在建或空置建筑物确认为投资性房地产的相关问题探讨

苏 明

（作者单位：河南财经政法大学会计学院）

一、研究背景

2000 年5 月3 日，国际会计准则委员会正式发布了《国际会计准则第40 号——投资性房地产》。我国财政部于2006 年2 月发布了《企业会计准则第3 号——投资性房地产》，自2007 年1 月1 日起在上市公司范围内施行，鼓励其他企业执行。自此，企业拥有产权且以经营租赁方式出租的建筑物被从传统的固定资产中分离出来单独核算，已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权被从传统的无形资产中分离出来单独核算。

房地产作为固定资产、无形资产核算还是作为投资性房地产，核算方式对企业和投资者的影响有着显著的区别。在过去相当长的时间里，我国房地产价格一直居高不下，其获利能力远高于固定资产或无形资产。根据国家统计局有关数据，全国商品房平均价格自2007 年起至2022 年，各年变化幅度分别为14.8%、-1.7%、23.2%、7.5%、6.9%、7.7%、7.7%、1.4%、7.4%、10.1%、5.6%、10.5%、6.6%、5.9%、2.8%、-5.8%。薛登元[1]、周宏等[2]、甘德龙[3]、王福胜和程富[4]分别从企业创新、债务融资风险、盈余波动性、会计业绩和降低公司债务水平等方面检验了投资性房地产为外界传递的积极信号效应。该效应促使投资者相对偏好资产规模中投资性房地产占比较高的企业。根据wind 数据统计整理，自2007 年投资性房地产准则实施以来，截止到2022 年，我国全部上市公司中，除了2011、2013、2014、2022 年投资性房地产占比有所下降，其余年份都保持着上升势头，如图1 所示。可见，投资性房地产对企业的生产经营活动具有重要影响。

图1 上市公司投资性房地产占资产比重

目前，投资性房地产范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。其中，已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物，以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物。企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物通常必须拥有正式的租赁合同作为已经出租的证据或依据，但对于自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物，无论在《企业会计准则第3 号——投资性房地产》中，还是在《企业会计准则第3 号——投资性房地产》应用指南中，都未明确以何种凭证作为拟将来出租的证明，但《企业会计准则讲解》指出：通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产[5]。根据该解释，即使空置建筑物或在建建筑物尚未确定出租对象，只要有董事会或类似机构的“拟将出租”的书面决议，也可将其列为投资性房地产。

租赁合同或协议需要租赁双方协商一致，而董事会或类似机构的书面决议仅涉及拟出租方的决策，这将使得空置建筑物或在建建筑物更容易被确认为投资性房地产，也使企业在投资性房地产核算方面拥有了更大的自主选择空间，导致盈余管理行为的发生。

二、在建或空置建筑物确认为投资性房地产的会计处理问题

（一）在建或空置建筑物转为投资性房地产的确认条件问题

一般情况下，投资性房地产目的若是出租，在租赁开始日才可将其确认为投资性房地产。而空置建筑物并未正式出租甚至能否出租尚未可知，在建建筑物因尚未完工，处于在建状态，几乎可以确定尚未正式出租。若仅以董事会或类似机构的书面决议为依据，可能会给企业盈余管理带来操纵空间，原因如下：

一是我国房价长期处于高位，为企业将在建或空置建筑物作为投资性房地产核算提供了背景条件。

2016 年年底召开的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。在此政策背景下，全国商品房价格涨幅在一定程度上得到了控制，呈逐步下降趋势，截至2022 年，涨幅甚至为负数。虽然如此，全国房价仍然处于一个较高的水平。企业若将多年闲置的建筑物或将多年未完工的在建建筑物从“固定资产”科目转为“投资性房地产”科目进行核算，在采用公允价值模式计量的情况下，转换时仍然能从转换中取得大量的“其他综合收益”，增加企业的所有者权益及资产规模，从而美化报表。此外，空置建筑物若作为“固定资产”核算，会计上要计提折旧。但转换为“投资性房地产”科目核算之后，未来则将省下不菲的折旧费用，显著提升企业未来的利润水平。

虽然董事会或类似决策机构作出的决议通常是经过董事们或股东们深思熟虑的，相对稳定，但若公司本身的管理思路是盈余管理，在房价长期居高不下的背景下，董事会或类似决策机构便成为维护企业自身报表形象的推手。

二是在建或空置建筑物拟出租至已出租的间隔期缺少量化标准，提高了企业长期盈余管理的可能性。

拟出租毕竟是未真正出租出去，房屋从拟打算出租到真正出租存在一定的间隔期，而准则中并未明确提出该间隔期的长短。《企业会计准则讲解》中提到“持有意图短期内不再发生变化”即可确认为投资性房地产，故企业可在未真正出租前一直将在建或空置建筑物放在“投资性房地产”科目中进行核算。企业并不需要真正去落实出租对象、出租日期、出租方式等与出租有关的实质性条件，只要拟出租的意图不变，就可以将在建或空置建筑物纳入“投资性房地产”科目的核算范围，长期享受由公允价值上升所带来的“公允价值变动损益”，并且能避免未来折旧费用对企业利润的损耗。

