房地产企业融资的困境及出路

近年来，国家出台了一些政策抑制房价，这些政策给房地产企业造成了一定的影响。因此房地产企业需要选择合理的融资方式和途径筹集资金，以保障企业健康发展。本文旨在分析房地产企业的融资方式、面临的问题，并提出一些改善的建议，以期助力房地产企业摆脱融资困境，破局重生。

一、房地产企业的主要融资方式

（一）自有资金

房地产企业可以有效利用自己持有的资金，并根据项目需要支配，从而推进工程项目的建设开发。该融资方式的优势是企业无需背负还本付息的重负，即可为工程项目建设提供支持保障。例如股东投入的资金或关联公司借入的资金，资金使用成本低廉且操作灵活。但随着房地产企业自身规模的不断壮大，对资金规模的需求愈发迫切，单一的自有资金往往不能满足项目建设的需要。

（二）预收房款

预收购房者的部分房款是房地产企业经营中常见的融资方式。对于房地产企业而言，提前收取房款可用于工程项目建设、保障后期项目开发资金需求，同时能有效降低融资风险；对于购房者而言，在房地产市场预期较好的行情下，可以用少量的资金投入获得较大的升值收益预期。这种双方都能从中获益的方式，也是房地产开发项目的重要资金来源。

（三）建设单位垫资

建设单位垫资主要有两种情况：一种是开发商暂缓支付工程款，一种是开发商提供“甲供材”。这两种情况都为开发商解决了部分资金不足的困扰。然而，近年来相关规范文件明确，对建筑业企业的流动资金做出管理与控制，有关部门制定了一系列规定以保障农民工的利益，这对建设单位垫资客观上起到了限制作用。

（四）售后回购及售后回租

售后回购是开发商将自己的产权出售给贷款机构，从中及时获取大量的资金用于工程项目建设。然后在规定的时间内分期归还贷款，将原出售的产权回购回来。一般情况下，这种贷款机构通常为民间资金雄厚的实业公司，该融资方式手续简单，更易获得高比例的融资。

售后回租是开发商将自己的产权出售给贷款机构后，再以租入的方式自己经营或转租给他人经营。在这个过程中，开发商成功转让了所有权，实现了开发资金的即时变现，减少了资金的占用成本。同时，保留对该产权的使用权，以便在租赁期内获得更大的收益。这种策略特别适用于商业房产的开发，如商场、停车场、酒店等。

（五）专项债券融资

专项债券是地方政府的一种融资方式，针对特定开发建设项目发行，具有利率低、占比高和资金数额大的特点。这些债券用于专项配套融资建设项目，减少了挪用的风险，并计划使用政府项目收益作为还款来源，通过政府宣传、背书，可增强投资者信心。

（六）项目融资

项目融资是以特定的工程建设项目作为贷款主体，以工程项目的未来收益或资产来抵押担保融资，期间以该项目所产生的现金流量来偿还债务。其特点是有限追索权，规避了部分风险，适用于大中型房地产企业。

二、目前房地产企业融资面临的主要问题

（一）管理制度不健全，无法适应新政策的变化

房地产企业对于社会民生以及经济稳定和发展具有重大影响，因此国家持续适时地调控房地产市场，根据房地产市场的发展变化陆续出台相应的政策，最终的目的就是减少企业面临的风险，以降低其对民生和社会经济发展的严重影响。在当前的经济环境下，如果市场判断能力不足，对金融机构的依赖过强，就会导致房地产企业融资压力及风险升高。房地产企业如果没有严格的管理控制协同机制、健全的预算管理体系，各业务部门与财务融资部门之间就无法有效配合，这将严重阻碍企业自身资金的快速回笼与使用。同时，企业如果不能及时学习和了解新政策，就可能对融资风险造成误判。此外，企业若缺乏识别融资风险、应对危机的系统性机制，长期以被动的方式处理问题，也会形成巨大的风险隐患。

（二）融资渠道狭窄，融资成本高

房地产企业的开发需要大量的资金来支撑，因此对外融资必不可少，其中房地产企业通过大型国有银行来取得建设资金比较普遍，这也导致银行融资门槛不断提高。随着城市化建设和周边基础配套设施的不断完善，房地产企业获得了巨大的发展空间，许多投资者也认为房地产企业投资收益高，市场热度促使房地产企业争相抢购土地推高地价，导致“地王”的出现和土地价格的飙升，进而加大了房地产企业的投入成本。同时在工程项目开发期间，不断投入建设资金，短时间内没有其他收益来填补，就会加大融资成本，增加房地产企业的资金压力。如果不能开拓其他多种融资渠道解决资金困难，势必影响企业的正常经营。

（三）缺乏对融资管理工作的重视，风险预警意识淡薄

房地产企业的管理层，对企业的发展起着至关重要的作用。在实际工作中，许多房地产企业的管理者对行业的融资政策体系及业务了解不足，进而导致融资失败。有些中小房地产企业缺乏专业的融资队伍，面临业务技能壁垒，融资往往难以达成。同时部分财务人员的融资风险防范意识薄弱，实操经验匮乏，账务处理未能恪守规范，也会导致会计师事务所难以出具无保留意见的审计报告。此外，部分房地产企业融资风险意识不足，对融资难度过于乐观，因此对于融资后所要面临的各种问题及变化，没有应对的预警意识及方案，仍然按照固有的模式及方法处理，进而导致融资困难或失败。

（四）目标定位不准，市场开发停滞不前，融资风险加剧

目标定位是房地产企业最核心的决定性要素，包括品牌形象定位、消费群体定位、价格策略定位以及营销主题定位等。如果房地产企业不能找准自己的目标市场定位，盲目跟风开发建设项目，没有与专业团队沟通确认方案，就会导致项目立项不能及时获得批复，也就无法进行后续的开发程序，进而导致项目开发停滞不前，直接影响最终的销售预期。同时也无法为项目融资提供有效的审批依据，进而给企业资金流造成压力，进一步加剧了企业的融资风险。

