价值工程在房地产设计管理中的应用研究

文／王珊珊 上海汤臣房地产开发有限公司 上海 200122

1.价值工程的理论阐述

价值工程也称价值分析，最早由二战后美国通用电气公司的工程师麦尔斯在“石棉事件”中提出，1978 年后开始在我国推广应用，价值工程的应用十分普遍，包含制造业、建筑业、服务业等领域。其定义为系统地应用公认的技术，通过对功能进行鉴别和评价来提高一种产品或服务的价值，并且以最低的总费用来提供必要功能，以达到必需的性能[1]。价值工程的目的是以研究对象的最低寿命成本可靠地实现使用者所需的功能，以获取最佳的综合效益，也就是最大限度地提高价值[2]。

价值工程主要分析功能、成本与价值三个基本要素之间的联系（图1），基本公式表达为：价值（V）=功能（F）/成本（C）。房地产项目的价值从产品功能的角度出发，表现为功能与产品全生命周期成本之比，根据以上数学表达式，常采用以下五种方法提高价值工程：在功能不变的前提下降低工程成本；在成本保持稳定的前提下增加项目功能性；提高项目功能性同时又降低成本；对象功能提高的程度远大于成本增加的程度；对象成本降低的程度远大于对象功能降低的程度[3]。

图1 产品功能与成本的关系

2.房地产项目设计阶段运用价值工程理论的必要性

2.1 房地产项目运用价值工程理论的必要性

过去我国房地产行业粗放型发展，房地产项目投资规模大、投资成本高、项目周期长，在建设过程中出现投入高、浪费大、质量差、造价高的情况是普遍存在的顽固难题。降本增效是指企业通过降低成本和提高生产效率来提高利润和竞争力的一种策略。目前大部分房企在降本增效的实施过程中，容易出现技术与经济脱节问题：要么一味追求低造价，从合作单位遴选、设计方案比选到材料设备选型等都以低价中标为原则，很少从比选对象内部进行潜力的挖掘和进一步做经济上的优化审查，直接影响产品质量和项目价值；要么片面追求高功能而忽略成本的去向，强调技术可行性，看重设计速度和设计方案的先进性，技术和经济的分析工作不到位，对设计方案的经济性重视不够，忽略了项目的经济效益，导致房地产产品在市场中缺乏竞争力。

以价值工程理论为基础实施的降本增效，并不是简单的降低标准和配置，而是从技术和经济两个维度进行综合分析，通过对比分析和优化，有效地控制项目成本，保证功能的同时兼顾项目的经济效益，提高房地产项目的市场竞争力。因此，对于房地产企业而言，价值工程是企业实施降本增效的有效途径。

2.2 设计阶段进行价值工程理论的必要性

从项目管理角度来说，主动控制和事前控制是解决项目中存在问题的最好方法。虽然基于价值工程的优选活动可应用在建设项目的各个阶段，但在建设过程和运营使用中出现的问题，70%以上都与设计阶段的工作密切相关，因设计不合理导致成本增加的问题在这两个阶段也很难弥补。在项目全生命周期成本管控中，由于对设计阶段成本控制的认识不足，大多数企业将成本管控的重点放在了施工阶段，这只能控制可能增加的新费用，缺乏对项目全生命周期成本控制的创造性和主动性。有研究数据表明，设计阶段决定了项目建设成本的70%以上，在建设项目设计阶段选用价值工程能够减少25%-40%的成本，而在项目建设的其他阶段，无法达到如此理想的效果，所以在设计阶段运用价值工程方法更加合理[4]。

现阶段设计管理中普遍存在以下问题：设计质量有待提高、设计成本控制不足、前期方案不合理导致后期停工返工进而延长建设周期。在设计阶段应用价值工程，做适配的产品，将成本再分配，将有限的成本从隐性转移到显性，实现降本增效。设计阶段利用价值工程对设计方案比选，进行系统性的功能分析，利于保证设计质量、提高项目资源利用效率，提高设计阶段的成本控制能力，设计方案优选的过程，也是调整、优化项目的经济指标和技术指标的过程，一定程度上减少了项目资源浪费，对功能和成本最大协同化，用最少的成本实现项目必要功能，合理利用资源实现项目价值最大化。

3.价值工程在房地产项目设计管理中的应用场景

房地产项目的设计管理贯穿项目全生命周期：可行性研究与投资决策阶段对资源的合理有效利用，设计阶段对各设计方案的评价与优选，项目实施过程中的设计风险管控和设计落地性管理等，价值工程应用在不同阶段也应有所差异。

功能分析是价值工程的核心，以现实项目所需功能为目标，通过对项目进行功能定义、功能分类和功能整理，明确必要功能和多余功能，针对必要功能设计实施方案，并以此为依据确定每项功能的成本，从而确定合理的目标成本和可降低的成本，在一定程度上提升产品功能价值。