实际上，若在建或空置建筑物长期未出租出去，企业大概率将其自用了，但董事会或类似决策机构的决议并未改变，那这应划为暂时性自用房地产，还是依然作为投资性房地产，这方面尚未有明确规定。在处理不明朗的情况下，企业便可长期将其作为投资性房地产以美化财务报表。

（二）在建或空置建筑物转为投资性房地产的计量属性选择问题

自用房屋转为以出租为目的的投资性房地产，选择以公允价值计量模式对资产的计价可靠性有利有弊。其优点为，有利于企业进行投资决策，包括是否继续作为投资性房地产出租、选择谁作为承租人等。以出租为目的的投资性房地产其价值毕竟不同于自用房地产，其公允价值的变动通常会显著影响企业租金收入，而租金收入是否能涵盖其成本，甚至是否能将企业利润率维持在一定的水平范围内都将是企业对该投资性房地产进行处置决策时所考虑的问题。故公允价值与企业持有该资产的目的更为相关，更有利于其决策。基于此，自用房屋转为以出租为目的的投资性房地产，通常不宜再用成本模式进行计量（在公允价值可靠的前提下）。

但是，以公允价值模式进行核算也存在一定的缺陷，可能导致各期间收入、费用不符合配比原则，利润稳定性差。出租和资本增值目的不同。资本增值是为了赚取买卖价差，当前的公允价值（通常为市价）能真正反映该资产将能获取的收益。因为收益是在将来出售时取得的，故平时不提折旧，而在出售时一次性将其账面价值转入费用，符合配比原则，比较合理。故在具有活跃市场且投资性房地产是增值目的时，以公允价值模式核算比较合理。这与其他以出售为目的的资产，如库存商品、交易性金融资产等处理方法类同，具有可比性，都是在出售时将账面成本一次结转到费用项目，平时不进行摊销。但对于以出租为目的的投资性房地产，实务中租金通常是按期收取，其收益是逐步实现的。而以公允价值模式核算的投资性房地产平时不提折旧，投资性房地产价值的损耗并未按期体现在企业报表内，故无法做到收入费用的配比，从而可能会过分夸大该类投资性房地产的价值。

在建或空置建筑物仅能在拟用于出租的情况下划分为投资性房地产进行核算。但与其他投资性房地产不同的是，在建或空置建筑物在拟用于出租的情况下就作为投资性房地产进行核算，事实上并没有租金收入。而从长远来看，对于拥有该类投资性房地产的企业，根据准则，其长期内出租的意图是不可改变的，未来出租出去的概率较大，所以其收益是逐期实现的。与其他投资性房地产一样的是，该类投资性房地产具有选择以成本模式还是公允价值模式进行核算的权利。随着资本市场的逐步成熟与估计技术的不断完善，或出于盈余管理目的，很多企业都采用了公允价值模式对转换后的投资性房地产进行核算，而忽视了可能存在的收入、费用配比问题。

三、政策建议

（一）明确在建或空置建筑物从拟出租至实际出租的间隔期

明确在建或空置建筑物的间隔期，目的在于防止企业实际并不打算出租，或没有实际能力出租，但为长期谋取利益而将在建或空置建筑物转为投资性房地产的行为。间隔期的确定可以督促企业明确资产使用性质，做好资产使用规划，提高资产使用效率。

（二）将成本模式作为拟出租的在建或空置建筑物的首选后续计量模式

为了使租金收入和费用相配比，以出租为目的的在建或空置建筑物作为投资性房地产可以选择进行如下会计处理，即直接规定采用成本模式进行计量。尽管房屋市价与租金有一定的关系，但以出租为目的的投资性房地产并不打算出售，故市价对其决策意义并不是特别显著。此外，市价是出售才能获取的经济利益，而以出租为目的的投资性房地产是为了获取未来租金，其价值用未来若干年的租金的现值更能很好体现。但出租具有较强的不确定性。在日益激烈的市场环境下，企业生存期大大缩短，为避免财务风险，企业租赁期通常不会过长。租赁期结束后，市场情况如何，能带来多大的现金流，都很难做到精确估算，故用未来租赁期的租金的现值去估算当前投资性房地产的价值具有较大困难。在没有可靠公允价值的情况下，此时更适合以成本模式计量。

（三）根据谨慎性原则对公允价值变动损益进行计量

以出租为目的在建或空置建筑物若采用公允价值模式，可将资产的价值按期转入费用，与租金收入相配比，或者根据谨慎性的原则允许公允价值变动损失计入费用，但公允价值变动收益不计入收入，以避免未来对资产处置当期损益波动过大。

（四）密切监督企业后续与在建或空置建筑物相关的租赁活动

企业将在建或空置建筑物转换成投资性房地产之后，相关部门应对其有关租赁活动的后续事宜进行有效的监督，检查企业是否积极地推动租赁相关事宜。一旦发现企业有对租赁活动懈怠、推诿等情况，应查明原因，以防止企业出于盈余管理等目的而作出虚假租赁承诺。