住房迎来“以旧换新”

吴辉

2024年即将过半，可楼市仍然低迷。各种刺激政策五花八门，但激起的浪花有限。

这不，以前只听过家电可以“以旧换新”，近来楼市也迎来“以旧换新”。

卖一买一、卖旧买新、卖小买大……这些都是当前房地产市场上重要的房屋改善和消费升级的需求循环。

多地推出住房“以旧换新”政策

克而瑞研究中心数据显示，截至5月10日，全国已有超过54个城市表态支持住房“以旧换新”。其中越来越多的“国家队”入场参与收购，成为当下新的趋势。有专家预测，未来会有更多城市跟进。

5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会积极响应第五届上海“五五购物节”，联合倡议在本市发起商品住房“以旧换新”活动。

在此之前，深圳已经行动。据深圳新闻网4月23日消息，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会联合发起商品住房“换馨家”活动。

4月底前，包括郑州、长沙、南京等主要二线城市先后宣布将试点二手住房“以旧换新”政策。

2024年以来到4月8日实施房子“以旧换新”的城市达到个10个（2区10市），分别为浙江杭州市临平区、安徽亳州市、安徽宣城市、安徽阜阳市、江苏常熟市、河南郑州市、江苏海宁市、江苏无锡梁溪区、江苏启东市、宁夏银川市。

所谓房子“以旧换新”，是指房地产开发商或政府机构通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新，从而促进新房销售和去化。为的是解决老百姓卖不掉旧房、换不到新房的问题。换而言之，多地接力推出房子“以旧换新”的背景是房地产市场供求关系发生了重大改变。

“以旧换新”的模式

推出的“以旧换新”，具体如何操作呢？

从之前各城市颁布的政策来看，“以旧换新”的操作模式主要有“收购”“帮卖”和“补贴”。具体到各个城市各个楼盘，又各有不同。

“收购”主要是开发商或国资平台收购旧房，旧房可用于保障，卖的资金购买指定新房项目，郑州就是这种模式。

“帮卖”是房企联合经纪机构对旧房优先推售，规定一定期限内旧房售出则按流程购买新房。目前，武汉、苏州、绍兴越城区、扬州、南通、南京、宁波、济宁、济南、日照、淄博、泰安和玉林采用了这种“帮卖”模式，这是当前各地推行最多的模式。

“补贴”则是对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭给予一定的购房补贴。

以郑州为例，“卖旧买新、以旧换新”的方式有两种：一是郑州城市发展集团有限公司收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房。先行在金水区、郑东新区等区域进行试点。二是政府政策鼓励，群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”。

业内人士认为，国资入场是此次郑州“以旧换新”政策的一大亮点，居民二手住房由城投收购后改造为保障性租赁住房。此模式在促进“以旧换新”的同时兼顾保租房的建设筹集工作，实现了一举两得的政策效用。

就形式而言，“以旧换新”最为独特的当数“肇庆”模式，无须卖房即可“换新”。具体而言，在“以旧换新”的基础上，广东省肇庆市首次提出“旧转保”，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金，并将其全部用于购买商品房。

住房“以旧换新”能否激起浪花？

目前房地产市场救市政策五花八门，优化限购等限制措施、取消首套房贷款利率下限、房子“以旧换新”、购房契税补贴、公积金买房政策优化等，总体看政策效果分化。

鼓励房子“以旧换新”是多地提高楼市活跃度的一个“大招”，那些实施了住房“以旧换新”的城市效果如何？住房“以旧换新”又需要注意哪些问题？

宁波和扬州的市场反应显示，“以旧换新”政策有效地提高了楼市的活跃度。宁波在活动启动后的第一周内，二手房成交量环比上升15%，新房备案量环比上升20%。扬州万科的项目到访量和成交量增长率高达20%。

不过也有部分城市的房产中介机构工作人员表示，政策刚出台前几天咨询的人比较多，基本上都是有改善性住房需求的客户，但具体效果还有待观察。

5月13日，从湖北省第二届住房博览会暨武汉第42届房交会传出消息，目前武汉市已有了房地产“以旧换新”模式的首个成功案例。据当地媒体报道，武汉市硚口区一居民将原来105平方米的老房子，换成新小区128平方米左右的在建商品房。经过第三方评估，该居民的旧房子评估价为90多万元，而他看中的新小区这套房的总房价为210多万元，最终他认可了评估价，并补齐了120多万元的差价款，换得新房。

郑州住房“以旧换新”也迎来了第一批签约群众。截至5月10日，共接听群众来电544个，现场接待群众来访58人次；符合收购条件的房源255套，经与换房群众现场洽谈，共有104套房源客户确认换房意向，其中11名客户已与开发商签订购买新建商品房认购协议。“报名参加‘以旧换新后，去年8月挂网上但没谈成功的房子，现在10天不到就搞定了。”家住金水区农业路的刘女士告诉记者，她已经和新房开发商签订完相关协议，并确定能够完成二手住房“以旧换新”工作流程。

作为一项仍在不断完善的政策，房屋“以旧换新”推进过程中也不可避免地存在一些尚不明确的地方。北京金诉律师事务所主任王玉臣律师提醒，“以旧换新”实际上是两个房屋交易流程的融合，相对更复杂，考虑的点也更多，牵一发而动全身。购房人想要顺利购房，务必要详细了解政策内容，审核自己是否具备相关条件，谨慎选择房源，仔细查看合同。“比如在相关流程设计中，对旧房的情况需要进行相关的调查核实，如商品房产权证明、房产已出租/未出租的情况承诺函以及拟置换商品房有无交易限制承诺等。而且，针对置换房屋的业主个人也需要注意核实一些基本问题，如征信情况等。”