地产下行时期房地产建筑企业成本优化控制措施分析

摘"要：地产下行时期房地产企业面临房子销量差、企业利润下降、同行业的竞争加剧等问题，增大了企业倒闭的风险，企业唯有实施改革措施，才能赢得市场。当前在房地产行业中，真正受到市场欢迎的房子必然是质优价廉的，因此需从提高质量、控制成本两个方面着手改革。文章首先分析房地产企业在成本控制方面存在的主要问题，进而提出成本优化控制措施，以期在保质量的前提下降低企业开支成本，确保房地产企业在地产下行时期保持核心竞争力。

关键词：地产下行时期；房地产建筑企业；成本控制

中图分类号：F426.92;F406.72"文献标识码：A文章编号：1005-6432（2024）23-0089-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.23.023

1"引言

当前，我国房地产处于下行周期，且将会持续很长一段时间，这对房地产建筑企业的经营和发展有巨大影响。从发展进程来看，最初我国的房地产从低价入市，受到了市场的疯狂炒作，到现在的价高、质低，已经完全脱离了价值属性。随着全球经济的衰退，老百姓的收入降低，对房地产升值的预期也越来越弱，投资房地产的意愿不足，因此，房地产只升不降的神话将破灭，老百姓也不再相信房地产是增值保值的最好理财产品，房地产企业的利润直线下滑[1]。据乐居财经统计，2022年半年报显示，169家上市房企中有129家净利润呈现同比下降，销售下滑现象，而且55家房企归母净利润亏损超过595亿元。据Wind数据显示，2022年1月至10月TOP100房企境内债融资4631亿元，同比下降20%；境外融资4亿美元，同比下降75%，净融资减少59亿美元，连续14个月为负。销售回款、外部融资两端不断恶化，房地产企业普遍陷入财务危机，发展面临着巨大的挑战。房地产本身是一个涉及多个行业领域的综合性行业，每一个环节都影响着房地产企业的利润，尤其是原材料以及人工费的持续上涨下，房地产企业不但要控制采购成本，同时还要控制建设周期下的人工成本。今后的房地产建设中，企业不但要抓好房屋的生产质量，赢得购房者的认可，还要提高精细化管理水平，加强成本控制[2]。文章着重指出当前房地产企业存在的成本控制问题，并提出一定的应对措施，旨在实现房地产企业成本的优化。

2"房地产建筑企业成本控制阐述

成本控制是企业生产经营全过程中，采取一系列管理措施对生产阶段产品成本的控制和生产经营的每个方面、环节、阶段的全部成本控制和降低成本支出，实现盈利最大化，增强企业竞争力[3]。房地产企业成本控制是房地产企业在工程建设项目全生命周期过程中，对土地成本、前后期费用、不可预见费用、市政建设费用、配套工程费用、销售费用、物业费用、项目管理费用、财务费用、税金、建安工程费用和转入或转出成本（用于成本平衡）等开发成本所占的比例、构成、弹性空间和可控性等进行分析，并做好每个环节的资金、资源配置工作，然后在实际的开发过程中，按照设定的目标进行成本动态控制，以完成项目利润指标的建设过程。

3"我国房地产企业成本控制的现状

3.1"房地产企业对成本控制存在错误的认知

成本控制是企业追求利润的一种方式，在具体的执行过程中，出现使用错误的一些控制方式，如克扣员工工资、工程上偷工减料、合格标准上弄虚作假等行为，运营模式上只看企业产值、产品利润。房地产企业错误的成本控制理念，已经背离了优质、低价的项目建设初衷。成本控制是全员、全要素、全过程和全方位的控制过程，这意味着房屋建设过程中的每个环节、每个细节都很重要，既要降低产品的价格，而且还不失去产品的品质，房地产企业很难做到这样的精细化控制。例如，房屋建设生产环节成本控制工作涉及打地基、浇筑地梁、填土、砌筑墙体和封顶等诸多环节，而每个环节都需大量的人工来完成，要对每个环节及细节进行管理监督乃至成本控制尤为不易，以至于常出现由于管理不善引起的主材浪费或流失、因工程施工工序安排欠妥引起的停工待料等情况，进而加大了房地产企业的生产成本。