3.1 可行性研究与投资决策阶段，侧重总体规划布局、户型配比及外立面选型

在房地产项目可行性研究与投资决策时，成本与功能关系是一个非常重要又很难把握的问题，导致很多项目存在定位不清晰、产品配置不精准、脱离市场预期的情况。因此，在这个阶段应用价值工程理论分析成本与功能关系，需要以市场为导向，结合竞品楼盘调研，从客户重点关注的功能进行分析，注重总体规划布局、户型配比及外立面选型等客户敏感点，实现资源利用最大化、项目溢价最大化，这个阶段对功能分析的准确与否，直接关系到房地产项目的成功与否。

3.2 设计阶段，着重设计方案的评价与选择、控制隐蔽工程成本投入

设计阶段是设计管理的主要阶段，包括方案设计、扩初设计、施工图设计，也是形成项目最终价值的定型阶段，同一项目在同等开发强度和同样产品选型组合下，通过提高产品舒适度也可以提升项目价值。比如核心景观区、示范区、大堂等公共空间装饰、装修、电梯、智能化控制等客户敏感度高，对购买决策具有决定性影响的区域作为成本投放的重点，客户敏感度低的区域比如宅前景观可以低造价方案为主。

同时，设计阶段需要避免无效设计、控制隐蔽工程成本投入，对提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿的功能过度设计，属于无效设计。比如桩基和基础选型、钢筋混凝土含量、基坑支护方式、室外管网等隐蔽工程，客户关注度较低，无法形成卖点，过度设计导致的成本增加属于无效成本，无法提升项目价值，应严格控制此类成本的投入。

3.3 项目实施阶段，把控设计变更风险及设计落地性

可以在施工招标阶段增加对设计优化的要求，鼓励施工单位对项目建设提优化建议，同时对二次深化设计、设计变更、施工方案等，设计管理的重点应对功能比较强，工程造价比较大，对工程影响大的对象进行审核，合理运用价值工程理论，以求获得较大的技术经济效果。

4.价值工程在地产项目设计管理中的实际应用

价值工程的具体实施步骤有以下几步：

（1）明确分析的目标和范围，确定需要改进的方面；

（2）组建价值工程团队，需由不同专业领域的成员组成，以便提供多方面的意见和建议；

（3）收集相关数据，并分析项目中的资源使用情况和浪费点；

（4）生成改进方案，并对提出的改进方案进行评估，考虑其可行性和效果；

（5）选择合适的改进方案，并跟踪其实施和效果。

以杭州某温泉小镇项目为例，分析价值工程在设计管理中的具体应用。本项目为山地地形的综合文旅小镇项目，总用地面积23.96 万m2，总建筑面积为28.05 万m2，由20.37 万m2住宅及8.37 万m2公建组成，其中公建包括主题温泉酒店、会议中心、运动中心、五国温泉区、儿童游乐区、商业街等组成，住宅包括高层、洋房、叠排、联排等产品，项目依山而建，场地南北高差大，整体规划配套齐全，总计分为九个地块，分期开发（图2）。

图2 杭州某温泉小镇项目鸟瞰总图

4.1 优化总体规划布局、选择最优户型配比

同一项目在同等开发强度下，不同产品的组合形式带来的项目价值是不同的。以满足土地规划技术指标和相关部门要求为前提，以市场和客户敏感点的变化为基础，通过直接投资成本进行限额设计，结合价值工程理论，对总体规划布局进行优化和多产品组合方案比选，筛选出溢价高、销售去化时间短的产品，实现投资效益最大化。

经多轮方案比选，本项目高层产品在户型配比上主力户型规划为70-80 m2两房一卫和80-100 m2三房一卫产品，同时规划少量40-50 m2当时热销的旅游+养老产品；洋房以刚需及刚改为主，主力面积90-120 m2、搭配120-150 m2舒适改善型产品。本项目景观资源优势明显，叠墅产品规划为130-170 m2，毛坯销售，在面积上和高层产品形成差异化，避免自我竞争；联排别墅产品主力面积段控制在100-140 m2，毛坯销售，以高性价比吸引客户，同时搭配130-170 m2面积段，针对品质改善客户进行需求补充。

4.2 优化竖向设计、控制无效成本投入

本项目场地现状情况复杂，山地地形高差较大，场地内有山顶、山谷、天然水库，整个地块由南向北、由东向西地势依次抬高，黄海高程由56 米至137 米左右，项目主出入口处道路黄海标高为52.6 米至63.6 米左右。本项目总图竖向设计方案比选过程中，地形因素作为竖向设计起点和切人点，运用价值工程理论，在满足各项用地的使用要求前提下，充分利用原始地形优势，减少土方工程量，尽量实现填挖平衡，减少外运或外购土方。借助场地地形高差，解决场地排水问题，同时需要满足建筑基础埋深和工程管线敷设的要求，经过多方案分析比选，最终筛选出坡地结合台地方式进行竖向设计。

