房地产企业财务风险分析与控制研究

［摘 要］随着国民收入水平的不断提高，人们对房地产企业商品的需求也不断增加，现如今房地产企业已发展成为经济类行业中的中流砥柱。房地产企业属于资金密集型的行业，有着投资量大、资金回收期长、风险高的特点，行业的特殊属性使得其面临着不可避免的财务风险。在内部管控机制的不完善和外部经济环境的双重作用下，企业发展的当务之急就是全面有效地防范财务风险，降低可能产生的风险，为房地产企业的后续发展奠定基础。文章对财务风险的概念和相关理论进行分析，从房地产企业财务风险的投资、融资情况着手，对房地产企业财务风险的成因进行研究，根据地产类企业每一种不同类型的财务风险分析提出相应的解决办法。

［关键词］房地产企业；财务风险；风险控制

［中图分类号］F27 文献标志码：A

随着市场经济的快速发展，各行各业均处于转型升级的状态，使得企业之间的竞争越发激烈。房地产行业一直是推动我国国民经济发展的重要行业，对于我国经济增长具有重要推动力。在这样的背景下，房地产企业所面临的财务风险问题也不断增加，要想实现健康稳定的发展，就必须加强财务风险分析与控制，切实提高内部管理水平，以期强化企业财务风险管理，推动房地产企业健康稳定发展。

1 财务风险的概念、特征与控制方法

1.1 财务风险的概念

财务风险是指企业在各项财务活动中，由于难以预料的内外部环境变化和无法管控的其他因素的出现，使企业的实际收益与预期收益目标相背离，致使企业蒙受由此产生的经济损失。财务风险的概念有广义和狭义之分。财务风险的狭义概念是指损失的不确定性。而广义的财务风险的概念起源日本学者龟井利明的理论，他指出广义的风险是一种涵盖损失和盈利的不确定性的风险。无论风险具有广义性还是狭义性，财务风险都存在于企业的财务活动之中，是各种不确定因素的集中表现。

1.2 财务风险的特征

一是财务风险具有客观性。这就表明财务风险在企业的实际运营过程中处处存在、时时存在，并且这种存在是人的意志改变不了的客观存在。

二是财务风险具有全面性。这是指财务风险并不是一种单一的存在于企业的某个财务活动中的风险，实际上它存在于多种财务关系中。

三是财务风险具有不确定性。这指的是企业的财务风险是一种意外事件，虽然其发生的可能性可以加以预测，但是由于企业的财务活动受内部控制和外部环境的多重影响，因此再精准的预测都无法准确确定企业实际将要发生的财务风险的严重程度。

四是财务风险具有共存性。这是指企业的收益与损失共存，简单来说，就是企业所投资项目的风险与收益成正比，即企业所承担的风险越大，得到的投资收益回报越高；相应地，企业所承担的风险越小，得到的投资收益回报越小。

1.3 财务风险的控制方法

1.3.1 财务风险的控制

财务风险控制是指企业利用搜集到的信息和特定的防范风险的手段，对企业财务活动加以影响或进行调节，以便企业能更好地完成计划，规避风险的发生。

1.3.2 财务风险控制的方法

一是防护性控制方法。时常应用在企业发生财务活动之前，管理者在此阶段会制定一些降低风险干扰的控制措施，评估风险发生的可能性。房地产企业在进行投资决策前可利用此方法，对可能出现的风险进行预估和排查。

二是前馈性控制方法。前馈性控制其实就是补偿干扰控制，是指企业管理者对财务系统的运行过程进行监视，运用比较科学的方法预测可能出现的偏差，并采取相应的治理措施，使得差异相对减少的一种控制方法。房地产企业可以利用此种控制方法在企业内部建立科学的监督机制对财务系统进行监督，以对筹集资金进行把控，规避筹资风险的发生。

三是反馈性控制方法。是指管理者在对企业风险分析的基础上，发现实际发生的风险与计划发生的风险之间的差异，确定风险的成因，调整实际财务活动，避免今后出现类似风险的一种控制办法。房地产企业可以利用此方法对每年可能出现的经营性财务风险进行预估，以找出关键的解决途径，减少今后企业此类风险的发生。

2 我国房地产企业投融资情况及财务风险分析

2.1 我国房地产企业投融资的情况

我国房地产企业主要是依靠投资、融资这两种形式获得资金收益，以下是对这两种方法的概述。

2.1.1 房地产企业的投资情况

房地产企业的投资行为极易受国外经济市场和国家宏观调控的影响，因此房地产企业在进行投资时需持谨慎态度。我国的房地产企业主要采用以下几种投资形式进行投资，如房地产企业进行的普通住宅开发、办公楼开发、商业营业用房开发等。

