房地产开发项目全过程成本控制策略研究

［摘 要］随着城市化进程的加快，房地产开发项目的数量迅速增长，房地产企业如何在此背景下加强成本控制已成为重点改革任务。由于房地产行业在国民经济中占据非常重要的地位，因此通过全过程成本控制来提高项目质量是企业不可忽视的问题。鉴于此，本文从房地产开发项目的成本构成和相关概念出发，分析不同阶段对成本控制的影响，剖析房地产企业推进全过程成本控制的现实问题，并分别从决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工以及竣工阶段探讨对应的优化策略，以期提供有益参考。

［关键词］房地产企业；房地产开发项目；全过程成本控制

［中图分类号］F29 文献标志码：A

当前，房地产行业迎来了新的发展机遇。但由于缺少科学的管理经验和改革经验，在面对各类风险和挑战时比较被动。比如，房地产企业的内部管理体系不够完善、缺乏财务战略管理体系、未充分掌握行业规则以及对政策变动不够敏感等，在一定程度上制约了房地产企业的健康发展。目前，全过程成本控制作为一种相对科学的管理模式，深受房地产企业的青睐，该模式可以跟进房地产开发项目的每一个环节，形成动态性的监督和控制，及时发现成本管理漏洞并采取有效措施，降低企业的经营风险。

1 相关概念

1.1 房地产开发项目的成本构成

从广义来看，房地产开发项目的成本是指房地产企业为了开发一定数量的商品房而产生的全部费用，是生产过程中所有成本内容的综合，包括土地费用、建筑安装、基础设施、营销及财务税费等［1］。从狭义来看，房地产开发项目的成本是指项目本身的直接成本，包括土地费用、建安费用、运营费用等。由项目所经历的决策阶段、设计、招投标、施工及竣工阶段的细节所决定。

1.2 全过程成本控制的概念、原则及方法

全过程成本控制，指对产品整个生命周期的控制，除了对产品的制造过程加以监督外，还将成本控制向前延伸到设计环节，向后延伸到使用环节，将前期的成本预测和后期的成本反馈形成一个整体，目的在于提高产品质量，降本增效。

房地产开发项目与普通的产品不同，具有高风险、高投资收益和项目周期长的特点，成本控制难度大，且成本控制方法不能照搬其他企业的成熟模式。因此，房地产企业加强全过程成本控制需遵循全过程原则、成本责任制原则、节约性原则、有效性原则以及简便易行原则。

房地产企业的全过程成本控制方法主要分为以下几个重要环节：一是事前控制，主动校对并分析项目的设计方案，预测项目风险，并考虑各种可执行的风险应对策略；二是事中控制，对资金、资源和人才技术等的投入严格把控，在各项投入转化为产品的过程中严格遵循既定的成本控制计划，避免超支和浪费。三是事后控制，由于任何主动控制的成本管理措施都未必能保证结果与计划的完全一致，所以需要在项目完成后对前期所有成本费用展开核算与分析，结合实际施工情况总结归纳经验，为后续的项目提供宝贵的数据参考［2］。

2 房地产开发项目各阶段对成本控制的影响

2.1 决策阶段

决策阶段是项目的起点，项目建设地点、生产工艺方案、投资方案、项目决策的广度和深度等因素都会影响到房地产开发项目的质量。项目建设地点是否靠近原料供应和具备材料运输的交通条件、生产工艺方案能否兼备技术性和经济性、投资方案是否科学合理、项目决策是否基于可行性研究报告、决策前期的投资估算的精确度等，这些问题都会对项目的工程造价、效益目标和资金周转率形成不同程度的影响。

2.2 设计阶段

设计阶段影响成本控制的因素包括建筑用地的系数、容积率和建筑密度，以及建筑的平面布置、住宅层数等。由于房地产开发项目与国家政策的关联度极高，所以项目设计方案必须符合国家总体层面和地区层面的规划布局，合理布置楼群，基于精准的指标控制工程造价。与此同时，建筑的平面布置也需仔细斟酌。比如：正方形不利于采光，会增加采光成本；圆形建筑的施工工艺复杂，会增加施工成本。这些问题都需在设计阶段合理规避。除此之外，房地产开发项目一般以六层为分界，分为高层住宅和多层住宅，不同的层数背后代表着不同的造价方案和未来收益。

2.3 招投标阶段

房地产开发项目的招投标一般包含如下流程：招标、投标、开标、评标、定标以及签订合同，这一流程是符合国际惯例的固定流程。而该阶段对企业的成本控制也会产生一定影响，比如招标文件的质量，若招标文件不适应目标工期的要求，标底所选材料不符合招标方的质量要求或国家验收规范，价格没有考虑到简述材料市场的变化等，这些问题都会导致工程项目后续成本控制困难。同时，标底编制的正确性和保密性会直接影响到企业能否中标，加之其他自然条件和客观因素的影响，招投标也是房地产企业加强全过程成本控制时必须重视的环节。