图3 所示。由市政道路进入主入口区的G 地块部分地势较缓，采用坡地设计，标高从主入口两侧由南向北环抱抬升，形成本项目的中心广场景观区，中心广场东侧为由三个建筑单体组成的儿童游乐区，西侧为运动中心，北侧为主题温泉酒店，中心广场利用地形高差结合景观跌水，最大程度保留原始山地特征，同时塑造项目的在地性，合理控制工程造价。沿市政道路的地块原自然地势均较舒缓，采用坡地设计，道路从南至北围绕建筑折返上升，除消防登高场地坡地控制在3%以内，其余道路坡度控制在7%～8%之间，直到进入另一台地区域，台地区域道路标高缓坡抬升，道路坡度控制在1%-2%左右，上下台地之间通过挡土墙衔接，挡墙结合阶梯式高差种植手法，解决高差衔接问题，形成独特的观景效果，既满足海绵城市对雨水的相关要求，又能缓解短时强降雨对场地造成的洪涝问题。

图3 杭州某温泉小镇项目道路交通及场地竖向分析

为减少地下室顶板堆土厚度对结构安全性和总造价的影响，在换填轻质土和增设结构空腔两个方案之间选择结构空腔方案，双层结构板形成结构空腔后，地库顶板荷载明显减少，总的钢筋和混凝土用量减少，结构空腔作为室外管网的路由空间，既减少管网对地面景观的限制因素，同时也方便后期的检修维护，结构空腔层顶板大多是结合地形做的斜板，对地下车库的防水起到很好的防护效果。场地外与山地交接处，也就是用地红线处，护坡方案替代挡墙方案，大大节省造价，护坡底部设置截洪沟，经过滤后就近排入河道，减少山体雨水对项目的排水压力。

4.3 新增温泉水入户产品

本项目拥有天然硫温泉资源，定位为温泉度假小镇项目，温泉水主要用于五国温泉区，矿眼位于沿市政路的G地块内，五国温泉区设置于整个项目较中央位置的C地块，方便为周边各地块服务。由于项目地理位置相对偏僻，杭州及外地客户导入难度较大，为提升项目市场知名度及竞争力，提升项目低密产品的市场竞争力，增加温泉入户产品，借助原先已敷设的温泉管网设备，由温泉管网主线延伸至各地块带首层带庭院的户型。目前杭州市场的温泉入户产品非常稀缺，有利于项目对外宣传，提升项目市场竞争力，促进项目销售。

根据价值工程理论，重点讨论选取哪些户型提升成为温泉入户产品，经多组合方案比选，本次温泉入户涉及改造309 户，选择各地块叠排、联排和洋房产品的首层，温泉水接入各户首层庭院，经测算，温泉日用水量增加约446m3/d。在住宅及公建满负荷运营时，温泉矿源能满足最大用水量的50%。根据跟相关部门征询结果，天然温泉水占比30%及以上的均可认定为温泉水，因此本次改造系统考虑将温泉水和自来水加热混用，蓄水池注满天然温泉水后系统开始运行，运行过程中通过对水池水位的控制，补水优先采用天然温泉水，不足部分采用自来水，将38℃温泉水及5℃自来水混合加热至50℃后送往各户，夜间集中补水及加热。改造后，总成本增加861.6 万元，分摊至项目总可售住宅面积单方成本增加约43.3 元/m'。改造后大大弥补了项目因位置相对偏僻前期销售去化较慢的不足。

4.4 优化外立面材料

结合项目销售情况，本着降本增效的精神，对本项目外立面材料方案进行优化，根据价值工程分析，主要从外立面效果、造价、施工工艺、工期等几方面分析，最终优选出的方案为高层及洋房的外立面设计由内保温+铝板幕墙，后调整为与铝板幕墙外饰面相近的氟碳漆保温装饰一体板。

氟碳漆保温装饰一体板（仿铝板效果）的表面效果与铝板相似，施工工艺为粘锚结构，较以干挂系统为主的铝单板幕墙结构简单，施工工期缩短约三分之一，单方造价较铝单板幕墙价格便宜，内保温+铝板幕墙对应单方造价为898 元，保温装饰一体板对应单方造价为317 元，总造价降低约1.65 亿元，均摊至本项目地上可售面积35.6万方，单方成本降低约463 元。调整后效果与原设计基本一致，而外立面品质基本没有降低，调整后客户对产品的认可度并没有减少。

结语：

价值工程在房地产项目的投资、策划、设计、施工、运营维护的任一环节得到应用都可以发挥出积极的作用。应用在不同环节中产生的影响不尽相同，基于前面的分析，在投资决策阶段和设计阶段对项目效益的影响是最为显著的。通过价值工程理论的应用，项目决策者可以基于科学的数据和分析，做出明智的决策，通过识别和消除浪费可以提高项目的整体效能，实现更好的性能和质量，分析资源使用情况并提供相应的优化措施，可以帮助降低项目成本，深入分析房地产产品各项功能，在优化项目特性的基础上进一步提高产品增值服务，满足客户的需求和期望，提高客户满意度。通过价值工程团队的协同工作，各专业领域的成员可以共同解决问题，提供创新的解决方案。