浅析优秀历史建筑保护修缮的价值保障

■ 傅 勤 FU Qin

0 前言

上海作为历史文化名城，在优化城市土地和空间资源配置的同时，更要系统完整地保护传承上海各个时期的重要历史文化遗产，延续历史文化脉络，推动城市高质量发展。优秀历史建筑作为承载及展示上海城市历史风貌的基础单位，在城市更新大背景下，如何平衡保护传承与更新利用，在保护修缮中加强优秀历史建筑的价值保障，是值得深入研究和探讨的重要课题。

1 上海市优秀历史建筑保护现状

1.1 上海市优秀历史建筑的基本情况

1.1.1 风貌演化

上海市近现代优秀历史建筑风貌的形成主要经历了3 个阶段，江南传统城市风貌、上海近代城市风貌以及公有房屋体系。1843 年开埠前，上海老城呈现出江南传统城市格局与风貌，造园之风盛行，较为著名且留存至今的有豫园、书隐楼、露香园等。开埠后至1949 年解放前，受多元文化影响，部分区域推行西方城市规划、建设和管理的理念，逐步形成了上海近代城市风貌：这一阶段产生了联排式布局、单元平面融合传统合院形式的石库门里弄，仿英、法、德、意等国宅第风格的花园住宅，不受开间限制、承重结构大量采用混凝土构件的新式里弄、10 层以上的高层建筑等有地域特色的建筑类型。解放后至改革开放前，建立了以政府直管公房为主的公有房屋体系，自1951 年起，上海首个工人新村——曹杨新村开始建造，至1978 年，全市共建成220 处新村。

1.1.2 名单管理

1986 年，上海被国务院公布为第二批国家历史文化名城。上海市委、市政府高度重视优秀近代建筑的保护，开展名单制管理。1989 年，上海公布了第一批61 处优秀近代建筑；1994 年，公布了第二批175 处优秀近代建筑（后更名为优秀历史建筑）。1999 年、2005 年、2015 年分别公布了第三、四、五批优秀历史建筑的名单，现有5 批总计1 058处、3 100 余幢，整体集中分布在中心城区（图1）。目前，本市正积极开展第六批优秀历史建筑储备名单的征集研究，重点对上海市近现代、新中国成立后、改革开放以来有代表性的建设成果进行调研排摸，逐步建立以公共建筑、工业遗存及优秀现当代建筑（包括交通、水利等工程设施）为主的优秀历史建筑储备库[1]。

图1 五批次优秀历史建筑情况统计

1.1.3 保护立法

上海高度重视优秀历史建筑的立法保护，早在2002 年，率先在全国颁布地方性法规《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》，并于2010 年和2019 年先后两次修订，目前名称变更为《上海市历史风貌区和优秀历史建筑保护条例》，将保护范围由单体建筑或建筑群，扩展到历史风貌区（包括风貌街坊，风貌道路）；建造年限也由原规定1949 年以前，扩展至建成使用30 年以上的建筑；同时，在条例中还强调应严格实施保护措施、传承历史文脉，成为本市优秀历史建筑保护工作的根本遵循。2021 年，市人大颁布《上海市城市更新条例》，明确以“留改拆并举，以保护保留为主”为原则，强化“整体保护，以用促保”，在延续整体历史风貌的同时，通过有机更新与活化利用赋予优秀历史建筑新的生命力。

1.2 优秀历史建筑保护修缮实践

1.2.1 积极推进居住类优秀历史建筑的保护修缮

为了加强历史建筑的保护和利用，据不完全统计，上海“十二五”期间，全市推进40 余万平方米居住类优秀历史建筑修缮，“十三五”期间，实施里弄类优秀历史建筑修缮75 万平方米[2]。在居住环境得到进一步改善的同时，风貌肌理也得以保护和彰显。同时，房屋管理部门根据《上海市历史风貌区和优秀历史建筑保护条例》的要求，按照每栋建筑的历史、科学、艺术价值及完好程度建立了分级分类的保护制度，从高到低依次分为四类，实行分类保护，并对允许改变的范围、以及保护修缮做了进一步规范（图2）。

