新收入准则对房地产企业发展的财务影响

近年来，随着全球会计准则的趋同与不断完善，我国积极响应国际趋势，对会计准则进行了系列修订。其中，2017年7月5日财政部修订印发《企业会计准则第14号——收入》的通知，标志着我国收入确认标准的一次重大变革。新收入准则的核心在于将收入确认的时点从“主要风险和报酬转移”转变为“客户取得相关产品控制权”，并明确区分控制权转移的时点与时段，为会计实务提供更为清晰、具体的指导。这一变革，对于以长期项目开发与销售为主要经营模式的房地产企业而言，无疑具有重大影响。因此，本文旨在剖析新收入准则对房地产企业发展的财务影响。希望为房企在新准则下的财务管理与战略决策提供理论支持，促进房地产行业的健康发展。

一、绪论

随着我国市场经济的不断发展和会计制度的逐步完善，企业收入确认的准则也经历了显著的变革。特别是在房地产行业，由于其项目周期长、资金规模大、业务环节复杂等特点，收入确认问题一直是会计实务中的难点和热点。1999年，我国首次发布了《企业会计准则——收入》和《企业会计准则——建造合同》。2006年，我国会计准则体系进行了重大修订，其中CAS14与国际会计准则IAS18保持了基本一致，将“风险和报酬转移”作为收入确认的标准。2017年我国再次对收入准则进行了重大修订，新收入准则的发布，标志着我国会计准则体系在收入确认方面迈出了重要的一步。新收入准则的实施对房地产企业产生了深远的影响。一方面，其不再区分业务类别进行收入确认，使得房地产企业的收入确认更加规范和统一。另一方面，收入确认基础从风险和报酬转移改为控制权转移，对房地产企业的收入确认时间、金额和方式都提出了新的要求。因此，本文主要以新收入准则对房地产企业发展的财务影响研究为主，希望通过本文可以切实帮助我国房地产行业在未来赢得更好的发展。

二、新旧收入准则差异概述

（一）适用范围

在旧收入准则下，房地产企业和建筑企业采用不同的收入确认方式，分别是收入准则和建造合同准则。这在一定程度上导致了同类业务间的比较困难，因为其可能涉及类似的业务，如：工程建设等。这种差异性给会计工作人员带来了挑战，由于没有办法对不同公司之间的财务资料进行直接对比，因此，很难准确地掌握公司的财务情况。然而，新收入准则的实施解决了这一问题。其统一了收入确认的原则，将类似业务统一判断，并清晰地确定了收入确认的时段或时点。在新准则下，房地产企业不能只停留在某一特定的时间点上，而应该按照特定的经营活动，在特定的时间点上进行确认。因此，新收入准则的适用面变得更广。

（二）收入确认模式

在旧准则下，确认收入时需考虑企业的业务种类，不同种类的业务采用不同的确认方法，这导致不同企业间的收入确认方式存在较大差异。然而，在新准则下，不论企业的业务种类如何，都应采用统一的“五步法”模型来确认收入。

（三）合同成本处理方式

在旧准则下，合同成本主要包括合同履约成本和合同取得成本。一般情况下，签订了预售合同后，销售收入和销售支出直接计入当期的收益和损失。但是，根据新的规则，对于销售人员由于签订合同而产生的、预计在未来能够收回，并且不多于合同价格5%的费用，应将其资本化。这一改变意味着企业将这些支出视为与合同相关的资产，并将其在资产负债表中列示，而不是直接在当期损益中体现。资本化的费用在以后的财务年度里被摊销，每个时期的分摊费用都会被计入当期的收益和损失。

（四）信息披露要求

在新收入准则中，企业必须充分披露与收益有关的信息，以便能更好地反映企业的运营情况，同时也能为各个利益相关者提供所需的资料，以便其作出合理的投资决策。根据新的会计准则，公司必须披露与合约有关的资料，其中包括收入的分类以及分类参照标准。例如，企业需要说明收入分类的依据，并根据消费者或商品类型进行分类。这样的披露有助于使利益相关者了解企业收入的来源和性质，从而更好地理解企业的经营模式和战略定位。此外，新收入准则还要求企业披露与合同相关的其他重要信息，如：合同履约成本、合同取得成本等。企业需要清楚地说明这些成本的计量方法和估计过程，以及对于这些估计的主要假设和风险。这样的披露有助于增强财务报表的透明度和可信度，使利益相关者能够更好地评估企业的财务状况和业务前景。

三、新收入准则对我国房地产企业的影响

（一）对收入确认计量的影响

新收入准则对我国房地产企业的影响在于其对收入确认计量的调整。这一准则强调了根据合同履行的进度来确认收入，并将实际履行义务所产生的预期收益纳入计量范畴。相较于以往更加静态的收入确认方式，新准则的实施将意味着企业需更加频繁地评估合同履行的进展情况，以便及时反映实际收益。房地产企业通常涉及大型项目，这意味着需要更为细致地跟踪项目的各个阶段，并根据实际履行的进度进行相应调整。这一要求将使得企业必须加强对项目进展情况的监控和管理，确保能够准确反映项目的实际状况，并据此确认收入。此外，新准则还要求企业将合同中的交易价格分配到不同的履行阶段，而这需要对项目进展情况有更深入的了解，以便进行准确的收入确认计量。因此，房地产企业在实施新收入准则后，需建立更加完善的项目管理和跟踪机制，以确保财务报告的准确性和透明度。