2.4 施工阶段

施工阶段影响成本控制的因素主要包括工程变更（工程量的变更、工程项目、进度计划以及施工条件的变更等）、现场管理等。房地产开发项目现场管理的不确定性较强，或多或少存在浪费问题，容易出现成本失控，严重情况下还会造成工程返工，拖延交付时间，诱发一定的经济损失。

2.5 竣工阶段

房地产开发项目的竣工阶段是全过程成本控制的最后一个环节，是对整个项目投资合理性的考核。该阶段对成本控制的影响力相对较小，建设单位与施工单位之间的利益关系主要体现在竣工结算中，能够呈现出企业对该项目的成本控制效果，可以为下一个项目的全过程成本控制策略积累宝贵的经验教训，从而形成良性的管理闭环。

3 房地产开发项目各阶段成本控制存在的问题

首先，部分房地产企业忽略了决策阶段的成本控制，这一阶段的资金消耗相对较小，所以企业领导层未给予全过程成本控制相应的重视，项目可行性研究的监督力度不足，投资估算不准确等问题较为常见，没有为后续工作打下良好基础。其次，设计阶段的成本控制问题主要体现在设计方案和设计单位的选择上。若设计方案不合理，在施工过程中就会存在增大成本的风险。若设计单位的资质和水平不足，就会影响项目的整体质量。招投标阶段也是全过程成本控制的重点环节，部分房地产企业没有在该阶段加强招投标信息的沟通，招标文件的质量不符合预期、招标流程的规范性不足等问题会给项目成本控制带来麻烦。施工阶段是成本控制最为关键的环节，由于成本变动的可能性较大，部分企业没有对项目做好现场监督，导致各部门之间推卸成本管理责任，协调性不足，现场出现项目变更导致成本增加等现象层出不穷。最后，项目的竣工验收是检验全过程成本控制效果的环节，部分企业忽略了该环节的成本控制任务，没有对项目实际完工后的情况和竣工图纸做好比对，使得最终的结算金额存在不同程度的误差，未做好全过程成本控制的收尾工作［3］。

4 房地产开发项目实现全过程成本控制的优化策略

4.1 决策阶段

4.1.1 项目可行性研究

项目的可行性研究是项目决策前期的关键环节，能够有效降低项目决策的失误率，减少浪费。因此，房地产企业应提前对与项目有关的社会、经济和技术等各方面条件展开细致的调查、分析和总结，对所有的建设方案和技术方案开展充分的论证和对比，并对项目建成后的经济效益、社会以及环境效益进行科学预测。经过一系列的可行性分析后，判断项目在建设上的可能性和适用性，为企业管理者的投资决策提供参考，提高投资回报率［4］。

4.1.2 投资估算

投资估算是可行性研究之后更为细分的内容，该环节涉及项目的造价。企业应对建设投资金额、利息、企业流动资金等展开全面的估算，要求行政部门、财务部门以及工程部门等全员配合，必要时可引入第三方咨询机构协作工程造价，借助一切可用的数据资料作为参考，提升项目投资估算的准确性，为后续的成本控制奠定良好基础。

4.2 设计阶段

4.2.1 选择合适的设计单位

房地产企业选择设计单位时可采用竞争机制，筛选配合度较高、设计理念新颖、项目业绩优秀且市场口碑良好的设计单位。邀请多家有实力的单位，在进行初步了解后制订不同方案，企业需对其方案和方案所需的投资进行考察和估算，计算出投资回报率和投资成本，立足于方案选择最佳的设计单位。同时，还要对其资质、设计师的经验、职业素养和道德水平等进行考察。

4.2.2 选择合适的设计方案

首先，设计方案的选择应同时兼顾技术的先进性和经济的合理性，避免造成工程浪费，协调好设计创新和成本控制之间的关系。其次，项目设计需具备战略价值。由于项目建成后具有几十年的寿命，若过度强调节约成本，则会对工程质量造成不利影响，因此为了避免工程改造或重新建设带来更大的损害，应从项目的长远角度考虑，合理分配资金和资源，制定合理的成本控制策略。最后，设计方案的变更应遵循以下几点：一是基于标准化前提更改方案，尊重历史工程的研究成果和实践经验，有效降低工程成本；二是提前给设计单位制定限额，从投资估算的结果出发，要求设计单位在已批准的概算范围内设计施工图，使技术性和经济性达到统一；三是加强施工图纸的审核，尽量减少设计变更，从而降低成本。

