代建管理中设计方案优化的策略与实践研究

摘 要：本文以翔安区欧厝新村建设项目为案例，对优化设计方案的策略和代建管理中的做法进行了探讨。设计方案优化策略源于施工形势的灵活适配、代建管理的独特需求及多维度因素的综合考量。基于对欧厝新村工程的深入实践研究与挑战应对经验的提炼，本文总结了优化设计方案的实效成果，旨在为代建管理领域的设计方案优化提供有价值的参考和启发。

关键词：代建管理；设计方案优化；项目实践文章编号：2095-4085（2024）10-0134-03

0 引言

代建管理是由政府或有关机构委托专业代建单位进行建设项目管理。在代建管理中，设计方案的优化对项目的成功实施至关重要。但在实际项目中，往往受到工程规模、特殊要求及环境等多方面因素的制约。本文对翔安区欧厝新村建设项目进行了深入分析，旨在为促进代建管理模式的不断完善和发展，以及代建管理中的设计方案优化提供有效的策略和实践经验。

1 代建管理中设计方案优化的必要性

1.1 建设项目规模和特点

翔安区欧厝新村建设工程作为一次性规划分期建设项目，其规模庞大、涉及面广。该项目分两期建设，一期工程住宅建设规模为250户。总建筑面积87 826.21m²，其中，地上建筑面积71 102.82m²，地下16 723.39m²。每户可使用住宅的总建筑面积为270m²（可分为1～3套），这意味着在规划范围内需要考虑大规模住宅建设所带来的诸多挑战^［1］。该项目还需兼顾社区基础设施、环境保护等方面的规划与建设，以确保新村的综合发展。项目特点包括分期建设、业主自筹、政府投资补助等多方合作，这就要求设计方案在满足功能需求的基础要充分考虑各利益相关方的诉求，从而确保项目顺利进行。项目总体规划（见图1）。

（1）该地块北高南低，高差很大。设计院在设计时没有考虑到地块的高程和建筑的天际线问题，只考虑日照和容积率。导致建筑形成了南高北低的天际线，南面的景观完全被遮挡。后来，通过沟通协调和重新调整每栋楼的层数，在满足日照、容积率和各种规范间距的情况下，形成了较好的视野通廊，而且每栋楼都可以看到海景。

（2）地块的南侧有一座庙，庙的朝向是坐南朝北；地块的东南侧有一座祖坟，祖坟的朝向是坐东朝西。当地的习俗规定，庙和坟前面都不能对着建筑物。因此，在总图布局中，必须避让庙和坟的朝向。

（3）欧厝村的所有民宅建筑都是坐北朝南统一朝向，村民要求本项目的建筑也必须保持与村庄的建筑朝向一致。但是，如果本项目地块的建筑朝向与该村一致，建筑与地块西侧红线之间就会形成夹角，这不仅会浪费地块的土地，还会影响地下室的布置。为了解决这个问题，代建单位以片区大规划为切入点，通过详细解读片区规划及政府规范要求，以及展示建筑模型来引导说服老人协会，再由老人协会作为扩散点去说服村里较年轻的一辈。经过多次沟通协调，最终决定将本地块建筑与西边道路垂直，从而提高了地块的利用率。

1.2 设计方案优化对代建管理的重要性

代建管理中，优化设计方案能使工程的效益和可持续性得到最大程度的提升。通过优化设计，可实现经济、社会和环境效益相统一，并能有效降低建设成本、提高资源利用效率以及降低能源消耗。优化设计方案，能使工程质量和安全得到升级。精心优化的设计方案能够更好地满足业主的实际需求，提高居住舒适度，减少施工过程中的安全隐患，确保工程的长期稳定运行。优化设计方案还能提高工程的操作性和可维护性，更好地为后期管养工作提供条件。在代建管理中，优化设计方案不仅对工程的经济、社会效益有很大的促进作用，而且对工程的整体质量及可持续发展都有很大的促进作用^［2］。

2 设计方案优化策略分析

2.1 基于实际建设情况的设计方案调整需求

代建管理中，设计方案的优化要充分考虑到项目的实际建设情况，应对土地利用、基础设施建设进度以及业主需求反馈等各个方面进行深入分析，以便及时发现存在的问题和不足，进而保障设计方案的连贯性和可持续性。为确保建设方案的连贯性及项目整体发展目标，需综合考虑项目全局。一旦发现既有设计与后续规划不符或存在不合理之处，应立即调整设计方案，以适应项目发展需求。在代建管理中，适时调整既有建设情况的设计方案至关重要，能有效提升项目整体效益与可持续性^［3］。

2.2 考虑代建管理的特殊要求

代建管理工作独具特性，优化设计方案时需深刻把握这些要点。鉴于代建涉及多元利益主体，方案应精准协调各方诉求，以确保项目顺利推进。同时，面对时间与成本的双重约束，设计方案应高效利用有限资源达成项目目标，并力求降本增效，保障项目无阻进行。此外，代建管理深受复杂法规政策影响，设计方案务必遵循国家法律法规，从而预防潜在的法律风险。综上所述，将代建管理的独特性与要求深度融合于设计优化之中，是项目成功实施与运营的基石。实施过程中，还需配套制定并执行一系列保障措施，以确保项目稳健前行。

2.3 综合考虑经济、社会、环境等因素的优化策略

优化的设计方案需全面平衡各方因素，旨在从经济层面降低建设成本、社会层面提升居住舒适度、环境层面有效控制项目影响，同时促进项目与社区和谐共生，达成多方共赢，进而推动项目的可持续发展。方案应深度融合经济、社会、环境及社区效益，要确保每一维度均得到优化。通过这样的设计，不仅能促进经济与社会双重和谐，还实现了经济与环境的双赢，进而确保了可持续发展的真正实现与长远保障。