（二）对报表项目的影响

新收入准则对我国房地产企业的影响体现在报表项目上。其一，利润表会受到直接影响。以往简单的公允价值计量方式被合同价格取代，这意味着收入计量方式发生了变化。这会导致房地产企业的收入金额可能与以往有所不同。其二，资产负债表也会受到影响。新准则要求将销售成本的一部分资本化，这意味着部分成本不再直接在当期损益中体现，而是通过资本化方式体现在资产负债表上。同时，随着对重大融资成分的新规定，部分融资成分不再简单地按照实际付款方式确认收入，而是根据付款时间与确认收入时间之间的间隔来确定，这也会对资产负债表中的账面应收款项产生影响。其三，现金流量表也会随之发生变化。对于以往的收入确认模式，新准则的实施导致收款时间和确认收入时间之间的差异更为明显，从而影响企业的现金流量情况。

（三）对财务指标的影响

1.对偿付能力的影响

随着新收入准则的实施，企业在会计报表附注中所需披露的内容也受到了相应的影响。具体来说，采用周期方法可能会导致部分收益被提前确认，这会进一步导致库存量的减少，从而对流动资产和总资产产生影响。与此同时，对应收款项和预收款项的重新分类同样会引发流动资产和流动负债总额的变动。在新准则下，企业因获取和执行合同所产生的特定费用可以被资本化为一项资产，这无疑会增加企业的资产价值。而这些财务报表上的变动，最终会引发递延所得税额的相应调整。

2.对盈利能力的影响

企业获利能力是指企业运用资源获取利润的能力，而这一能力可能受到新标准的影响。新收入准则使收入确认方法出现了变化，导致支出和收入数额的变化，同时收入计量的变化也引入了新的影响因素。将一些销售费用和财政费用资本化，使这一时期的收入数额下降。这些变化不仅可能影响公司的财务表现，还可能导致税收金额的变化。因此，公司在管理问题上需要认真考虑新标准可能带来的影响，采取相应的策略来应对变化，确保盈利能力得以有效维持或提升。

3.对营运能力的影响

随着新准则的推行，多数企业的流动资产和总资产均呈现出增长态势，而固定资产的整体水平保持稳定。库存作为一项关键资产，其综合效应难以一概而论，因此其变动会相应影响库存周转率。此外，其他经营指标的变动主要受营业收入和经营费用变化的影响。具体而言，如果营业收入和经营费用减少，那么其他相关比例很可能会出现反向变化，进而导致企业的经营效率下降。相反，如果营业收入和经营费用增加，相关比例的变动则会根据具体的增减比例而定。因此，企业需要全面评估新准则所带来的影响，并制定一套切实有效的管理策略，以确保经营效率的持续提升，从而推动企业稳健、可持续发展。

（四）对会计信息质量的影响

新准则规定了收入的确认时间，强调了根据实际完成度来确定收入的时点，与过去主要以交易时间确定收入的做法不同。这一变化使得企业在报告收入时必须更加谨慎和准确，避免了过去可能存在的提前确认收入或者推迟确认收入的情况，从而提高了会计信息的可靠性和准确性。与此同时，新收入准则对收入的计量和报告要求更加严格。按照新准则，企业需要根据合同中交付的产品或服务的独立可识别性来分配收入，这意味着企业必须对合同进行更加详细的分析和判断，以确定收入的适当分配方式。这种更为严格的计量和报告要求，使得企业必须更加深入地了解合同条款和交易条件，进而提高会计信息的可比性和可信度。最后，根据新准则的要求，企业需要在财务报表中对收入确认的具体方法和关键假设进行详细披露，同时还需要披露任何与合同履行相关的风险和不确定性。这种更加全面和透明的披露要求，使得外部利益相关方能够更好地了解企业的经营状况和风险，提高了会计信息的可理解性和可信度。

结语：

新收入准则对我国房地产企业产生了广泛而深刻的影响。在收入确认计量方面，新准则强调按合同履行进度确认收入，促使企业加强项目管理和跟踪，确保财务报告的准确性和透明度。在报表项目上，利润表、资产负债表和现金流量表均受到直接影响，企业需要调整财务报告体系以适应新准则要求。此外，新收入准则还显著提升了会计信息质量，通过规范收入确认时间、加强计量和报告要求，以及增强信息披露的透明度，提高了会计信息的可靠性、可比性、可理解性和可信度。

总之，新收入准则的实施不仅对我国房地产企业的财务管理和报告提出了更高要求，也为企业提供了更加准确、透明的财务信息，有助于促进企业的持续健康发展。因此，房地产企业应积极应对新准则带来的挑战，加强内部管理，优化财务报告体系，以更好地适应市场变化和满足投资者需求。