当前宏观经济发展的症结及关键对策

当前社会比较关心宏观经济和微观经济的“温差”问题。今年上半年，我国经济增长速度在5%左右，失业率5.5%以下，CPI在1%以下。在全球经济低迷、复苏乏力的背景下，这样的增长格局还是较好的。在这种情况下，我们的宏观政策是否还要进一步宽松？

近些年我们一直保持着货币适度宽松政策，流动性较宽松，融资成本持续下降，金融体系资金空转的问题比较突出。如果货币政策进一步宽松，需要考虑资金的需求，是否会加剧资金空转的问题。

财政方面，主要的问题是地方财政的可持续问题，以及政府融资平台的债务压力，这在宏观上已成为制约国家经济发展的痛点，需要给予高度关注。

所以，当前我们不能简单地在总量调控方面加大力度，而是要把有限的钱用在刀刃上，既解决短期问题，也有利于长期的发展。要找到真正影响当前宏观经济发展的关键症结，采取有效对策。

房地产市场下行对当前宏观经济的影响

（1）国内消费：疫情之后，国内服务消费的增长明显高于一般商品消费的增长。消费品市场不景气的一个重要的原因是房地产市场下滑。

商品房销售的低迷，主要影响到建筑装修、家具、家电等相关商品的消费，而非服务消费。今年1-6月，服务消费同比增长7.5%，而同期商品消费仅增长3.2%。由于住房相关消费主要在城市，房地产市场的下滑主要影响到城镇消费需求下降，而农村消费需求的增长高于城市。

如果我们将与房地产相关的商品消费排除在外，今年上半年国内零售消费品总额的增长已经基本恢复到2019年的增长水平。

（2）投资方面：除房地产外，固定资产投资表现良好，三大投资（制造业、基础设施、房地产）整体呈现“一快一稳一降”。

制造业投资保持较强动力。今年1-6月，制造业投资同比增长9.5%，对全部投资增长的贡献率为57.1%，有力支撑了固定资产投资的增长。

基础设施建设投资保持平稳增长。1-6月基础设施投资（不含电力）同比增长5.4%，增速比全部投资高1.5个百分点。

房地产投资延续下行趋势，对固定资产投资形成拖累。1-6月房地产开发投资5.25万亿元，同比下降10.1%，降幅较2022-2023年同期平均值扩大4.5个百分点。

（3）受房地产市场的影响，中国经济的增长动能也在发生变化。2009-2019年，房地产业对GDP增长的平均贡献率为7.96%，2019年为7.14%，2024年二季度已经下降到5.55%。据此估计，全年房地产对整体经济增速将拉低0.4%。相应地，土地出让收入占财政收入比重下降。今年5月土地出让收入1.28万亿元，同比下降14%；占全国公共财政收入和地方本级财政收入比重分别降至13.22%和23.7%。这是地方政府的财政收支压力越来越大的重要原因之一。

居民购房刚需没有明显减少。据《新京报》6月份问卷调查显示，“5.17新政”后，计划购房者中的44%表示买房意愿增加（其中约一半计划一年内买房），但多数人因担心房价继续下跌，仍持观望态度，等待最佳入市时机。

从长期眼光看，2023年我国城镇化率为66.16%，而发达国家普遍在70%-80%以上。若按照每年城镇化率增加近1个百分点，庞大的人口基数下，城镇化水平的提升仍将带来规模不小的新增居民住房需求。

从居民住房需求结构看，改善型、置换型需求仍有增长空间，结构性供需缺口始终存在。今年上半年，改善类项目销售额占比明显提升；其中140-200平方米销售额占比24.7%、200平方米以上销售占比22%，分别较上年增长4.2、2.8个百分点。

2023年全国商品房销售面积11.2亿平方米，预计未来每年新增住房的需求中枢为8亿-10亿平方米，属于居民刚性需求。不少人认为现在居民的收入水平不支持对房屋的购买力。但尽管经历疫情等因素冲击，我国居民收入还是保持增长态势。2024年6月，我国居民人均可支配收入20733元，同比增长5.4%；城镇居民人均可支配收入27561元，同比增长4.6%。

居民存款保持增加。截至今年6月末，本外币存款余额达到301.7万亿元，同比增长6%。上半年人民币存款共增加11.46万亿元，其中住户存款增加9.27万亿元，占比80.9%。

（4）我们不能把房地产销售下滑的主要原因简单地归结为居民收入下降和财富的下降。短期看，困局的原因还是人们的消费能力下降，市场预期偏弱。据人民银行调研数据，越来越多的人希望把钱用于储蓄，消费基本维持不变，投资占比持续下降。

