基于项目全过程的房地产投资项目财务控制

孙晋

投资项目和财务控制概述

投资项目是指在规定期限内，为完成某项开发目标，设计和组织的活动、政策、机构以及其他各方面所构成的独立整体。投资项目通常包含成套投资建设工程项目，各个投资项目之间具有紧密联系，在技术和经济上相互影响，在管理上作为一个单位进行规划决策、筹集资金和实施活动。投资项目一般分为建设项目和更新改造项目，根据用途可以分为生产性项目和非生产性项目，根据规模可以分为大型项目、中型项目和小型项目。

财务控制是指对企业的资金投入及收益过程和结果进行衡量与校正。财务控制总体目标是指在落实法律规定和政策制度的前提下，改善企业各项资源配置方式，厘定资本保值和增值的委托责任目标与其他各项绩效考核标准，以确定财务控制目标，为企业实现理财目标提供服务。财务控制是以价值形式为控制手段，以不同岗位、部门和层次的不同经济活动为控制对象，以控制日常现金流量为主要内容，是内部控制在资金和价值方面的体现。

实施投资项目财务控制的意义

提高资金利用率 当房地产企业在项目规划阶段、决策阶段和施工阶段等实施投资项目财务控制时，可以有效优化成本管理模式，能够按照不同阶段的实际需求，科学分配资金，确保各项资金都能充分运用到投资项目上来。同时，房地产企业通过精细划分成本管理流程，设计管理制度，对投资项目各个阶段进行全面成本管控，防范不良资金使用行为，切实发挥财务控制的积极作用，从而有效提高资金利用率。

实现经济战略目标 房地产企业实施财务控制的最终目标，是为了强化经济收益，实现经济战略目标。由于财务控制内容较多，包括成本控制、风险控制、损益控制、流动性控制和运营能力控制。当房地产企业基于项目全过程实施投资项目财务控制时，可以对投资项目中的各个要素进行全面管控，保障各项财务控制指标落到实处，能够为提升经济效益创造良好的内部环境，在确保企业开发质量要求不受影响的情况下，有效实现经济战略目标。

增强综合管理效果 对于房地产企业而言，从项目投资到项目建设，再到项目竣工决算，各个环节的财务资源是否得到合理运用，直接影响着投资项目整体建设质量。当房地产企业基于项目全过程实施投资项目财务控制时，可以在各个阶段将财务管控以及业务工作有机结合起来，通过强化全员财务控制意识、制定财务控制制度等方式，最大限度激发全员财务控制积极性，使全员都能按照投资项目财务控制需求，积极规范工作行为，从而切实增强综合管理效果。

基于项目全过程的房地产投资项目财务控制策略

规划阶段的财务控制 房地产企业在项目规划阶段，需要通过调研市场、产品定位及项目全周期测算等方式，为投资项目后期实施奠定良好基础。在此期间，财务控制是以预算为主要工具进行，按照现实情况编制预算方案、现金流分析方案和项目投资回报分析方案。在编制预算方案时，财务人员需要立足整体，设计投资项目总预算以及各项子预算，如土地开发预算、成本支付预算以及销售预算等。为了确保总预算以及各项子预算可行性，财务人员应组织各业务条线共同参与编制项目预算，如营销部门负责签约回款预算、成本部门负责目标成本及年度支付预算等，财务进行汇总分析并统筹考虑投资项目开展需求，预留预算调整弹性空间，提前为后期可能出现的变化做好准备，为投资项目平稳开展打好基础。在编制现金流分析方案时，通过各业务部门填报的项目回款、资金支付需求，财务人员需要从发展角度出发，精细分析投资项目资金需求，同步匹配融资来源渠道，并结合项目实际情况，对比总结各项资金来源渠道是否可行，为后期资金持续供给以及财务控制提供科学依据。在编制项目投资回报分析方案时，财务人员应重点评估投资项目发展前景，预估投资项目在运营期间可能会出现的潜在风险类型以及损害程度，总结投资项目盈利能力。为了进一步细化投资回报分析结果，财务人员应做好短期风险和长期收益评估，并在该方案中设置科学的投资回报率和期限，为后期投资方决定是否参与投资项目提供合理指导。

决策阶段的财务控制 在投资项目决策阶段，财务人员需要重点做好预算指标分析、风险提示及应对方案等。为了在项目决策阶段提升财务控制质量，财务人员需要按照投资项目特征进行成本分析，估算投资项目的投资价值，设置相应投资计划。同时，财务人员应从可行性层面出发，全面审查可行性报告的真实性，分析各项指标、各项参数以及定额费率等是否符合现实情况。另外，财务人员组织各业务部门对投资项目进行全周期测算，结合投资项目的年度签约回款、成本支付、费用及税金支付等，测算项目各年度的现金流情况、利润情况等，分析各年度指标达成风险等为投资项目决策提供依据。

