房地产税务风险管控研究

［摘 要］本文以房地产企业的纳税过程为研究对象，探讨房地产税务风险管控的程序。首先，介绍风险识别、风险评估、风险管控和风险监控四个步骤，详细阐述每个步骤的具体内容和方法。其次，通过实际案例分析房地产企业纳税过程中可能存在的风险和应对方法。最后，总结房地产税务风险管控的重要性和必要性，对房地产企业如何有效进行税务风险管控提出建议和思考。

［关键词］房地产税务风险；风险管控；风险识别

［中图分类号］F81 文献标志码：A

随着我国经济的快速发展与城市化进程的加速，房地产业已成为我国经济的支柱产业之一。然而，在房地产企业经营过程中，纳税环节一直存在许多问题。随着税法法规的不断调整和变化，房地产企业在纳税过程中面临着越来越多的税务风险。为了保障企业的合法权益和稳定发展，必须采取有效的税务风险管控措施。

1 房地产税务风险管控的程序

1.1 风险识别

在房地产税务风险管控的程序中，风险识别是非常关键的一步。房地产企业应该根据自身业务特点和相关税法法规，对纳税过程中可能存在的风险进行识别。在房地产企业的纳税过程中，主要涉及增值税、城市维护建设税、教育费附加、契税、土地使用税、印花税、土地增值税、企业所得税等，但可能存在的风险主要涉及土地增值税、企业所得税等税种。以土地增值税为例，房地产开发企业在计算土地增值税时，需要关注政府收储土地、转让土地和土地投资等情况可能导致的税务风险。首先，政府收储土地可能导致的税务风险。政府为了统筹城市规划和经济社会发展需要，有时会对已经出让的土地进行收储，收储土地如果存在增值，房地产企业就需要承担土地增值税的缴纳责任。因此，房地产企业在纳税过程中应该关注政府收储土地的情况，及时评估可能的税务风险。其次，土地使用权转让和投资可能导致的税务风险。房地产企业在土地增值税的计算中，需要注意土地的初始计税价格，而土地的初始计税价格通常是指政府出让土地时的出让价格。如果土地在后续的转让或投资过程中，土地发生了增值，房地产企业就需要承担土地增值税的缴纳责任。因此，房地产企业在纳税过程中需要认真评估土地使用权转让和投资可能带来的税务风险。

1.2 风险评估

风险评估是指对已经识别出的潜在税务风险进行评估，以确定其可能性、影响程度、时效性等方面的情况，从而为风险管控提供支撑。对于可能存在的税务风险，企业需要进行评估，以确定其影响的程度和可能性的大小，同时考虑到时间和资源等因素，制定出可行的风险管控措施。

一是评估风险可能性。这包括评估潜在风险发生的概率，也就是风险事件发生的可能性。评估的依据可以基于企业历史数据、相关统计数据、市场分析等。例如，针对房地产企业涉及的土地增值税计算，需要考虑政府的土地管理政策、土地使用权转让行情等因素，以及历史数据中是否存在过相关纳税风险等。二是评估风险影响程度。这包括评估风险事件的影响程度，如涉及的税款数额、法律风险、品牌声誉风险等。评估的依据可以基于企业历史数据、统计数据、专业人士意见等。例如，对于房地产企业而言，土地增值税税款数额巨大，若因为税务风险导致未纳税款而被罚款，可能会对企业财务状况产生较大的影响。三是评估风险时效性。这包括评估风险事件发生可能的时间，以及风险控制措施的实施时间等。评估的方法可以基于法律法规、政策文件、市场趋势、行业动态等进行。例如，政府在税务管理上的政策变化可能会导致税务风险出现，因此房地产企业需要随时关注政策变化，及时调整风险管控措施［1］。

1.3 风险管控

在风险评估的基础上，房地产企业需要采取相应的风险管控措施来减少或避免税务风险的发生。一是加强内部管理。房地产企业应该加强内部管理，确保所有的纳税活动符合税收法规和公司内部制度要求。例如，加强对员工的纳税培训，提高员工对税务规定的认识，降低因员工操作不规范导致的税务风险。此外，建立健全的纳税档案管理制度，确保纳税记录的准确性和完整性。二是建立完善的纳税风险管理制度，规范纳税行为。房地产企业应该建立完善的纳税风险管理制度，明确风险识别、评估和管控等方面的责任和流程，制定纳税风险管理手册，规范纳税行为，并建立纳税风险评估和监控机制，及时发现和处理税务风险。三是采取风险防范措施。房地产企业还应该采取风险防范措施，防止税务风险的发生。例如制订合理的税务筹划方案，避免因经营模式变更等因素带来的税务风险；加强税务审计工作，及时发现和处理税务风险问题。

