房地产项目非股权合作开发模式分析

【摘要】一直以来，股权合作在房地产项目合作开发中占据主导地位，是最为普遍和典型的模式，但非股权合作模式也时有出现。非股权合作模式与股权合作模式相比，优劣何在？本文以楚天地产公司迄今为止唯一一个采用非股权合作模式开发的地产项目——楚天都市熙园项目为例，深入剖析非股权合作模式的细节，期望能为业内提供参考。

【关键词】房地产项目 股权合作 非股权合作

在房地产领域，多年来项目合作开发多以股权合作为主，如联合拍地、股权收购等，但非股权合作模式也偶有发生。房地产项目投资规模大、开发周期长且过程复杂，这种非典型模式在法律和实操层面必然存在诸多不便和不确定性。

楚天都市熙园是楚天地产目前唯一一个通过非股权合作模式开发的地产项目。在该项目的开发过程中，我们既享受到了非股权合作模式的益处，也遭遇了不少困境。以熙园为例，全面剖析和揭示非股权合作模式的利弊，对行业同仁或许会有所帮助。

一、楚天都市熙园基本情况

楚天都市熙园是楚天地产与十堰城投合作开发的地产项目。经过充分论证和慎重决策，2018年8月，双方签订《项目合作合同》。城投置业以土地作价出资1.55亿元（土地款及相关税费约1.15亿元，评估溢价35%），投资占比45%，楚天地产货币出资1.89亿元，投资占比55%。双方以非股权模式共同组建项目公司（十堰市城投置业有限公司茅箭区分公司），按照“共同投资、共同经营、共担风险、共享利润”的原则开展合作。项目公司自主开发销售，独立运营核算，资金封闭运行，自负盈亏，由楚天地产组建团队负责操盘。

楚天都市熙园地处十堰市主城区，占地面积6.4万㎡，规划总建筑面积27万㎡，计容面积20.8万㎡，容积率 3.28，建有1618套房屋，地下车位1515个，由7栋洋房和11栋高层组成，配套一栋商业中心和幼儿园，总投资9.6亿元。项目于2018年10月开始场地平整，2019年3月开工，开发周期50个月，现已全部竣工验收交房。

二、熙园采取非股权合作模式的原因

2017年7月，楚天地产在参与郧阳项目时，就有意与十堰城投合作，计划通过组建项目公司（楚天地产入股55%）参与公开招拍挂，开发火车站北广场120亩地块。同年11月，经市委市政府批准，双方签订《项目合作框架协议》。2018年初，此地块因故未能挂网，市政府建议在城投已取得土地证的项目中重新挑选。在城投提供的四五幅地块中，熙园项目所处位置相对较为合适。2018年5月，武汉东原项目被传媒集团董事会否决。在楚天地产三年无新项目落地而地产市场又持续火爆的背景下，2018年6月14日，熙园项目被推上了集团董事会，并顺利过会。

在项目合作前，我们就合作模式进行了深入研究和探讨。起初，我们是期望采用股权合作模式，但最终发现此路不通。

其一，十堰城投置业公司名下有多幅地块（非一地块一项目公司），面积成千上万亩，熙园项目已通过招拍挂取得土地证，无法从城投置业单独分割作股权转让。因此，不能像楚天地产阳逻、杨春湖两个项目一样，采用股权转让模式。

其二，产权交易成本过高。2018年4月，经咨询武汉光谷产权交易中心，城投置业所属国有土地资产若要转让，则必须依照《企业国有资产交易监督管理办法》，到该中心走公开挂牌程序，竞价交易转让。全部交易流程走下来，至少需要四五个月，且交易成功后城投方面还必须支付该中心各类税费500多万元，城投置业不愿意承担这笔高额费用。而采取非股权合作，正好可以节省这笔交易成本。

其三，2018年初，楚天地产全体班子成员到重庆，集中参加房地产业务培训，学习了房地产非股权合作模式的相关知识和案例，并与授课老师进行了深度交流。这为我们日后选择非股权合作模式奠定了相应的理论基础。

2018年上半年，正值十堰房地产市场行情呈上涨趋势，要想抢抓市场机遇，争取机会成本，就要快速启动项目。基于以上原因，最终我们采取了非股权合作模式。

三、非股权合作模式的法律依据

房地产项目是资金密集型产业，经营风险较高，合作开发使房地产项目开发的过程变得更为复杂。好在国家法律法规对此有明确规定，这为房地产合作开发提供了法律支撑。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定：“合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”

房地产合作开发是指拥有土地使用权、开发资质、资金等要素的不同当事人之间共同出资、共担风险、共享利益的合作建房行为，它是一种房地产开发的联合经营行为。合作开发的基本模式分为两种：一是以签署联合经营协议的合伙制联建（非股权合作）；二是组建具有独立法人资格的项目公司开发（股权合作）。

