“以旧换新”对房地产市场影响几何？

郭施亮

房地产业是国民经济的重要支柱产业，房地产的兴衰影响着各行各业的发展。反映到资本市场身上，房地产板块以及地产链股票的涨跌，将会对整个资本市场的走势起到关键的影响作用，因为与房地产相关的行业板块、细分领域有很多。例如，水泥、防水、家具、家电、卫浴、陶瓷等，都与房地产行业的兴衰有着密不可分的联系。房地产行业的兴起，意味着会带动更多行业的发展以及带来更多的投资机会。

房地产离不开库兹涅茨经济周期的影响

万物皆周期，房地产也不例外。与房地产相关联的经济周期是库兹涅茨经济周期。

作为一个长周期属性的经济周期，库兹涅茨经济周期一般是15年至25年，在建筑行业以及房地产行业中，库兹涅茨经济周期的表现特别明显。所以，库兹涅茨经济周期也叫建筑业周期或者楼市周期。

过去20年，国内房地产市场走过了一轮复苏、繁荣阶段，房价大幅上涨，也促使房地产市场的价格泡沫逐渐扩大。2021年之后，国内房地产市场开始步入低迷期，最直接的体现是全国房地产开发投资出现了同比下降的迹象。与此同时，各地开启了房地产去库存的过程，部分虚高的房价也开始挤压价格泡沫，房地产市场的供求关系正在发生明显的变化。

早在2018年，在万科召开2018年度业绩发布会的时候，当时的万科董事会主席郁亮提出了“活下去”的口号。在房地产市场处于繁荣发展阶段，万科提出了“活下去”的口号，也具有了一定的前瞻性。即使如此，5年之后，万科依然面临财务状况、资金面的压力，降杠杆、降债务成为未来几年万科经营战略的主基调。

从繁荣期转变为低迷期，房地产市场的供求关系正在发生明显的变化。在房地产市场处于“去库存”的状态下，各地纷纷采取有效的措施，促进房地产市场的“去库存”节奏。

“以旧换新”购房新政对房地产市场有什么影响

“以旧换新”购房政策或成为刺激房地产市场的重要措施。

谈及“以旧换新”，主要体现在购房者可以先锁定新房，再通过中介机构进行旧房销售。此外，还有的做法是由房企、第三方直接收购旧房，甚至提供换房补贴等。

从购房者的角度考虑，他们不愿意购买新房，一方面会考虑新房的投资性价比，在较高的价位附近，他们投资的积极性不高；另一方面会考虑自家旧房的销售速度，在房地产市场不景气的背景下，旧房的销售速度会明显放缓，而且未必可以卖出一个好的价格。

在“以旧换新”购房政策的影响下，对拥有旧房的购房者来说，他们的担忧可以得到较好的解决，过去“未卖不敢买”的焦虑也会得到很好的缓解。

从这一购房新政分析，主要体现在两方面的优势：

第一个优势，购房者的旧房子不必担心销售的问题，房产中介机构会优先推动旧房交易，提升旧房销售的速度。如果旧房子在一定的期限内卖不出去，那么将会“退房退款”，简化了购房者的购买流程。

第二个优势，过去依赖房产中介的销售方式，走完一轮流程之后，需要耗费不少的人力、精力与时间。但是随着“以旧换新”政策的实施，旧房出售的确定性大幅提升，也保障了旧房出售者的切身利益，提前锁定好新房子，不必担心旧房出售后，新房的价格却水涨船高，增加购房的成本。

“以旧换新”已经得到超过50个城市的支持，而且该政策有利于保障购房者的合法权益，即使旧房不能在规定的期限进行出售，购房者依然可以拿回自己的旧房子与定金，提升了购房者的购房积极性。

“以旧换新”政策会促进房价上涨吗

从实际影响分析，“以旧换新”政策可以从短时间内提升市场购房需求，提升房产交易量，起到盘活房地产市场的效果。与此同时，“以旧换新”政策更偏向于购房者，满足了购房者“以旧换新”的需求，也畅通了二手房交易的各个环节，简化了交易的流程。

不过，从现实情况分析，房地产的“以旧换新”依然存在一定的难度，因为房地产“以旧换新”不同于家电以旧换新，实际操作中会牵涉到多方面的问题。

第一个问题，房地产“以旧换新”，不同于家电、家具，会牵涉到出售接盘方。与此同时，考虑到房产的价格较高，且房产不易流通变现，所以在交易过程中，交易周期会比较长，有的需要半年时间，有的需要一年以上的时间，时间成本需要考虑在内。

第二个问题，房地产“以旧换新”，需要全面打通房产交易的多个环节，某一个环节不畅通，将会影响到交易的进程。如果超过一定的期限还没有成功交易，那么购房者将会“退房退定金”，房企与房产中介机构也相当于做了无用功。

第三个问题，在房地产上行周期，房产交易的难度不大，因为市场不缺买方。但是在房地产下行周期，房产交易的难度比较大，大多数买家都保持观望的态度，他们可能会等待一个更具性价比的价格。买方不积极，交易不活跃，也可能导致房产交易效率偏低，“以旧换新”的效果也会大打折扣。

随着“以旧换新”政策的逐渐落地，我们持续观察购房新政对房地产市场的实际影响。不过，考虑到房地产市场仍处于调整周期，所以购房新政对房地产市场需求量的提振效果仍然有待观察。对房价的影响也许比较有限，只要房地产市场的供求关系没有发生实质性的改善，房价在短时间内就很难出现显著拉升的表现。

股市是经济晴雨表，上市公司股票价格也是上市公司经营状况的先行指标。从中短期的角度来看，市场需求量可能会受到一定程度上的提升，但从长期的角度考虑，仍然取决于经济周期的变化，一旦房地产走出调整周期，那么市场需求量也会得到实质性回暖，作为晴雨表的股票市场，也会率先在股价上有所体现。