1.4 风险监控

风险监控是房地产企业纳税风险管控的重要环节。通过建立风险预警机制，企业可以对可能存在的税务风险进行实时监测和预警，及时采取纠正措施，避免风险进一步发展。风险监控应该从以下几个方面展开：一是建立风险监测系统。房地产企业应该建立专门的税务风险监测系统，对企业纳税过程中可能存在的风险进行监测和分析，发现问题并及时纠正。二是建立风险预警机制。企业可以采用多种方法建立风险预警机制，比如建立预警指标体系、设立风险预警小组、建立风险预警管理平台等，通过这些措施，可以及时发现风险，并采取相应的纠正措施。三是加强风险诊断和分析。企业应该建立完善的风险诊断和分析体系，对纳税过程中存在的风险进行深入分析和诊断，及时找出问题根源，制订科学的风险管控方案［2］。

2 房地产税务风险管控存在的问题

2.1 税法法规变化快

房地产税务风险管控存在的问题之一是税法法规变化快。国家税制改革和税法法规的调整频率较高，使得房地产企业需要及时了解税法法规的最新变化，了解法规变化对企业纳税的影响，及时调整和采取措施，以避免不必要的税务风险。同时，税法法规的解释也存在一定的复杂性和不确定性，需要房地产企业进行深入的研究和理解，才能做到合规纳税。

此外，税法法规的实施也存在一定的滞后性。例如，税务部门可能需要一段时间来了解房地产企业的具体情况，审查企业的纳税申报，以及对企业的税务风险进行评估和监控。这也导致企业在纳税过程中存在一定的不确定性和风险。因此，房地产企业需要建立完善的税务风险管理制度，及时掌握和跟进税法法规的最新变化，以及对于税法法规实施滞后的情况，要提前预判和规避可能存在的风险。由于房地产企业的税务管理涉及多个环节，可能存在信息不畅通和流程不规范的问题。例如，企业内部不同部门之间的协作和沟通不畅，可能导致一些纳税信息得不到及时的反馈和处理。此外，由于纳税流程烦琐，可能存在一些环节的疏漏或者不够规范，导致企业存在一定的税务风险。

2.2 财务人员素质参差不齐

房地产税务风险管控中存在的问题之一是财务人员素质参差不齐。财务人员的专业知识和能力是企业纳税合规的重要保障，但目前财务人员的素质水平参差不齐。一些财务人员只具备基本的财务知识，对税法法规理解不深，缺乏对企业纳税风险的全面认识。这些人员难以为企业提供有效的纳税风险管理建议，也难以识别和评估纳税过程中可能存在的风险。一些财务人员缺乏专业精神和职业道德，不愿意履行企业纳税风险管理职责，甚至存在利用漏洞谋取私利的情况。这些情况会导致企业纳税过程中的风险得不到有效的管控，进而导致企业纳税合规性降低，甚至带来不必要的罚款和损失。

2.3 企业纳税合规性意识不强

在当前税务环境下，房地产企业需要重视纳税合规性，遵守税收法律法规，开展规范合规的纳税行为。然而，部分房地产企业的纳税合规性意识不强，存在以下问题：一是纳税风险意识淡漠。部分企业对税务风险的认识不足，缺乏对可能产生的税务风险进行全面识别和评估的意识。对于可能发生的纳税风险，缺乏积极的防范措施，从而导致企业的纳税风险得不到有效的控制。二是纳税行为不规范。部分企业在纳税过程中存在行为不规范的问题，如虚开发票、漏报税款、逃避税款等。这些行为将导致企业违反税收法规，增加企业的纳税风险，甚至会被税务机关追缴税款、处罚等。三是税务管理制度不健全。部分企业缺乏健全的税务管理制度，对于纳税风险的管理控制不够完善。因此，企业应该建立完善的税务管理制度，加强对财务人员的纳税风险培训，提高财务人员的纳税合规性意识，从而规范纳税行为，降低企业纳税风险［3］。四是税务管理机制不完善。当前，一些房地产企业缺乏有效的税务管理机制，导致纳税过程中的风险得不到及时的监控和预警，增加了税务风险的发生概率。