楚天都市熙园的非股权合作，经过了律师团队的充分论证。不仅楚天地产方面研判充分，十堰城投方面也经历了公司法务和市法制办的双重评估。双方严格遵循了合作开发的基本特征，合作双方按照合同约定的投资比例共同经营、共担风险、共享利润，对外则互负连带责任。此合作模式属于实质性的房地产合作开发行为。

四、非股权合作模式的利弊

项目合作旨在整合资源，实现双赢。在非股权合作开发过程中，为我们带来了一定的有利因素：

1.有利于项目快速落地。确定项目合作之后，2018年7月底，双方签订合作合同；8月初，成立项目公司（分公司）；9月底，项目正式开展场地平整。项目从筹备、立项到开工，耗时不到2个月。

2.充分利用城投的资源优势，推动项目的开发与销售。在城投置业的支持与协调下，推动了熙园项目的一些配套建设，如安康路、幸福路的建设，提高了项目的交通便利性；解决了项目的天然气配套和消防验收问题；在市场行情低迷、销售业绩惨淡的时期，利用城投资源，促成了228套保障房和40多套拆迁安置房的销售，有效缓解了项目资金压力。

3.增强楚天都市熙园在十堰楼盘的公信力。十堰城投置业作为十堰政府下属平台，在十堰本地较楚天地产更有影响力。以楚天地产与十堰城投“双国企”联合开发作为宣传推广，显著提升了项目在市场上的公信力和认可度。特别是恒大暴雷事件后，城投置业公司为项目信用担保及申请开发贷发挥了积极作用。

然而，与积极方面相比，非股权合作带给我们的弊端更为突出：

1.项目合作存在债务风险。熙园项目名义开发主体为城投置业茅箭分公司，实际主体为城投置业。城投置业承担主体责任、管理责任和法律责任。楚天地产一次性将1.89亿元投资款转至城投置业账户，若城投置业因债务或诉讼因素导致熙园资金受连带法律责任被冻结，这是项目经营的最大法律风险。

2.经管会和总经理办公会的责权界定问题。非股权合作模式下无法设立董事会，经管会（类似于公司董事会）作为分公司的最高权力机构，按照合作合同约定权利与职责。实际运行中，经管会成员的素质和偏好会对决策会产生重大影响。当双方理念不一时，很容易导致公司陷入僵局。合同约定项目由楚天地产组队操盘，城投置业行使参与权、知情权和监督权。但合同对经管会、总经理办公会职权约定范围较模糊，部分事项没有明确决议级别，导致执行困难，影响决策效率。

3.劳动用工风险。根据项目合作合同，项目公司招聘人员应与分公司签订合同并购买社保。但因城投公司是事业单位改制后的国企，在人员招聘上受体制约束，无法直接与项目公司员工签订劳动合同。项目公司员工与楚讯公司（楚天地产全资子公司）签订劳动合同，工资及社保由城投置业发放。这种合同签订单位与实际用工单位不一致的情况，容易引发劳动用工争议风险。

4.印章使用不便。这一问题看似细微，但在实际经营中非常麻烦。项目公司的银行开户、信用额度、各类合同（特别是大量的销售合同、按揭合同）、开发贷申请、审计结算报告等都需要城投置业公司盖章。城投置业为了印章安全，使用审批流程严苛，审批时间久，甚至因不同意见拒绝盖章，双方需要花费大量时间和精力去沟通解决。

5.银行开户难题。为控制地方政府隐性债务风险，市政府要求城投公司的银行账户只减不增，导致熙园正常开户非常困难。房地产开发企业一般是一个预售证对应一个预售资金监管账户，办理销售备案后方可解除监管。熙园只开具了两个资金监管账户，对应多个预售证。目前项目备案结束，监管账户无法及时解除监管，造成监管账户资金无法及时提取，影响资金使用效率。

6.多重审计困扰。熙园作为两个国企合作开发的项目，不仅要接受十堰市审计局的审计和市巡视组的巡视，还要接受省审计厅的审计、省巡视组的巡视。同样的审计工作，我们要做两遍，审计中遇到的同样问题，我们要重复说明。这其中，我们要付出双倍的时间与精力。

7.土增税处理难题。合作之初，城投置业土地溢价35%，溢价的几千万元城投方面理应出具发票，进入项目开发成本，在计算土地增值税时予以考虑，但实际上没办法这样处理。最终税务清算时，这仍将是一个棘手的遗留问题。

8.项目清算复杂。非股权合作项目的清算比股权合作项目更复杂。项目清算时要对剩下资产进行评估，如何处置和分配剩余资产，过程复杂且十分繁琐。

结语

项目合作最基本的前提是信任，是人与人之间的合作。今年是熙园项目开发的第六年。疫情三年，经济下滑，市场下行，项目开发周期大幅延长。回顾过往，行业的压力与合作的经历，都值得我们认真总结和反思。未来论证房地产非股权合作项目时，建议务必谨慎。

参考文献：

[1]《企业国有资产交易监督管理办法》（国资委 财政部令第32号）

[2]《中华人民共和国城市房地产管理法》（根据2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第三次修正）

[3]《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 （2004年11月23日最高人民法院审判委员会第1334次会议通过）