解码市场新宠公募REITs

在2024年的公募基金市场上，公募REITs无疑是近期的新宠。今年，它们在不错的市场表现和政策的支持下，吸引了众多投资者的目光。

公募REITs热度再起

9月6日，毕马威中国发布了第二季度公募REITs市场观察报告（以下简称《报告》）。据《报告》统计，截至2024年第二季度末，尽管共有13只公募REITs已跌破发行价，但整体来看，中国公募REITs的规模较第一季度末小幅上升。同时公募REITs的总市值为1103亿元，较第一季度末增长87亿元。

自2021年5月证监会核准9只公募REITs的注册批复至今，公募REITs以高分红和低估值不断吸引着投资者的进入。今年以来，尽管公募REITs行情出现过几个阴跌，但是市场对于公募REITs上新的速度并未停止。

例如，Wind数据显示，截至9月7日，年内共有15只公募REITs上市，远超去年全年的5只产品。特别是在这15只产品中，有14只产品公众发售部分提前完成了募集。甚至有报道称，今年上新的产品中，包括博时津开科工产业园REIT与华夏大悦城商业REIT等在内，5只产品均出现一日售罄并开启比例申购。

如果说上述5只公募REITs只是其发行火热的一个缩影，那么9月以来监管层对多只拟上市产品的加速审核，更能让人察觉公募REITs的火热。梳理沪深交易所官网数据可以发现，截至9月10日，处于审批（含扩募）状态以及完成审批待上市的REITs产品近30只。

毕马威统计数据显示，截至9月10日，国内公募REITs已经有37只。这些产品从底层资产类型来看，产业园占比为24%，物流仓储占比为8%，租赁住房占比为14%，收费公路占比为27%，水务/发电占比为16%，消费基础设施占比为11%，其中房地产类（产权类）公募REITs占比接近六成。可以说从产品数量和资产类型来看，如今的公募REITs都更加丰富多元。

投资者更加多元化

从发行上来看，公募REITs无疑已经成为当下金融市场的新宠。而多只产品的发行火热，背后是众多投资者的积极购买。

公募基金半年报显示，公募REITs投资品种受到证券私募行业的关注，并得到积极投资。其中，合晟资产、北京容光私募、国新新格局和金锝资产等知名私募机构在今年上半年增加了对多只公募REITs的投资。

除了私募增配公募REITs外，众多机构也加入了对公募REITs“买买买”的队伍。

据中金研报统计数据，保险、券商、产业资本、信托等也都增加了对公募REITs的青睐，尤其是保险成为最大购买主力。

例如，研报显示，今年以来，华夏基金华润有巢REIT涨势喜人，截至9月7日收获年内涨幅19%。一路上行的行情自然而然受到了投资者的青睐。而在该基金的前十名持有人中，截至今年第二季度有6名持有人皆是保险公司。

除此之外，FOF今年也加大了对公募REITs的增配。特别是在下半年，多只FOF加大了对REITs的配置。例如，中欧盈选平衡在今年增加了对4只REITs的配置。

可以看出，在公众配置以外，保险、券商、私募、基金 、信托、资管、银行等多类机构投资者都加大了对公募REITs的配置。公募REITs的投资者更加多元，机构参与者也更加明显。

高分红、低估值下吸引力十足

今年以来，公募REITs目前之所以能吸引众多投资者的积极购买，无外乎收益明显这个根本原因。

众所周知，公募REITs有两个主要特点：一是封闭期，另一个就是高分红。根据Wind数据，截至9月3日，今年以来全市场公募REITs共有33只产品向投资者进行分红，累计分红62次，合计分红金额达到49.52亿元。例如，华夏合肥高新产业园REIT分红次数最多，累计分红4次；中金安徽交控REIT累计分红最多，合计分红额超4亿元。

在分红之外，今年以来，权益市场持续疲软、利率持续下降，稳健且能够实现正收益的产品就备受青睐。例如，今年火爆的债券型基金就是一个典型代表。而另一个就是公募REITs。

经历去年年底至今年年初几个阴跌后，公募REITs行情逐渐企稳。数据显示，中证REITs指数年内涨幅超过5%，特别是在7月下旬到8月初，指数经历了一波大幅上涨，最高触及977.95点，但近期又有所回调。

整体来看，截至目前，有28只公募REITs实现了正收益。例如，中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT涨幅超过30%，博时蛇口产园REIT、富国首创水务REIT、红土创新深圳安居REIT以及中金山东高速REIT涨幅也逾20%。统计数据显示，至少有12只基金年初至今涨幅超过10%。

不过，也有基金自年初以来呈现下跌态势。因此，从目前走势来看，公募REITs还在持续调整当中。

对此，有业内人士表示，经历去年年底至今年年初调整后，“目前公募REITs处于低估值阶段，今年到明年这类资产可能会进行大规模的重新定价，这意味着公募REITs回报潜力较大”。同时，“政府的政策支持态度明确，市场稳步扩容，推出了公募REITs实时指数，未来公募REITs的投资环境会越来越友好”。

同样，也有开源证券研报指出，目前金融市场“资产荒”逻辑仍在继续演绎，投资者对于正收益资产具有很高的期待，而“公募REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加大以及社保金和养老金入市预期下，将持续提升配置性价比”，具备较好的投资机会。

（责任编辑：赵新江）