社会情绪低迷、市场预期不足，我认为与两方面因素有关：一是部分龙头房企接连爆雷，导致烂尾楼增多，在舆论发酵下恐慌情绪蔓延，投资炒房客离场；二是居民虽有刚性或改善性购房需求，但越来越多的购买者持观望心态，导致楼市供求关系不平衡加剧，造成房价下滑。股市持续波动下行、房产和股市的财富效应下降，影响到社会预期和信心下降。

要采取有针对性的政策措施

当前经济发展低迷，原因之一在于房地产龙头企业的风险导致市场观望、需求不足。应尽快摸清风险底线，控制房地产相关不良资产风险的累积和蔓延。动作越快，隐患越少，房地产一旦成为烂资产，所带来的风险对企业本身，对银行和对居民都会形成共振，不断累积。

中长期要恢复房地产的良性发展趋势，作为经济稳定增长的基本因素。未来房地产的增长不可能恢复过去增长态势和发展模式，但它仍将是中国经济增长的一个重要的支撑因素。要拓展经济增长的新动能，逐渐减少对房地产发展的依赖，同时着力培养增长点，取代未来房地产在经济增长中的下降分量。

要尽快形成对龙头企业的处理方案

当前预期不稳，主要由房地产市场的低迷引起。越来越多居民观望等待，造成内需不足。房地产龙头企业形成的烂尾楼是造成问题的关键，无法按期交楼的停滞项目严重影响购房者信心。

比如，目前恒大仍有60多万套烂尾房，涉及几十万购房者的切身利益，拖欠银行资金约6000亿元，拖欠供应商款项在10000亿元以上，可以想象这对市场会造成什么样的负面情绪。这还只是一个恒大造成的影响。若放任市场自主平衡风险出清，就会拉长下行周期。

需尽快形成对经营不良的龙头企业的处理方案，剥离非主营业务，切实做好“保交楼”工作。尽快处理烂尾楼，既能避免不良资产积累、恶化，又有利于扭转市场情绪，压缩负面事件的社会影响周期。

一是区分优劣不同的房企的救助方式，有针对性、侧重性地推进行业风险加快出清。

二是可考虑由四大资产管理公司牵头承接，一次性地且专业化地解决问题，包括直接对接破产企业的债权、股权及资产实施重整，以及提供资金、信用等间接支持，最后通过市场化运作消化吸收。

三是积极吸引社会资金及有实力的企业接手，采用“托管”模式，统筹项目管理和资金调度，升级后续工程建设和运营管理，确保“保交楼”工作尽快达成。关键是要逐渐平抑市场的观望等待和预期不稳的情绪。

推动房地产市场转型

因房地产市场的健康发展对经济平稳发展的重要作用，要积极推动房地产市场转型，使之进一步规范化、健康化。

一是积极推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造“三大工程”房地产发展新模式。今年上半年“三大工程”拉动房地产开发投资0.9个百分点。

二是推动商业地产可持续发展。围绕新技术、新产业、新业态、新模式，支持科技类、独角兽企业加快成长，利于带动写字楼、相关产业园区需求的增长。推动城市更新改造等。

三是需要对房地产企业的行业标准进行明确。加强建筑资质审查和行业标准规范。新建项目审批更注重建筑质量和居住品质，严格筛选开发商资质和项目承接能力。资质不达标房企不得承接工程。

支持高质量房企，督促其进一步提升土地规划和设计能力，增加能经受百年质量考验的优质住房。全面启动资质监管系统。建立房地产改造、更新、维护和物业关系的长效机制，构建良性发展新业态。

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为经济发展新动能培养基础、构筑新赛道

一是提升传统产业的竞争力，提高全球美誉度和品牌价值，扶植、打造龙头企业，提升产业的话语权。我国制造业有很多企业，产品质量很好，但品牌影响力不够，不少企业只能为国际大品牌做代工，所得利润非常有限。提升我国企业的产品品质、提高国际美誉度和品牌价值，对提升我国产业竞争力极为重要。

二是重视传统产业装备制造能力的提升，从源头上提升产业链的控制力、韧性和安全性。我们有轻工纺织这样竞争力很强的行业，但很多加工装备还是依靠进口，装备制造业还有很大发展空间。

三是加大科技投入和人力资本开发，提升科技创新能力，为中国的经济转型升级和高质量发展创造条件。要以更加坚实的科技、管理、资本动员能力，在未来产业（数字与人工智能、先进材料与制造业、量子科学、电子通信等）布局，加强基础科研和关键核心技术研发投入。

在当前经济发展动力不足、有效需求不足、预期不稳的时候，我们可以加大对这些行业的投资、以财政资金直接投入引领社会资本的参与，既有利于解决现在的投资需求问题，也有利于持续提升中国经济的竞争力和占领未来新产业制高点。

（编辑 碣石）