4.3 招投标阶段

4.3.1 公开招标与邀请招标相结合

房地产企业应扩大自身对项目承包人和材料供应商的选择，避免将注意力放在已合作过的单位。将公开招标和邀请招标相结合，在竞争环境下达到优胜劣汰的效果，过滤掉信誉较差和工程质量不佳的单位，吸引更多创新型团队的加入，给房地产开发项目增加活力和动力。

4.3.2 严格执行招标程序

在此环节，为了保证投标报价的质量，要为图纸设计预留足够的时间，避免部分建设单位为了赶进度节点而缩短设计时间，有效规避因图纸设计错误而导致的造价问题。制订合理的招标计划和施工进度计划，发现图纸或造价不明确的地方应及时加强沟通，减少信息差，以免给后期的施工埋下成本控制的风险和隐患。

4.3.3 避免低价中标和不均衡报价

低价中标的最大风险就是低质量工程。因此，房地产企业要想保证项目质量，就要严格约束招投标行为，结合材料市场的变动，评标时仔细研究各项报价是否合理，对明显高于或低于市场价格的内容提出疑问。另外，招标人需具备扎实的招标经验，充分掌握现场情况，预估风险，避免不平衡报价导致的经济损失。

4.4 施工阶段

4.4.1 树立成本控制意识

施工阶段是房地产开发项目中成本控制难度最高的环节，成本控制并非财务部门的职责，各部门都应参与其中，特别是在施工阶段。因此，房地产企业应全面降低建设成本，以项目为中心，建立全面的成本控制体系。当施工时遇到设计变更，设计部门应提供不同的方案供成本管理人员展开核算，选择效益较高的方案，工程部门应及时提供技术支持，当施工单位的造价过高时，工程部门也要提出合适的调整意见。各部门均应主动承担自身成本控制责任，规范自身行为，形成管理合力，贯彻落实全过程成本管理理念。

4.4.2 严格控制现场的成本变更

房地产开发项目在施工过程中存在不确定性，所以企业应严格控制现场的成本变更，尽量减少成本损耗。企业应坚持以下原则：一是施工单位未经建设单位同意，不能擅自更改图纸；二是对于隐蔽工程或金额较大的工程，需严格审查后才可验收；三是必须遵循工程变更的流程，若不遵循流程而擅自变更，应自行承担损失；四是对于图纸中不合理的地方应尽快召开会议并修改，不可拖延施工进度；对于项目合同中已经包含或约定好的内容，杜绝现场签证，减少重复计费带来的成本损失。坚持以上原则，有利于房地产企业结合项目实际作出调整和优化，从而规避施工现场的成本风险。

4.5 竣工阶段

4.5.1 检查竣工图纸与现场施工结果的一致性

竣工图纸是竣工验收的主要依据，虽然建设单位、施工单位和监理单位均会跟进现场核实，但对于某些隐蔽工程仍需借助竣工图纸。因此，企业应以现场施工结果为准，与图纸进行对比，明确最终的结算金额，避免成本核算的误差。

4.5.2 严格审核施工单位的结算文件

房地产企业应严格审核竣工材料是否完整，核对各项资料是否按照规定的模板进行编制；核查结算材料中是否存在数据误差，是否存在多报或漏报的款项；等等。杜绝故意索要造价的行为，警惕成本控制风险。

5 结语

房地产企业加强项目的全过程成本控制对于风险管控和经营效益等方面均有着重要影响，若不能将成本控制深入项目中，就无法实现资源的合理配置与资金的科学分配。因此，房地产企业应全面优化成本管理体系，在项目的决策阶段开展可行性研究和投资估算，在设计阶段选择合适的设计方案和设计单位，招投标阶段严格执行招标程序，施工阶段树立成本控制意识，严格控制成本变更，竣工阶段做好项目验收。根据房地产开发项目的所有流程，制定科学的全过程成本管理策略，使企业更好地遵循成本效益原则，在新时期背景下实现可持续健康发展。

参考文献

［1］刘桂林. 房地产开发项目全过程成本控制浅析［J］. 居业，2023（2）：127-129.

［2］徐小莉. 房地产开发项目的全过程成本控制分析［J］. 建设科技，2022（22）：78-80.

［3］吴倩. 房地产开发项目全过程成本控制浅析［J］. 房地产世界，2022（10）：77-79.

［4］罗超. 房地产开发项目的全过程成本控制分析［J］. 住宅与房地产，2021（6）：27-28.

［作者简介］陈波，男，陕西西安人，陕西泰华置业发展有限公司，中级会计师，大专，研究方向：成本控制。