3.2"房地产企业成本控制体系不健全

近20多年来房地产行业高速发展，企业的利润随着房价的升高而上涨，并没有因成本管理不善而影响企业获利，这一现象是导致成本控制体系不健全的直接原因[4]。房地产企业成本控制体系不健全主要表现在两个方面。一是缺乏完善的预算管理机制。预算管理机制主要包括制定目标、预算编制和预算控制等方面的内容，房地产企业的预算管理机制并不完善，没有明确预算管理的职责、决策流程和审批程序等，会导致项目开发过程中的预算目标欠缺科学合理性。例如欠缺完善的预算控制机制，会导致预算执行过程中预算指标、实际发生的费用和别的有关数据间的关系不清楚，无法快速监督分析，及时发现问题，解决问题。再如预算考核中，房地产企业只关注营运成本，在工程各项目竞标过程中实行低者中标，有的竞标者为了拦下工程项目，采取降低施工标准和必要的施工工序等乱象，最终导致房屋的品质得不到保障。二是考核机制不健全。房地产企业在考核的过程中以员工的"“业绩”为准则，实行多劳多得，并没有考虑到与之相关联的非财务要素，包括员工的培训学习、发明创造、工艺流程、投诉问题等指标，导致激励员工的方式较为狭隘。此外，部门岗位职责与权利形同虚设。当前房地产企业普遍建立了相对应的部门岗位职责与权利，但是在具体的执行过程中，受到人情的影响，员工干多干少、员工是对是错等并没有受到相应的激励或处罚，这会影响整个团队的积极性，给成本控制工作带来一定的损失。

3.3"工程项目建设过程中合同管理时效性差

房地产企业在工程项目施工建设中实施成本控制，具有控制成本支出的效率和降低风险的作用等优点，但是成本的控制完全是在合同约定条件下完成，而且具有一定的时效性[5]。工程项目施工建设是一个动态的过程，通常是多种施工方式同时进行，各个分工程根据工程安排有条不紊地完成，但在建设施工过程中会存在方案的调整、改变或者优化等情况，那么此前的合同就要变更或者重新拟定等，因此，合同对房地产企业的内部管理和工程施工建设有很重要的作用，可以发挥约束力，降低法律风险，一旦施工建设方有偷工减料、徇私舞弊、弄虚作假等有损工程建设质量的行为，房地产企业可以通过合同进行责任的追偿。合同的时效性也很重要，房地产企业工程项目建设过程中合同管理时效性差，其原因在于合同中的内容本身会有不同的类目，企业在实施合同分类和授权时产生分类不清或管理手段混淆，导致管理上没有统一标准，投入较多，这对企业内部成本管理控制工作形成误导。在合同反复修改、变更后，房地产企业需对变更后的合同管理约定进行有效控制，可房地产合同有明显的时效性，房地产企业受到合同分类和授权的影响，错过了合同的时效性，会引发新的风险问题，例如，合同反复修改、拆解费用会出现大量应收款项，导致企业后续管理十分困难。

3.4"房地产企业成本控制的方法落后

房地产的开发周期长、投资数额大、回报周期久，涉及多个关联部门、行业，而且收费项目繁杂，涉税风险较高，项目开发过程中受影响制约的因素多，房地产企业内部成本管理控制难，其成本控制的方法直接关系到成本控制的效果。当前房地产企业主要采取传统成本法进行成本控制，该方法主要局限于最终产品的成本，分析的环节单一，主要采用单一分摊标准分配。该方法尽管利于责任会计与业绩评价，却不利于成本的管理与短期的策略，"有效性较差，不利于房地产企业顺利推进成本控制。地产下行时期房地产建筑企业要实现企业成本的优化控制，就需改进传统的成本控制方法，例如从传统成本法中跳脱出来采取作业成本法，该方法注重产品的形成过程和成本形成的因果关系，分析时更加注重各个项目的成本动因，利用数理统计完成统计、排列和分析，抓住重要矛盾，分清主要和次要问题，有利于工程施工、规划设计、营销环节、售后服务等成本控制，其难点是作业的分解与正确的选择动因。

