从契约文书看清代福建地区的土地交易

【导读】契约文书作为中国传统社会广泛使用的文献形式，如实记录了底层民众在日常生活中涉及产权行为的真实场景。本文利用学界整理出版的清代福建地区土地契约，结合当地契约格式和基本内容，探讨民间土地交易的基本形式与“加找”习俗，希冀为理解中国传统社会的产权交易行为以及福建地区人文，提供新的文化视角。

20世纪以来，民间契约文书陆续发现，极大促进了中国社会经济史领域的发展。这些珍贵的民间契约不仅是当时社会经济活动的直接记录，更蕴含着丰富的历史信息。中国东南沿海的福建地区，土地交易活动尤为繁盛，遗存契约文书数量丰富，长期为学术界所关注。有鉴于此，本文基于对部分福建契约文书格式与内容的深入分析，探讨该地区民间土地交易的实际运作过程。

一、土地交易的基本形式

（一）断卖

在福建民间土地交易的契约文书中，绝卖又称为断卖，与现代卖的概念无异，是产权交易的基本方式。以杨国祯先生辑录的《清代闽北土地文书选编》为例，典型的买卖契约文书如例1：

立卖断契人刘应菁同侄兆荣，承兄手置有粮田壹号，坐落蒋溪口……情愿托中言谕，即将前田大小苗谷，连皮带骨，寸土块石不留，尽底立契出卖与林长标边为业，当日三面受得土风时值价大定银陆拾贰两米马兑，成契之日，一色现银交收足讫，无欠分厘，亦无货物准折、债负之类，并无贪吞、逼勒等情，所有随田产米，该载壹斗正，现存禾供里五图四甲刘天任户内，如遇大造之年，仍从收产过户，起产召佃管业……前言有定，各无反悔，今恐人言难凭，敬立卖断契字为照

……

一批出当日计缴上手朱契壹张，再照

乾隆伍拾六年九月 日（具名略）

本案断卖的土地是刘应菁等人从兄长手中继承过来的，由叔侄二人共享。由于缺银使用，刘应菁将这块“年供大苗谷肆担庄”的粮田“将前田大小苗谷，连皮带骨”一并断卖与林长标。契中所载的“大苗谷肆担庄”，是指土地出佃所能收取的地租，可以推测这块土地或已出佃。由于是断卖，理论上自卖之后这块土地便与卖家再无瓜葛，买主可以选择起佃自耕或者重新召佃。

文中的大小苗谷，反映的是福建地区地权分化下形成的“一田二主”的特殊地权形态，即同一块土地可以分割为田底、田面两个相互独立的部分。其中田底主需要为国家直接承担交粮纳税的责任，通常不负责经营土地，只收取部分地租，在福建民间契约中这部分地租多称之为“大苗”或“大苗谷”。田面主则通常可以经营土地，或留来自耕，也可召佃收租，赚取标准地租与大苗之间的差额，福建地区多称之为“小苗”“小苗谷”。

（二）典

例2是一份标准的典契，来自福建华安县：

同立典契人郭沛然等，承父阉分应份下有苗田乙段，坐址在上窖土名磨獬穴，大小洋田五丘，又泞田一片，丘数不计，受种子三斗，全年税粟捌石……托中招出陈宅就头承典，三面言议，甘出价银壹佰叁拾两正，其银即日同中亲收足讫，其田随付与银主召佃耕作收租，不敢阻执。此田系自己物业，与别房人等无干，亦无上手来历不明及重张胎借他人等情，典主自理，不干银主之事，其田限至三年终，备银赎回，如银未便不在年限。此系两愿，各无抑勒。今欲有凭，立典契乙纸付执存照。内带钱粮陆分，每年银主帖（贴）纳一半。批照。

嘉庆捌年贰月 日同立典契人郭沛然押（具名略，下同）

作为土地出典的标准件，本契揭示了如下事实：嘉庆八年（1803年）二月郭沛然将自己“承父阄分”的一段苗田以银一百三十两正的价格出典与陈宅，并且双方约定三年之后郭沛然依然可以赎回土地。本契中，出典人又称典主，承典人被称为银主。依照契约，典主将土地出典之后，银主有权“召佃耕作收租”，可以将这段土地留来自耕或者召佃收租，即是拥有了这块土地的使用权和全部的收益权，因而典主在获得一大笔资金的同时不需要额外支付利息，即地租抵息。契尾“内带钱粮陆分，每年银主帖（贴）纳一半”一句则指的是典卖双方对税粮的安排。在民间产权交易中，由于出典土地并不需要也无法完成产权过户，故典主仍为土地名义上的所有人，即使失去了土地的收益权，典主仍需要承担为国家完粮纳税的义务，故在本契中双方约定由银主每年承担一半的税赋。

土地出典的契约一般会包含如下要素：1.出典人姓名；2.交易土地的来源；3.交易土地的方位四至和面积；4.出典原因；5.承典人；6.典价；7.年限约定；8.产税安排；9.出典人就本次交易“各无抑勒”的自愿性质和“如有上手来历不明”应当由“典主自理，不干银主之事”的表态说明；10.立约时间等。