房地产企业投资的形式虽然多变，但是这些投资形式都有一个共同点，即现在企业的收益虽是确定的，但是预期利益却要以未来的时间测算，并且这些未来利益在时间和总量上都是难以精确预测的，这意味着房地产企业在今后的投资经营中面对着更加严峻的挑战。

2.1.2 房地产企业的融资情况

因为我国房地产企业属于资金高度聚集的企业，企业从土地使用权的取得到进行施工建设，其间都需要投入大量的资金，所以房地产企业面临着较大的融资压力和融资风险。

房地产企业有内部融资和外部融资两种主要的融资形式，融资形式的不同意味着企业所需要负担的资本成本也不相同。但大多数的地产类企业都会优先考虑外部融资，再考虑选用内部融资。这是因为我国房地产企业起步较晚，大多房地产企业成立的时间也较短，再加上缺乏经验导致自身的实力不足，仅靠内部筹集的资金并不能满足企业的实际运营需求，所以企业优先考虑外部融资是不无道理的。周永平对房地产产业的现状进行分析后，给出房地产产业的融资定义，同时指出房地产企业进行融资时应采取的主要方式，并提出优化融资方式的建议［1］。这使房地产企业不得不将银行贷款作为主要的融资渠道，但这种情况造成我国大多数房地产企业对银行的贷款有了较强的依赖性。人民网国家统计局数据显示，我国房地产企业运营所需要的资金有60%～70%都来自银行贷款，由此可看出企业外部融资的比重过大。这样的融资模式不仅会加大企业的风险，还会加大银行自身的信贷风险。

2.2 房地产企业主要财务风险

房地产企业面对着大大小小的财务风险，现就运营风险、筹资风险、投资风险这几种较为常见的财务风险加以分析。

2.2.1 房地产企业运营风险

房地产企业的运营风险其实就是企业在实际的运营过程中所面临的风险。房地产企业的运营风险主要分为采购风险、生产风险、存货管理风险。

采购风险是指由于原材料供应商的不唯一性而产生的供给不能满足企业需求的可能。例如，房地产建造过程中涉及木料、钢材、混凝土、水泥等原材料的采购。这意味着企业将与大量的供应商展开合作，而企业往往会在其中挑选价格适中且产品质量有保障的供应商作为长期合作的对象，但若此供应商在后期合作中提高供应原材料的价格，则企业会面临着更换供应商的难题，此时由于供应商的变动会产生原材料的供应链断裂、原材料的供给满足不了企业需求的情况，房地产企业可能出现采购风险。

房地产企业的生产风险是指由于企业收集生产信息的方式不断变化。生产技术的不断进步而导致企业的生产流程发生变化，加上企业生产所用的原材料库存不足而导致企业停工或生产的产品停滞销售的风险。

存货管理风险指的是企业如果积压的存货较多，那么该企业存货占用的资金就较多，企业所面对的风险也会相对较高；而存货量如果太少就可能导致企业开发的楼盘数量不能满足人们的实际需求，这将会影响企业的知名度，严重时可能造成企业对顾客违约，进而导致企业信誉下降。

2.2.2 房地产企业筹资风险

房地产企业发展的好坏在很大程度上取决于筹集资金的多少。筹集资金的方式不同，企业负担的风险和责任也就不同。我国房地产企业所面临的筹资成因主要表现在以下三个方面。

一是缺乏多元化的筹资渠道。虽然企业有国内银行贷款、外商投资和自筹资金三项最主要的资金来源，但银行贷款仍是房地产企业进行筹集资金的主力军，且这种形式在短期内不会改变。

二是房地产企业内部结构不合理。通常企业会将负债的规模无限扩大，以寻求后期企业利益的最大化。为防止企业因过度负债导致筹资风险，管理者必须对负债规模的扩大划出一定的界线，否则会造成企业资本结构的恶化，对企业资金的周转产生不利影响。

三是部分企业没有考虑政府对经济的宏观调控就将资金交由信托公司打理，这种方式虽然能为企业带来收益，但是脱离了政府的支持，企业的发展犹如无水之鱼。

2.2.3 房地产企业投资风险

房地产企业的投资风险是指企业将资金投入房地产建设、开发、经营等能为企业带来利益的经济活动中，因内部和外部环境的变化不定而导致未来收益的不确定性。企业投资风险的产生原因如下。

一是企业投资获取收益的时间较长。房地产企业所获取的利润和应承担的风险在很大程度上取决于企业所选定的投资项目。房地产企业的开发需要历经多个阶段，且在项目运营期间，企业需因项目的建设与所涉及的国家机关打交道，这需要企业耗费大量的人力、物力和财力。房地产企业在此期间还要承受偿还资金的压力和市场环境的不稳定性所带来的风险。