根据相关政策，每户的建设指标是270m²，其中一栋设置为120m²和150m²。150㎡的户型在入户处设置了一间单独的套房，面积约30m²，这部分空间根据实际需求可分可合，可作为老人房独立居住，也可作为单身公寓进行出租，从而增加村民的收入。或者整栋楼将这30m²统一进行出租，租金可作为本栋楼的公维金和物业管理费，进而可以解决后续出现物业费交不齐的问题^［4］（见图2）。

3 欧厝新村建设工程案例分析

3.1 项目实施情况概述

欧厝新村建设工程是一项规模庞大的代建管理项目，首期包括250户住宅建设，总投资约为32 705万元。项目于2021年10月16日开始桩基施工，由于工期紧张，施工条件受限，造成周边部分房屋受损，工程进度受到了一定影响，经过协调组入户协调调查，与每一户进行了沟通协调，从而保证了工程正常进行。但在接到周边村民反映房屋受损后，工程进度受到了一定影响。经过协调组入户协商调查，发现约80户受损。其中，已经赔偿了65户，剩余15户由于诉求过高尚未协商达成一致，需要社区牵头协商解决。

3.2 设计方案优化实践及效果评估

设计方案优化实践中，针对欧厝新村建设项目中存在的问题，为满足受损客户的合理诉求，并结合他们的具体情况，优化了方式，采取了较为合理的方案。针对部分受损家庭不合理的要求，综合考虑各方利益后，经过现场答疑释惑，最终达成协议^［5］。在维修单位变更合同的问题上，为了避免类似问题的再次发生，加强了合同管理和监督，规范了合同变更手续。通过这些优化措施，提高了工程的执行效率，稳步推进了工程进度。

3.3 持续改进和应对挑战的经验总结

在实施欧厝新村建设项目过程中，取得了以下宝贵经验。为避免因合同问题产生纠纷，应加强对合同管理和执行情况的监督，规范合同变更手续；对施工过程中出现的问题，要及时发现，及时解决，并与业主和施工单位加强沟通协调，以确保工程顺利进行；合理调整设计方案，以适应实际情况的需要，并充分考虑项目的特殊情况和利益相关方的诉求；要不断总结经验，并优化工程管理流程与服务品质提升机制，为代建代管项目的成功实施奠定坚实基础。

4 设计方案调整与管理

4.1 因受损情况调整的设计方案

设计过程中，房屋受损情况是必须重点考虑和处理的问题。应对造成受损后果的设计方案进行相应调整，以满足受损户的需要和合理诉求。在调查评估的基础上，采取相应的设计及施工方案调整措施，并根据受损情况的不同对设计方案进行调整，从而有效地解决了受损问题，切实保障了受损户的合法权益，并保证了项目的顺利实施。针对不同的受损情况结合实际情况进行综合协调处理。如因房屋结构受损，可采取加固措施；内部装修和设施损坏的可采取修复或更换措施；对部分受损情况可结合实际情况进行综合处理。

4.2 补偿款返还与维修单位责任处理

在整个项目推进过程中，补偿款的退还和维修单位的责任处理是需要引起特别重视的问题。对由于维修单位造成的补偿款被扣留的情况，要及时采取有效措施进行补救，并追究有关维修单位的责任，以保护受损人的合法权益。为确保维修单位严格履行合同义务，保护受损方权益不受侵害，实施必要的约束与处罚措施至关重要。此举旨在促进维修单位恪守承诺，同时通过有效的监督管理和行为规范，亦可实现有据可依的管理，进而从根本上防范类似问题的再次发生。因此，对维修单位实施合理的约束与处罚机制，是保障合同执行效力、维护各方权益不可或缺的一环。

4.3 解决受损户诉求高的设计方案调整与补偿协商管理

受损户提出的高额诉求是项目推进过程中经常遇到的情况，可以采取设计方案调整和协商的办法加以解决，要最大限度地满足受损户的合理诉求，并需考虑到项目的总体利益和实际可行性等方面。具体办法是充分与受损户进行沟通和协商，以达成共识。然后对设计方案进行相应的调整，使之与受损户的合理诉求相适应。再对补偿标准与方式进行合理的确定并执行，进而有效解决受损户提出的高额诉求。

5 结语

代建管理中，设计方案的优化是保证项目顺利实施的关键环节之一，是关系到代建管理工作能否取得成功的关键因素。本文从欧厝新村建设工程的案例分析出发，对设计方案的优化重要性和必要性作了深入的阐述和论证。工程实施过程中，在总结了以往经验的基础上，对管理方法也作了持续改进和优化尝试，不仅成功应对了多重挑战与难题，更为代建管理中的设计方案优化提供了宝贵的理论与实践参考。通过精准优化代建管理的设计方案，有效满足了广大客户的多样化需求，实现了合作双方的共赢局面，进一步推动了经济的稳健发展。

参考文献：

［1］寇向光，张琳，刘妙玲，等.使用方在政府代建项目中的设计管理方法［J］.居舍，2023（27）：109-112.

［2］刘小燕，毕炫，欧洋.西安国际会展中心代建全过程设计管理［J］.建筑技艺，2023，29（2）：30-36.

［3］王尚.浅议代建模式政府投资教育类项目设计管理体系［J］.建筑设计管理，2022，39 （11）：19-25，51.

［4］孙敏.代建制下房建项目设计阶段的进度管理［J］.工程技术研究，2021，6（13）：121-122.

［5］霍锦锋，汪臻尧.以设计单位为代建方的全过程项目管理［J］.住宅与房地产，2020（30）：108-109.