2.4 税务管理信息化水平低

随着信息技术的飞速发展，信息化手段在企业纳税过程中发挥越来越重要的作用。然而，目前一些房地产企业的税务管理信息化水平较低，这给纳税风险管控带来了挑战。

一是信息化手段的缺失使得企业难以对纳税过程进行全面的监控和管理。对于一些大规模的房地产企业来说，每年的纳税额很高，税务数据量也非常大，但如果缺乏信息化手段，企业很难做到对每一个环节都进行准确的监控和管理。这就会使企业难以及时发现存在的问题，从而增加纳税风险。二是信息化手段的不足导致企业在纳税风险管控过程中存在很多不便。例如，传统的纳税管理方式需要大量的人工处理和数据录入，这不仅费时费力，而且容易出现录入错误等问题。此外，由于信息化手段缺乏，企业也无法充分利用信息化技术对纳税过程进行预警和分析，无法及时识别和处理纳税风险。三是税务管理信息化水平低也可能导致企业难以适应税务管理的变化。税法法规的变化较为频繁，信息化手段可以帮助企业及时掌握税务管理政策和法规的变化。如果企业缺乏信息化手段，就可能无法适应税务管理政策的变化，增加纳税风险。

3 房地产税务风险管控的具体策略分析

3.1 加强对税法法规的学习和研究

一是建立定期更新的税务法规知识库。企业可以通过建立税务法规知识库的方式，整理和收集相关税法法规的信息，包括税法、行政法规、地方规章等，并进行分类和整理，方便财务人员进行查阅和学习。二是加强对税法法规的培训和学习。企业可以组织相关的税务法规培训和学习，为财务人员提供更为系统和全面的税法法规知识。培训内容可以包括税务基础知识、税收政策和法规、税务操作规程等，以帮助财务人员更好地理解和应用税法法规。三是建立税务法规咨询渠道。企业可以建立税务法规咨询渠道，为财务人员提供及时的税务法规咨询和解答。咨询渠道可以包括内部咨询平台、第三方咨询机构等，帮助企业及时解决纳税过程中可能存在的问题。

3.2 强化企业纳税合规性意识

一是建立纳税合规意识教育培训制度。通过定期组织纳税合规意识的教育培训，加强员工对纳税合规性的认识和重视，提高纳税合规性意识。二是建立完善的内部管理制度。房地产企业应该建立完善的内部管理制度，包括会计制度、税务管理制度等，制订详细的纳税计划，规范纳税行为，确保企业的纳税过程合规、规范。三是加强内部审计。企业应该建立内部审计制度，对纳税过程中的各项工作进行全面监督和审计，及时发现和纠正不合规的纳税行为，确保企业纳税合规性。四是定期进行风险评估。企业应该定期进行纳税风险评估，分析和评估纳税过程中可能存在的风险，采取相应的措施进行风险防范和控制。五是强化纳税过程监督和管理。通过建立有效的纳税过程监督和管理机制，及时发现和解决纳税过程中的问题和风险，减少纳税风险的发生。

3.3 提升税务管理信息化水平

在建立信息化税务管理系统的过程中，房地产企业需要加强数据管理和安全保障，制定完善的安全措施，防范信息泄露和黑客攻击等风险。同时，该系统还应该具备数据分析和处理的能力，以帮助企业快速识别和解决纳税风险。为了保障系统运行的稳定性和可靠性，房地产企业还需要通过培训等方式提高员工的技术水平，同时获取相关技术支持和咨询服务。建立信息化税务管理系统将有助于房地产企业提高纳税风险管控能力，避免因税务风险导致的经济损失［4］。

4 结语

房地产税务风险管控是保障企业纳税合规、规范经营的重要手段。在税收政策和税法法规不断调整的背景下，房地产企业需要不断加强对税务风险的识别、评估、管控和监控，采取有效的风险管理措施，提高纳税过程的合规性和规范性。同时，建立信息化税务管理系统、加强数据管理和安全保障、建立数据分析和处理机制、加强培训和技术支持，也是提高税务风险管控能力的关键步骤。房地产企业需要以高度的责任心和专业能力，不断完善税务风险管理制度和技术手段，保障企业的稳健发展。

参考文献

［1］吴健. LH房地产开发公司的税务风险管控研究［D］. 广州：广东工业大学，2022.

［2］罗文艳. 房地产企业运营过程中的税务风险管控策略研究［J］. 质量与市场，2021（20）：31-33.

［3］赵娟霞. 房地产企业运营过程中的税务风险管控探讨［J］. 财经界，2021（26）：169-170.

［4］王海成. 房地产开发企业税务风险管控研究［J］. 投资与创业，2020，31（22）：154-156.

［作者简介］范青松，男，四川广元人，四川佳虹实业有限公司，中级会计师，本科，研究方向：税务管理。