1.2.2 开展单体和成片保护整治试点

首先，本市结合区域规划、建筑价值、使用功能等实际情况，采用“政府协调支持、专家指导把关、企业具体运作、市民积极参与、社会各方配合”的运作模式，以保护修缮、保留改造等方式积极推进了黄浦外滩源（图3）、思南路47 街坊、徐汇建业里（图4）、静安张园等重点特色项目重现风貌、重塑功能，起到了一定的示范引领作用。其次，发挥重点建筑修缮头雁效应，按照原材料原工艺要求，修复了一批优秀历史建筑，如虹桥源1 号（图5）、复旦大学玖园（图6）、雷士德工学院（图7）等，修复后的建筑不仅展示出沉淀的历史价值，还焕发出新的光彩，成为建筑保护性修缮的典型案例，深受社会和市民群众的好评。

图3 外滩源

图4 建业里

图5 虹桥源1 号修复效果

图6 复旦大学玖园修复效果

2 优秀历史建筑保护修缮难点

2.1 长期处于过度使用状态，居民改造呼声强烈

部分优秀历史建筑产权不清，责任不明，住户是承租人而非产权人，主动修缮保养的积极性不高。且由于历史原因，长期处于“72 家房客”混用的状态，居住面积狭小，百年前的设施设备已难以满足现代居住生活的要求，因为非成套的原因居民生活较为不便，居民希望改善居住条件的呼声十分迫切。若彻底改变原建筑设计时的功能布局，在某种程度上是对原有建筑整体价值的破坏。

2.2 保护资金缺口较大，难以形成良性循环

目前保护修缮资金的主要来源还是依靠政府，由于社会资金投入面临的政策障碍导致各方参与的积极性不高。尽管市区两级财政每年投入居住类优秀历史建筑的修缮资金以亿元计，但相对历史建筑总量来说仍是杯水车薪。由于资金有限，优秀历史建筑的修缮往往“看菜吃饭”，难以全面做到“修旧如故”，且经常以不破坏或不改变现状作为保护性修缮的妥协办法。

2.3 修缮技术和标准体系不完备

优秀历史建筑留存至今有相当数量已百年以上，因此保护性修缮的首要原则就是安全为先，在解决结构可靠性要求的基础上，还应基于价值判断的保护性要求，即文化传承延续与功能性更新并重。但由于此类修缮保护项目往往环境、产权及使用情况复杂，在价值评估判断、修缮时机确定、材料工艺选择及资金政策支持等方面难以形成通用做法，特别是在标准规范层面，相应的技术标准，尤其是在价值判断、价值保障和工艺工法等方面尚未形成完整标准体系，因而制约着建筑的保护修缮水准。

3 优秀历史建筑保护性修缮的价值保障措施研究

严格风貌评估、细化甄别、专家论证、方案优化等工作，对历史建筑的价值进行逐一甄别，为后续保护更新创造良好条件。以历史文化为导向，建立全生命周期管理制度，注重优秀历史建筑的单体和成片风貌格局的整体保护，尊重和善待老建筑，推进优秀历史建筑的分类保护和活化利用，切实践行以用促保的创新发展理念。

3.1 强化保护性修缮项目过程管控

优秀历史建筑的修缮是一项复杂而细致的工作，需要在管理层面加强过程管控和监督。近年来，管理部门建立了较为完善的修缮工程管理制度和监督机制，对检测、勘察、设计、施工、监理等环节开展了全过程的监管和评估，不但确保了工程的质量和安全，也修复了一批有示范效应的优秀历史建筑，如武康大楼、淮海大楼、市文联大楼（图8）、上海音乐学院城市音乐会客厅（图9）等，修复后的建筑不仅展示出沉淀的历史价值，还焕发出新的光彩，成为建筑保护性修缮的典型案例。

图8 修葺一新的市文联大楼

图9 修葺一新的上音城市音乐会客厅

3.2 推进修缮技术和标准体系的研究

优秀历史建筑的修缮讲究尽可能按照原式样、原材料、原工艺进行修复，通过开展“四新”技术的课题研究、实验分析、实践操作、专家论证的方式，确保它们在保持优秀历史建筑风貌的同时，也能满足现代建筑安全和功能性的需求，如用无机砂浆代替原有的饰面粉刷材料（图10），用3D 打印技术复原构件原貌（图11）等。本市还定期开展传统修缮技术研究、定期学术研讨，总结多年来积累的修缮技术、制定优秀历史建筑工艺工法，如近日颁布的《优秀历史建筑外墙修缮技术标准》（TG/TJ 08-2413—2023），就是总结实践经验形成可推广应用的技术标准。

