在此过程中需要注意的是要对预算编制进行不断优化和调整，编制人员要及时察觉预算编制过程中所存在的问题并予以妥善解决，为预算编制质量的提升夯实基础。

3.3 加大预算资金管控力度

首先，需要企业对预算授权审批机制加以不断的优化和完善，并予以有效执行，紧紧围绕审批支付过程中的相关凭证来建立项目台账，从而达到高效管控项目资金的目的，特别是要对预算以外的资金加大监督管控力度，未获得相应审批权限的话一般不能够进行支付。 通过清晰明确的项目资金台账管控，能够对项目资金具体的使用情况有全面了解，也能够对预算资金开展全方位、动态化监督和控制，防止在其内部出现资金链的断裂。 其次，要对资金风险预警予以高度重视，以防止由于超过支出权限而诱发资金风险。 最后，要科学分析和有效汇总各项目具体的资金使用情况，并向管理层进行有效反馈，这样才能帮助企业领导层对预算具体的执行效果有全面了解[5]。

3.4 持续优化和完善预算监督考核机制

房地产企业在开展预算考核过程中，不能单纯地把实际发生成本跟预算目标是否接近来作为评估标准，因为在外部不断波动的市场环境下，加大了预算编制难度，也会对后续预算措施和办法的贯彻执行造成影响。 所以需要持续优化和完善预算监督考核机制，来统筹分析各项目建设过程中资金的具体运作情况，并将其实际的运作效果与各职能部门的绩效考核予以有效关联，这样才能够督促各职能部门对预算执行予以高度关注。 同时在考核过程中必须遵循客观、公正、公开的原则，确保考核指标的科学性和可操作性，根据企业当下运营发展的具体情况和外部市场环境，对考核指标进行及时的优化和调整，为全面预算管理目标的实现提供切实保障。

3.5 加快推动全面预算管理信息化建设进度

在21 世纪的今天，需要房地产企业加快推动全面预算管理信息化建设进度:一方面，需要搭建并优化信息化平台，强化风险意识，切实保障财务信息数据的安全性；另一方面，要加快引进和培养信息化人才，搭建财务共享服务中心，为财务人员提取和应用相关信息数据提供便利，也能够为房地产企业重大项目的经营决策提供科学支撑和有力保障。

4 结语

综上所述，房地产企业在当下面临着不小的压力和竞争，所以更加需要充分发挥全面预算管理的功能和作用，有效强化企业综合实力与市场竞争力，通过对企业资源的优化配置和高效利用，来提升企业运营管理能力，实现其长远发展的战略目标。