优化房地产项目管理与开发全面提高抗险能力

朱月静

房地产项目管理与开发特点

市场变化快速 房地产市场的快速变化是项目管理中的常见特点之一。新兴技术在项目管理中扮演着日益重要的角色，随着信息技术的不断进步，项目管理软件、虚拟现实技术以及大数据分析等新技术的应用不断涌现，为项目的规划、执行和监控提供了全新的手段和途径。政府的宏观调控政策、货币政策以及税收政策都会直接影响房地产市场的供求关系、资金流动以及投资者的信心，项目管理者需要密切关注并及时应对这些政策变化，以保证项目的顺利推进和顺利完成。随着社会经济水平的提高和人们生活方式的变化，消费者对于房地产产品的需求也在不断发生变化，从而直接影响项目的定位、设计和营销策略。

复杂多样的利益相关者 房地产项目的利益相关者复杂多样，其中包括政府部门、投资者以及社会公众等。政府部门作为房地产市场的监管者和政策制定者，其行为直接影响项目的开发和运营。政府的土地管理政策、规划设计标准以及相关法律法规的制定与执行直接决定房地产项目的可行性和发展方向。投资者作为项目的资金提供者，其风险偏好和预期收益直接影响项目的投资决策和资金流动。投资者对项目的收益预期、市场风险的认知以及对未来市场走势的预测都会影响对项目的投资意愿和投入程度。社会公众作为房地产市场的最终消费者和环境的保护者，其期望和诉求在项目开发过程中也具有重要影响。

风险与不确定性 房地产项目的开发过程充满了各种风险与不确定性，其中包括市场风险、技术风险以及政策风险等方面的挑战。市场风险对项目的进度与成本产生直接影响，市场行情的波动、供需关系的变化以及竞争对手的动态都可能导致项目进度的延误和成本的增加，从而影响项目的盈利能力和可持续发展性。技术风险是另一个不容忽视的挑战，直接关系项目的质量与安全。技术领域的不断创新和发展虽然为项目提供了更多的发展机遇，但也带来新的技术挑战和风险。政府政策的调整、法律法规的变更以及监管部门的检查都可能对项目的规划与执行产生重大影响，而项目管理者需要及时了解政策动态确保项目的合法合规性，避免因违反相关法律法规而导致的法律风险与纠纷。

房地产项目管理与开发中存在的问题

项目进度与成本控制不足 房地产项目管理中存在诸多问题，其中之一便是项目进度与成本控制的不足。项目规划与执行之间存在脱节现象，在项目规划阶段可能出现规划不够详细、目标不够明确等问题，导致项目执行过程中出现偏差或变更，进而影响项目进度和成本控制。在项目初期对成本的估算未能充分考虑到各种潜在因素和风险，可能导致后期项目执行时出现资金短缺的情况，进而影响项目的正常进行和完工。市场变化往往会引发项目延期与重新规划。

利益相关者利益冲突 政府政策与投资者利益之间常存在博弈。政府的政策调控直接影响市场环境和项目发展，但政府的政策目标往往与投资者的利益追求存在分歧。例如，政府可能出台限制性政策以控制房价，而这可能会影响开发商的盈利能力。社会公众对于房地产项目的环境影响、社会责任等方面有着较高期待，但开发商往往更注重项目的经济效益，导致双方难以达成共识，产生矛盾。

风险管理不完善 在房地产项目管理中风险管理不完善是一个亟待解决的问题。缺乏全面的风险识别与评估机制，项目在规划和执行过程中往往面临多种潜在风险，包括市场风险、技术风险、法律风险等。但是由于对于这些风险的识别和评估往往不够全面，导致在项目实施过程中风险被忽视或低估。突发事件如自然灾害、市场变化或供应链中断等都可能对项目造成严重影响。然而，在许多项目中缺乏针对这些突发事件的有效应急预案，导致项目难以及时有效地应对和化解危机。

房地产项目管理与开发优化对策

强化项目规划与执行一体化 为应对房地产项目管理中存在的问题，可采取一系列优化对策。强化项目规划与执行一体化是关键措施之一。这包括制订全面的项目规划与执行计划，确保项目目标明确、任务清晰、时间合理以及加强项目管理团队的协作与沟通，确保各部门间信息共享、协调一致，从而提高项目执行的效率和质量。敏捷项目管理注重快速响应市场变化、持续交付价值，并通过小步迭代的方式逐步完善项目以适应不断变化的需求和环境。通过引入敏捷项目管理方法，项目管理团队能够更灵活地调整项目计划和优先级，及时响应市场变化，提高项目的适应性和竞争力。

建立有效的利益协调机制 为改善房地产项目管理中利益相关者之间的利益冲突，建立有效的利益协调机制是至关重要的，搭建政府、投资者和社会公众的沟通平台是必要的。通过建立定期的沟通会议、座谈会或专题研讨会，政府、投资者和社会公众可以就项目规划、执行过程中的关键问题进行深入交流与讨论，增进相互理解与信任，寻求共识，从而减少利益冲突的发生。通过明确各利益相关者在项目中的权利和责任并制定相应的激励机制如投资回报分配、项目成果分享等，可以增强各方的合作意愿，减少利益冲突的发生，提高项目的整体效益。

完善风险管理体系 为应对房地产项目管理中存在的风险，必须完善风险管理体系。建立全面的风险识别与评估机制至关重要。这意味着项目管理团队需要对可能涉及项目的各种风险进行系统全面的识别与评估，其中包括市场风险、技术风险、法律风险等，以便及时采取相应的措施进行应对。项目管理团队需要预先考虑并制定应对各种突发事件的应急预案，包括自然灾害、供应链中断等以及建立灵活的危机管理策略，以便在突发情况下能够及时、有效地做出应对，最大程度地减少损失。

作者单位：北京建工地产有限责任公司