施工前期的财务控制 房地产企业应在投资项目决策后，组织招采、工程、成本等相关部门按照投资项目实际状况以及现阶段的土地规划条件和项目规划方案，共同确定工程造价、施工方式等。同时，房地产企业应通过社会公开招标的方式，在特定时间内选出社会信誉良好、综合能力突出的项目设计单位和施工承包商。此外，房地产企业应按照成本控制需求，邀请造价专家、施工专家等，对投资项目的外形结构、平面布局以及功能等进行全面分析，在不影响项目施工质量的前提下，制订合理的投资项目施工计划，为后期项目施工财务控制做好准备。

施工阶段的财务控制 房地产企业在投资项目施工期间，应注重各项成本、费用支出管理。在成本管理中，首先重点关注目标成本与实际合同成本差异，并结合项目不同期间进行动态成本跟踪，即对已经发生的成本进行夯实，对未来要发生的成本进行合理的预估，保证项目总成本不超过目标成本；另外，项目变更签证也是影响成本管理的重要因素，很多房地产公司被变更签证困扰，不管变更签证率像坐火箭一样飙升，管了又会影响效率，应根据变更签证发生的原因如定位原因、设计方案调整、设计阶段不交圈及施工组织无序等，制定相应的解决方案系统地去解决，同步减少项目成本的增加。

在费用支出管理中，财务人员应从人工成本支出、行政费用支出等方面出发，提前编制各项费用支出预算，引导相关人员按照预算规范行为，一旦发现有关环节预算超标，及时对相关部门负责人进行预警及协商，通过部门内部或是不同部门间调整预算的方式，保证公司整体的预算费用不超标，切实提高财务控制质量。同时，做好合同编制，由于房地产投资项目在施工期间涉及到的财务活动较多，为了在合法范围内有效开展财务控制，房地产企业应注重合同编制，在合同中明确价款结算方法、施工期限、材料类型等，并确立相关内容调整可能会产生的违约风险以及处理措施。在合同内容确定后，严审合同是否存在法律漏洞，按照法律规定进一步完善。与此同时，房地产企业应组织专人负责时刻跟踪合同执行情况，根据实际情况分析合同是否存在执行问题，并及时处理，确保施工阶段财务控制效果达标。另外，加大质量监督力度。投资项目施工质量与财务控制息息相关。当投资项目施工质量达标，后期可以有效避免返工维修情况，从而有效减少各项支出成本，提高财务控制效果。对此，房地产企业应派遣专业人员，负责动态监督各个环节的施工质量是否达标，严管各项施工工艺是否规范，在监督现场发现不良施工行为时，及时向有关人员提出不足，并现场演示正确施工方法，持续监督有关人员的施工表现，确保投资项目整体施工质量达标。

竣工阶段的财务控制 在投资项目竣工结算实施财务控制，不仅可以降低支出成本，还能通过复盘总结，进一步优化新项目开发运营。在结算阶段甲乙双方经常出现成本核算结果不同的情况，为了在财务控制层面上有效解决这一问题，房地产企业在编制投资项目最终决算期间，根据合同提供的结算条款，确定结算数额；同时，房地产企业应在竣工结算做好工程质量以及施工工艺检查工作，根据施工图纸以及相关方案，分析投资项目的整体质量是否达标，派遣专人测量各项数据是否与方案中的信息保持一致，并在检查结束后，在竣工核查图纸上签字盖章，将其作为竣工结算依据，保障财务控制工作顺利开展。

营销阶段的财务控制 在项目营销阶段的财务控制通常以市场营销和资金回收为重点，确保投资项目的经济收益符合预期。为了强化项目营销阶段财务控制质量，房地产企业应设计一份合理的市场营销方案，按照投资项目特征以及目标客户群，确立投资项目定价指标、营销方式以及促销手段。再者，房地产企业应加大项目资金回收管理力度，如成立应收账款回收专项小组，针对欠款客户的不同情况差异化制定催收方案，同步不断调整和优化销售策略，避免为了签约数据提升而加大客户回款的难度，最终目标是确保相关资金能够及时回收，防止出现经济损失。另外，房地产企业还应组织财务人员以及项目负责人等，对投资项目的盈利能力和风险控制结果进行深入分析，为后期管理投资项目提供依据。

项目结束后的评估工作 房地产公司的经营是基于每个项目经营情况的累积。同时，标杆房地产企业之所以会不断提高经营能力，除领导者的卓越指引外，不断对已完成项目的复盘，不断积累经验、纠正错误，也是重要的原因之一。房地产企业项目后评估是在项目的开发、销售工作基本结束后，对项目实施全过程进行回顾、分析，从而总结项目开发的经验、教训的过程。很多企业对项目后评估并不重视，毕竟项目已经做完了，大家绷着的弦可以放松一下，而且项目团队随着项目的结束大多也会解散，团队成员会充实到其他项目上去。但对于一个追求不断进步的组织来说，复盘是必不可少的。通过项目复盘，总结分析财务控制在项目全周期各阶段的必要性和不足，通过不断优化管理措施指导后续新项目的开展。

作者单位：西安顺茂置业有限公司