二是房地产企业投资的项目过于单一。目前，住房政策的改革、客户的消费习惯、政府对市场经济的宏观调控等多种外部因素会加剧房地产企业单一的投资风险，给房地产企业带来财务损失。

三是房地产企业近年来的发展受经济政策的影响一直不景气，虽然我国政府已经采取措施维护房地产市场的稳定，但取得的成效并不显著。再加上近几年房地产企业的建设成本不断增加，这些变化不仅影响了企业资产负债比率，也影响了企业的偿债能力。

3 房地产企业财务风险控制措施

房地产企业的各个运营阶段都有不确定性因素的存在，这意味着企业将不可避免地遇到各种财务风险。在当前国家经济的大环境下，房地产企业之间的竞争也愈演愈烈，所以当下房地产企业需要结合自身特点找到症结所在，有效地预防并控制企业财务风险。

3.1 运营风险控制

在房地产企业财务风险应对上，对于企业的管理者来说，最重要的就是对企业的运营风险采取早发现早控制的措施。管理者越早采取补救措施，企业所承担的损失就越小。房地产企业还应根据企业实际需求对原材料进行采购，并建立完善的资金审核制度，即对每一笔大额支出资金的使用情况进行监督，使企业资金的使用情况公开、透明、高效。

3.2 筹资风险控制

首先，企业应逐步完善财务体系，并寻求适合自身发展的多元化筹资渠道。股票作为一种融资方法，现如今对于其他行业而言屡见不鲜，但房地产企业如将此方法作为筹资方式则需面对巨大的挑战。虽然极具挑战性，但若房地产企业可以成功上市，此方法将会帮助企业减轻还本付息的贷款压力，这对于房地产企业来说是理想的筹资渠道。所以国家可适当地放宽一些房地产企业上市的条件，这样做不仅可减少企业自身的风险，也可以减少银行所承担的风险，可以说是一举两得的好办法。

其次，Chee Seng Cheong、Anna Olshansky和Ralf Zurbruegg证实了房地产的风险与国家整体的市场风险有着前因后果的关联性，且三位学者此次对房地产业的风险分析为今后企业经济风险的预见情况奠定了基础［2］。房地产企业在发展过程中应该时时关注并学习政府出台的政策方针，争取获得政府的资金支持，这对于房地产企业来说也许是风险最低的筹资渠道了。

3.3 投资风险控制

房地产企业应尽力缩短资金的回收期限。原来的开发楼盘并销售的传统模式由于周期长、风险大，已不适应现在房地产企业的运营模式。房地产企业可考虑将地产与信托行业相结合，探索证券化的发展道路，由此提高房地产企业的抗风险能力。

金昌旭经研究后指出，财务风险管理基于使用最小的财务风险成本来协助企业实现最大的经济价值的目的，以便对企业建立全面有效的财务风险防范和控制体系提出质的要求［3］。房地产企业需要在房地产的开发阶段对每一个流程都严加把控。如果企业实际发生的管理费用与预期发生的管理费用数值差别较大，那么企业就要进行反思，而且落实到每一个部门找出差别所在。

房地产企业要逐渐摆脱单一的投资项目，运用多种投资组合的方式进行多元化投资，这样可分散企业的风险。房地产企业还应该时时关注国家和政府出台的经济宏观调控政策，可有效减少因政策性失误带来的投资风险。

4 结语

综上所述，房地产企业应将财务风险的识别与控制作为首要任务。在进行风险的控制时，不仅要对企业外部环境的风险进行把控，还要把风险治理的重点放在本企业财务活动的管控上，特别是要对投资、筹资这类常见风险建立风险防御机制，要从源头避免风险发生。企业还应结合实际拓展多种投资渠道，避免因风险单一带来不必要的风险。除对常见的风险进行把控外，企业还要注意防范诸如采购风险、存货管理风险等此类不常见的风险。因此，房地产企业需要加强财务风险管理方面的相关工作，尽可能地规避企业将要发生的风险，确保企业安全稳定健康地发展。

参考文献

［1］周永平. 云星地产集团融资模式优化研究［D］. 长沙：湖南大学，2010.

［2］Cheong S C，Olshansky A，Zurbruegg R. The influence of real estate risk on market volatility［J］. Journal of Property Investmentamp;Finance，2011，29（2）：145-166.

［3］金昌旭. 全面财务风险管理研究［J］. 现代经济信息，2012（7）：154.

［作者简介］张一鸣，女，河南鹤壁人，鹤壁汽车工程职业学院，助教，本科，研究方向：大数据与会计。

王梦洁，女，河南鹤壁人，鹤壁汽车工程职业学院，助教，本科，研究方向：大数据与财务管理。