在本案中，契约并没有对土地面积及四至边界的描述，只记载土地“受种子三斗”，这是由于福建属于多山地区，地表沟壑纵横，部分田地因而支离破碎，难以计算确切的面积。除了用种子数表示交易土地的面积，福建契约文书中还大量存在以地租的形式载明交易土地的情况。

（三）典卖混用

《清代闽北土地文书选编》中收录的土地买卖文书以卖契为多，并未收录典契。倘若契中载明可以原价取赎，卖契自然于典契无异。康熙十九年（1680年）叶汉卿将自买的一段土地以银十八两五钱的价格“卖”与族侄叶士绳，见例3：

立卖契叔叶汉卿，自买有大小早田壹段，坐落土名本乡桔坑口，原计贰亩叁分，递年实收大苗谷柒箩庄，又收小苗谷拾肆箩仁洲乡，且卿目下要银使用，托中将前大小苗田出卖与士绳贤侄边为业，当日同中三面议定时值土风价银壹拾捌两伍钱纹足……其田自卖之后，任从侄前去管业收租，不敢异说阻当……如遇大造，任从收户过粮，不敢阻当，向后备得原价取赎，银契两相交付，今欲有凭，敬立卖契为照

尽管本契载明“任从侄前去管业收租”“如遇大造，任从收户过粮”，而卖家“不敢阻当”，形式上与绝卖无异，契尾则载明“向后备得原价取赎”，呈现出“死头活尾”的文书格式，可见本契虽以卖为名，实质仍是典。在本契中，叶士绳获得了这段土地的全部地租收益——按照惯例在福建地区一般是土地正产的百分之五十。在本案中即指七箩大苗与十四箩小苗。与例1相比，本契未载明土地的四至边界，如果土地由买主收回自耕，似乎不需要格外载明地租，据此推测不仅契中“如遇大造，任从收户过粮”是一纸空文，“任从侄前去管业收租”亦只是固定的文书格式，并无实际意义。因此，本案虽名为卖契，其实际仍是以出典土地的方式借贷，以地租抵息。

在本案中，由于契尾明确规定可以原价取赎，不难明确其活卖的性质。但如果契中未标明回赎，情况就复杂得多。如例4：

立卖契人黄景镛，承父置有塘贰口，计苗柒箩贰斗五管正，坐落白芸等处，系佃人李尾奴等耕作，四至在册明白，递年□□□□壹两肆钱伍分正。今因缺少银两使用，情愿将前塘出卖与江郭秋名下边为业，□面议时价纹银肆两叁钱五分正……其塘□载产肆亩捌分叁厘，候大造之年收刈入户当差，今欲有凭，立卖契为照

当日交得纹银肆两叁钱伍分正

计开

一佃李尾奴" "耕作塘壹口，糙米陆箩正（坐落白芸巷口）

一佃□耀" " "耕作塘壹口，糙米壹箩贰斗五管（坐落比建）

本案的交易土地是黄景镛从父亲手中继承而来，由佃农李尾奴、□耀承佃耕作，每年需要递交钱共一两四钱五分正。顺治十一年（1654年），黄景镛以银四两三钱五分将这块土地卖与江郭秋。自卖之后，土地仍由原佃农耕种，买主则每年可以获得地租的全部收益。在本案中由于未规定原价取赎，本契应被视为绝卖。仔细推敲发现，依照契约，本案中的买主仍无权管业，土地的使用权掌握在原佃农手中。

曹树基曾以松阳县石仓村所见的契约文书为例，推算道光年间地价通常应是地租的七八倍，光绪年间则飙升至十一倍。换言之，如果将本次交易视为绝卖，黄景镛仅以地租三倍的价格即将土地售卖，与常情不符。一般而言，土地的典价通常为卖价的一半，如果将本契视为典地契，则地价约为地租的六倍，这一数值虽仍然偏低，但与标准地价接近。由此推测，尽管本契标明为卖契，应当为典，可以原价回赎。

二、土地交易中的“加找”现象

（一）加典与添价作绝

找价是土地典价与卖价之间的差额。土地业主在出典土地并收取典价后，仍有权向买主索取这部分差额，被称为“加找”。福建地区的加找一般称作“找”或者“贴”，或称之为“添”“尽”“凑”“扎” “撮”“断”“洗”。例5是一份典型的贴田契，兹转录如下：

立找贴字熊元光、熊元进同侄等今在陈朝秀亲边找贴主田产铜钱叁千贰百文正，自找之后，再无找贴，即有原价到日听凭找赎，今欲有凭，立找贴为照。

嘉庆九年十一月 日立找贴字熊元进、熊元光

同侄良琳

本案中熊元进、熊元光等人向索要贴钱后，双方依然约定原价到日听凭找赎。由此可见，此处的加找应该理解为加典，并未改变土地典卖的性质。契约中的“即有原价到日听凭找赎”，指的是出典人必须交纳原典价和找价才允许回赎。由于地价以及米价的波动，出典人与承典人会基于市场变化后的结果协商新的典价。龙登高的研究证明，出典土地的回赎和找价通常与当时的通货膨胀、地价上涨息息相关。