4"地产下行时期房地产建筑企业成本优化控制措施

4.1"增强房地产企业正确的成本控制意识，实施全员成本管理

当前，房地产企业错误的成本控制意识，不利于企业的健康发展，在实施成本控制时房地产企业一定要有一个正确的成本控制意识，其优化的措施主要集中在以下两个方面。

一是加强成本控制理念的系统学习，形成正确的成本控制意识。成本控制理念的系统学习并不是照本宣科，一味地灌输理论知识，这样的知识是和企业的现实无法有效融合，也很难让房地产企业得以有效应用。针对房地产企业错误的成本控制思想，要让房地产企业明白这种错误思想给企业带来的危害，例如肆意克扣员工工资，不但不能减少企业的开支，还让员工产生抵触情绪，影响工作质量，造成不良的社会影响。同样生产建设过程中的偷工减料，表面上是降低了材料的投入，但是影响了品质，而成本的控制是既要保障品质，又要减少不必要的投入。那么房地产企业在成本控制过程中要以优质的质量为核心，不能损害别人的利益为前提，在工程项目的建设过程中不断优化生产工艺，加强施工环节的监督，精减施工环节，提升建筑材料的使用效率。成本控制是企业生产经营全过程的控制，对成本控制的对象、内容与方法要有全局观，不能完全只局限于生产工艺、生产材料和施工环节的监督，还要关注资本成本、人力资源成本、环境成本、销售成本等非物质产品成本。房地产企业只有将成本控制工作当作一项系统工程来对待，才能形成正确的成本控制意识和专业的成本控制方式，避免“头痛医头脚痛医脚”的错误方式。

二是加强对成本控制理念的宣传工作。成本控制工作本身是一项动态的系统工程，涉及房地产企业的各个环节，每个员工都有为企业节约成本的义务，因此不仅企业领导者需要有成本控制的意识，企业所有人员都应有成本控制的意识。要培养企业员工的成本控制意识，一方面要加强宣传工作，例如通过开展各种会议宣传，在公司醒目位置贴设相关标语，还可聘请相关专家学者到企业教学，邀请成本控制领域的佼佼者到企业现场演讲，采取多元化的方式向全体员工宣传成本控制的理念，使员工在积极响应的过程中潜移默化地形成成本控制的意识；另一方面鼓励员工积极探索成本控制的方法。在宣传成本控制理念的基础上，鼓励员工立足于自身岗位，积极探索自身岗位中能采取成本控制的方式方法，对于提出可行性方案的员工，企业应该给予及时有效的奖励，以提升员工的积极性。例如，企业要开展建筑施工材料的采购，可改变以往等各个厂家来报价的方法，鼓励员工深入市场，了解不同材料的性能，结合该工程项目的要求，根据市场进行横向对比，选择性能优异、价格低廉的产品，而不是选择花里胡哨噱头，实用价值却不高的材料。对于材料采购提出有建设性意见的员工，房地产企业应给予积极的鼓励与嘉奖，提升员工对成本控制工作的重视程度和价值意义。

4.2"建立相关的成本控制体系

当前，房地产企业成本控制体系中欠缺完善的预算管理机制和健全的考核机制，所以应做好以下工作。一是构建完善的预算管理机制。预算管理是科学制定预算总目标，然后在该基础上层层分解形成企业的每个部门子目标的形式，从而管理和约束工程施工项目开发过程中所耗费的资源。针对房地产企业在预算管理中出现的职责、决策流程和审批程序等方面不明确，导致项目开发过程中的预算目标欠缺科学合理性的问题，房地产企业需要构建完善而清晰明了的预算管理机制。首先，房地产企业在新项目开发时需考虑到边际成本、工程项目的地理环境、投资预算等要素，才能做出科学合理的项目开发决策和预算制定，有效约束资金。其次，考虑动态成本的预算，包括直接材料费用、人工费用等动态成本，一旦出现动态成本变动，要及时分析原因，并调整预算。最后，预算执行过程出现预算支出的金额低于实际的成本支出，房地产企业应重新规划项目的实际成本，以此控制成本的支出金额。因此房地产企业在完善预算管理的制度时要明确责任的权责，设定预算目标，编制预算、汇总、复核和审批等预算管理机制。房地产企业在工程建设过程中常常出现外包业务、合作业务现象，对这些外包或者合作的业务部门，房地产企业需设立预算执行的监控岗位，构建监控管理机制，例如工程建设部门，设定监控管理的人员，负责现场的监控管理，一旦发现不按照施工方案完成建设，有权责令改正施工方案，并对责任人问责。二是完善考核机制。在员工考核方面，需要将员工的培训学习、发明创造、工艺流程、投诉问题等指标纳入考核范围，综合性的考核有利于员工提升业务能力，同时还能提升员工的综合素养，成为复合型人才。在员工的奖惩方面，不能顾及人情面，尤其在房地产发展趋于理性的前提下，房地产的房屋质量和品质成为房地产企业健康发展的趋势，员工要为自己的错误负责，否则会影响整个团队的风气，企业需设定“奖罚对等措施”。至于人情面的问题，最根本的原因是担心员工离职，影响后续的工作。房地产企业可以自己组建有关的团队，并设置储备人员，当团队有离职或者败坏风气的人员，就可以让储备人员代替，避免因人员离职而耽误工程建设进度的问题。