三、缓解房地产企业融资困境的建议

（一）健全房地产企业的内部管理机制，提升内控水平

房地产企业主要依赖融资进行项目开发，其资产负债率过高会导致企业的财务风险加大。当前，受宏观调控影响，各大银行对房地产企业的放贷紧缩，致使房地产企业压力增大。因此房地产企业要想实现持续稳定健康的发展，需采取以下措施。

第一，调研并了解市场需求，开发出适合市场需求的房地产商品，以商品的质量为基础，提高商品的变现能力，以保障资金的快速回笼。

第二，做好有效预算管理。通过良好的预算，可事前规划企业的各项目标；事中，能够结合企业目标跟踪控制房地产企业的各项成本费用，做到开源节流；事后，对事中产生的问题加以分析和总结，从而形成进一步应对成本压力的管理机制。

第三，随着经济改革的不断深入，企业需要建立科学系统的内部管理组织，强化资金监管，定期在内部进行考核，以提高资金的有效使用率。

（二）拓宽融资渠道，谨慎选择融资方式，降低融资成本

随着市场经济体制的不断完善和发展，房地产企业获得了优越的发展环境。同时资本市场不断发展壮大也为房地产企业提供了更广泛和多样化的融资渠道与方式。因此，房地产企业需要全方位考察其资金需求数量、融资的方式、融资回笼的资金如何高效投放使用，以及如何合理降低融资资金成本等，这对企业的发展至关重要。

第一，确认资金的需求量。房地产企业在融资前需要提前制定出详细的融资计划表，内容涵盖融资用途所需的资金量、融资时间、融资成本以及还款计划表等相关细节。

第二，科学选择融资方式。融资专业人员需深入研究各种融资方式，认真分析不同融资方式所产生的利弊及对企业未来的影响。同时根据房地产企业的实际情况及有限的条件，选择合理的融资方式。

第三，通过综合考量选择方式，明确融资前期的方案，如何降低融资成本是融资目标的首要任务。融资成本是多项成本的组合，近期央行实施贷款市场报价（LPR）改革，目的就是改善贷款利率，推动降低房地产企业的融资成本。同时，合理安排筹集资金期限。项目投资是有时间期限的，投资期越长，其筹资期就越长。合理的预算，可按照投资进度来适度安排筹集资金的期限，以减少资金不必要的闲置，避免债务风险。此外，资本市场利率波动较大，因此需要适时加以预判，以减少利率带来的资金成本。

第四，提高企业的信誉，积极利用负债经营。企业如有良好的信誉，就会增强投资者的信心，更容易获得较低成本的对外融资。同时房地产企业还要积极利用财务杠杆效应，提高企业的资金持有量。

第五，严格遵守各项融资政策、方针和法律规范，这是企业融资的基石。房地产企业应科学合理规范地选择融资方式，以降低融资成本，从而推动企业资金回笼率的提升，并进一步提高企业发展质效。

（三）建立健全融资风险防范机制，科学评估与管理风险

健全的机制对于企业的生存至关重要。第一，在融资过程中，房地产企业需要正确认识融资风险性质及可能带来的影响，并重视风险防控机制的构建。企业需要从多方面入手，加强融资管理监督，完善企业内部的融资机制，从而将融资风险意识深入到企业的各部门以及每一个员工。

第二，房地产企业需制定合理的融资风险应急预案和重大风险报告制度。如相关人员违反企业内部融资制度，应追究其责任，严堵漏洞。同时，当企业面临风险时，若员工能够充分发挥风险防控机制的作用，则企业应给予实质性的奖励，以增强企业的凝聚力与向心力，从而推动其健康良性发展。

第三，房地产企业还需不断更新风险防范目标清单，从而开发企业风险预警系统。通过专业化宣传培训，让企业的内部员工了解融资过程中可能出现的各种风险，并及时评估分析并制定应对措施。同时结合风险预警目标与风险管理队伍水平，选择合适的风险评估方式，对风险程度、结果等进行等级排序分析，从而构建科学合理的融资对策。此外，根据市场融资环境的变化及自身的融资能力不断优化融资决策，以保障融资决策的科学性和准确性，从而促进企业在市场经济中健康发展。

（四）优化经营模式，推动市场开发

金融行业在支持房地产市场平稳健康发展的过程中，也会面临巨大的风险防控压力。近年来，随着房地产市场的供求关系不断变化，金融服务也应适时优化调整。过去一段时期，房地产企业一味追求产品的数量，对品质没有严格的把控，过度依靠土地红利或资本红利来提高企业收益。目前，房地产业作为国民经济的支柱产业，仍具备强有力的结构性增长机会，但需进一步优化现有的经营发展模式。房地产企业要从生产型导向转向消费型导向，让房地产市场回归到消费者的主场，用优质的产品、良好的服务赢得资本青睐，从而优化个人住房贷款的放贷审批流程。

近三年来，房地产融资政策力度持续加力，企业应用好政策红利，及时研判市场发展形势，精准分析项目融资需求。要因地制宜地执行差别化住房信贷政策，加强政策储备，从而最大限度发挥政策综合效应。

结语：

综上所述，房地产企业不仅要将资金用于关键领域，还要调整好融资结构，以保证资金能够高效使用并巩固资金链基础。同时政策红利固然重要，但企业需要借助这些红利政策做好创新优化，加强内部管理，以提升资金利用效率，优化债务。此外，房地产企业还应着眼长远发展目标，开拓新型商业运营模式，通过多元化的融资途径来推动企业高质量发展。