例6则表明卖主无力取赎时，通过加找的方式将土地由活卖变成绝卖。这种方式通常被称为添价作绝。

立找杜断契字人族叔汉宝，先年卖有粮田壹号，坐落蒋溪口……兹因手中缺少银两使用，托中劝谕业主应菁族侄边找得杜断契字元银肆拾叁两正，成契之日，一色现银交易，并未短少分厘，所找之田，自己甘愿永断葛藤，亦无相贪逼勒等情……自找断之后，任凭族侄永管收苗，向后不得言找言赎，前言后定，永无反悔，恐口无凭，立找杜断契字存照。

诚如上文所述，卖价与典价之间存在着一定的差额。当出典者缺银两使用时，自然可以要求承典人一次性补齐典价，即是找断。杜断即表明不可再找。

（二）多次加找

例7为乾隆年间罗恭智卖地契约，因其后二十六年间经历了多次加找，展现出了民间产权交易中更加复杂的情况：

瓯宁禾供里立卖契字人罗恭智，今将自己续置晚田壹号，坐落坪州土名大新源，计大苗陆担正，该载产米壹斗伍升正，今来具出四至，……且恭因要得银两使用，情愿托中说谕，将前田连皮带骨、一应尽底，出卖与本里赵天若边为业，当日三面言议土风时值契价纹银叁拾玖两正……即日批明其田向后卖主十年之内备得原价，即便取赎退还，不得执留此据，如过十年之外，不得取赎。

本契讲的是乾隆十一年（1746年）罗恭智因缺银使用而将自己续置的一段土地以三十九两价格卖于赵天若。一般而言，土地出典时的典期约定通常是指最早允许的回赎时间，如“五冬之外，任凭取赎”，而不允许提前取赎。与上例不同的是，双方明确约定十年之内可以原价赎退，若过十年之外，则不得赎回。由于双方依旧允许原价回赎，本卖契同样可以作典理解。只是仅三年之后，罗恭智便因“无银使用”与赵天若立找贴契，要求找价银十两，见例8：

既宁县禾供里立找贴契人罗恭智，原于丙寅年将大新源田大苗田陆担，当得价银叁拾玖两正，契再取赎，今因智无银使用，就托中劝谕到买主赵天若边，找得价银拾两正……自找之后，听凭买主永远管业，卖主向后不得取赎，以及登门索找讨贴，任凭买主过割收产入户，卖主不得阻当异说，今恐无凭，立此找贴契为照。

乾隆拾四年拾二月八日

由于找契载明“自找之后，听凭买主永远管业”，此类契约理应属于添价绝卖，而非加典，后续也不应再有回赎、找价等行为。然而九年之后，罗恭智再度索要贴钱，详见例9：

立找贴断契字人罗恭智，承祖遗下有粮田壹号，坐落坪州土名大新源……前契明价足，并未短少，情于乾隆拾捌年托亲找贴一次，现受贴契价银交收足讫明白，未有少欠，今因时价不同，再托买主得业者亏，转托亲劝谕，又向买主赵宜珪边重找，当日三面言议重找贴断契价银柒两正……向后卖主不得登门索找索贴取赎情弊，永无生端异说等情，所找所贴，二家甘允，前言后定，永无反悔，今恐人言难凭，立重找贴断契字永远存照。

乾隆贰拾伍年拾贰月 日

立重找贴断契字人 罗恭智

本契至少有以下三点值得注意：其一，索要贴钱的对象发生了改变。从姓氏及文书内容来看，赵宜珪或为赵天若后人。换言之，即使是土地继承或者典卖之后，由于土地产权未彻底交割，原业主仍有权加找。其二，本契贴钱价格为七两，低于第一次索贴的价格。其三，本契中载加找是因为“时价不同”，似乎是地价上涨而导致的出典人的加找。

耐人寻味的是，尽管契约中已经载明了“向后卖主不得登门索找索贴取赎情弊”，乾隆三十六年（1771年），罗恭智及其后人罗启玉、罗启亮还是以“缺少银两应急”和“父亡家贫手迫”为由，先后两次向赵宜珪索取贴价银，总共六两。方钦从土地宗法财产权的性质出发，将福建土地交易中多次加找归因于地权仍受到宗族的约束，而非自由交易。仔细推敲，尽管本案中交易的土地经过了多次加找，但多次找价的总额仍然接近土地总价的三分之一。换言之，正是由于典价与卖价的差额并未补齐，罗恭智及其后人在订立找断契约后依然可以索要贴银。因此，清代福建地区的土地交易中尽管存在多次加找的现象，使得表面看似呈现出无序与混乱的态势，但这些活动实质上仍遵循着内在的市场秩序和逻辑。

三、结语

清代福建地区民间土地契约书写格式独特，形式多样，蕴含的历史信息丰富。在土地契约的细节中，我们看到了清代福建地区一田二主的地权结构、典卖混用的契约书写以及土地交易中的找价习俗。随着研究的推进，我们能够更全面地理解清代福建地区的社会经济结构和土地交易习惯，为现代社会的土地管理提供历史借鉴。

参考文献

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