4.3"提升工程项目建设过程中合同管理时效性

一是优化合同的流程和变更程序。合同是约定双方的一种文书，一旦签订合同，双方都要严格执行，因此，在签订合同之前，要做好充分的前期准备工作，使得工程项目建设按照合同既定的方向进行，例如审批流程的规定，在合同中将有关要素和细节拆解到科目体系里，使规定更有条理，而且信息也更加详细，双方都能清楚的使用合同，不但能提高房地产企业的成本控制效能，而且还能提升施工建设方的建设进度。同时，在工程项目施工过程中会因前期设计缺陷和现场施工的环境条件变化等因素影响变更合同，为了不影响工程项目建设进度，对合同变更和管理做好严格的规定，包括合同签订流程、变更审批程序和应付款进度等方面要严格落实。二是强化合同管理人才建设。工程项目合同涉及的内容多而复杂，双方在签订合同时，除了要注重整体合同的规范性，还要详细明确各项相关约定，确保合同的法律性以及周密性，才能避免后期因为违约所带来的经济损失。对于房地产企业而言，加强合同管理人才的建设十分重要，需要做好现有人才的培养工作。其次加强专业人才的引进工作。通过专业人才的储备，能更好地确保合同管理的科学性，更有利于促进房地产企业进行成本控制。

4.4"优化房地产企业成本控制方法

地产下行时期房地产企业的利润下降，意味着房地产企业需要紧缩开支，降低开发成本，谁的成本控制方法优化好，谁便赢得时代的先机。一是精细化成本管理。首先宏观上确定工程建设项目总体成本控制目标。其次在工程项目实施的过程中细化具体流程，并严格评估该流程的可行性。一旦该流程设计的项目费用超过成本限额值，就需对超出部分找原因，并进行有针对性的改变调整。最后是工程项目后续推进中各个部门还要加强协同工作，尤其在产品定位时协同合作更加明显。假设设计部门构建的规划报建和施工图纸与营销部门不协作，极易造成产品自身的定位不符合要求，极易造成二次设计。对此，精细化成本管理过程一方面从宏观控制总体成本目标，另一方面从微观方面细致分析，反复研究，理清每个点的投入金额，部门间加强协同合作，避免信息不畅导致返工问题。二是加强先进的成本控制方法应用。例如引入清单报价模式，企业战略成本控制、全面预算管理共享平台等先进的成本控制技术，而且每一种技术都有自身的独特性。清单报价模式主要强调的是工程造价量和价的分离，计价模式为工程量清单计价，让政府能完成宏观调控、企业实现自主报价和社会能全面监督的一种工程项目造价管理系统。企业战略成本控制是以企业整体发展战略为根据，让成本信息贯穿整个战略管理中，能了解企业的成本结构、成本行为，从而实现控制和改善的目的。全面预算管理共享平台是信息技术发展下构建的预算管理平台，该平台包含了财务类的数据和业务类的数据，能够实现智能化的管理和数据的有效查看，为企业做出客观可靠的决策提供依据。因此，在先进的成本控制方法选择上，要知道每种技术所具有的特点，在具体的使用过程中，才能发挥每种技术的最大作用。

5"结论

房地产企业的成本控制是通过优化成本，实现提升利润的重要方法之一，尤其在地产下行时期房地产企业在成本控制方面的问题十分明显，极大地阻碍了企业利润的提升。因此，针对房地产企业在成本控制方面存在的问题提出了一定的优化措施，主要解决几个大方向问题，但不能解决房地产企业在成本控制的所有问题。随着经济的发展、科学技术的进步，各类问题不断显现，其解决的办法也不一而足，还需在实际工作当中不断学习、积极探索房地产建筑企业成本优化控制的新方法和新路径，不断开拓工作的新局面。

参考文献：

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[5]林莉.关于加强房地产企业预算绩效管理的思考[J].中国产经，"2020（21）：135-137.

［作者简介］高春怀（1976—），男，汉族，河北沧州人，本科，讲师，研究方向：建筑工程。