图10 无机砂浆作为饰面粉刷材料

图11 3D 打印技术复原构件

3.3 做强专业队伍提升技术能级

培养成熟的检测、查勘、设计、施工、监理等队伍至关重要。近年来，本市房屋管理部门和相关行业协会已建立了较为完备的培训体系，对检测、查勘、设计、施工、监理等行业技术人员开展专业培训。首先，培训内容涵盖了历史建筑保护知识、修缮技术、工程管理等方面，以提高人员的专业素养和实践能力，并在此基础上对参与培训的人员进行考核，以确保培训效果。其次，相关部门在加强队伍建设，提高队伍的整体素质方面也提出了有效建议，通过引导行业单位引进高水平的专业人才，优化队伍结构，提高队伍的专业水平。此外，还促成高校、研究机构与行业单位之间的合作，开辟产学研教育基地，搭建行业产教融合共同体项目，联合开展优秀历史建筑修缮改造的研究和实践。

3.4 科技赋能助推建筑保护的精细化管理

开展优秀历史建筑数字化测绘信息采集工作，建立数字档案；结合修缮工程，对武康大楼、同孚大楼等优秀历史建筑及外滩第二立面、南昌路历史文化风貌区、今潮8 弄等重点区域开展实景三维数字化测绘试点工作，并探索优秀历史建筑数据库与城市信息模型（CIM）平台的互联互通（图12）。此外，本市围绕政务服务“一网通办”、城市运行“一网统管”的相关要求，推广建立覆盖全市优秀历史建筑的自动感知和感应系统，形成动态、可追溯的历史建筑数据库和大数据智能管控系统（图13）。

图12 建筑三维摄影建模图

图13 建筑安装监测设备

4 启示与思考

4.1 完善法制保障，加强政策支持

应加强地方立法跟踪调研，围绕优秀历史建筑的价值保障目标，加快完善与优秀历史建筑修缮改造和保护利用相适应的城市更新法律法规框架体系，研究财税、土地等优惠政策，及时修订完善行政法规和政策性文件，总结实践检验行之有效的做法并上升为制度规范。通过优化规划调整及区域统筹总量，加快实施区域级的整体更新改造。

4.2 拓展资金渠道，加强保护利用

应加强市级统筹协调、引导带动，推进优秀历史建筑修缮改造和成片保护利用项目的实施，用好国家补贴和市区两级财政资金。引入推动更新利用的专项资金，拓展融资渠道。激发市场活力，吸引优质的市场主体和保险资金等社会资金参与保护更新。在不改变房屋产权的前提下出让部分年限使用权，是近年来上海实践较为成功的模式之一，如上生新所中万科集团对孙科住宅、哥伦比亚俱乐部的修缮利用。在加强资金投入的同时，应支持和鼓励在符合保护要求的基础上，赋予优秀历史建筑当代功能，并鼓励有条件的历史建筑面向公众开放，与城市生活有机融合，打造城市活力中心和特色名片。

4.3 健全监管体系，加强全生命周期管理

加强监管体系的建设，落实保护责任。各级管理部门、业主、使用人等应进一步明确分工和责任，确定其应当承担的保护责任和义务，督促指导落实日常维修养护的责任，杜绝失修失养，杜绝修缮性破坏，将优秀历史建筑修缮纳入建筑师负责制的改革试点范畴、实现优秀历史建筑修缮工程的全过程管理，切实把价值保护落到实处。通过进一步研究完善优秀历史建筑的调查评估和周期性修缮制度，实现全生命周期管理。

4.4 结合区域实际，加强技术标准创新与构建

在既有建筑通用标准的基础上，紧密结合自身突出问题、地域文化，构建优秀历史建筑标准体系，在区域范围内解决保护本体与既有标准之间的矛盾，填补管理空白。通过重新评价和整理现有的地方保护标准，打造详细覆盖各专业、各环节的标准体系，指导优秀历史建筑保护和利用工作，为优秀历史建筑的价值保障提供标准。

4.5 坚持多措并举，加强宣传力度吸引公众参与

随着经济社会的发展，传承着地域文化根脉的历史建筑，越来越得到全社会的重视。应大力加强宣传和科学普及，要广泛运用公众号和短视频平台等各种新媒体开展社会宣传；开展优秀项目评选和实践案例汇编，加大对优秀项目、典型案例的宣传力度；加强科学普及利用价值评估工作，让市民和历史建筑相关从业者都更深层次地认识到历史建筑对于地域文化塑造的重要价值和意义。

5 结语

优秀历史建筑是传承城市文脉的重要载体，留住了这些老建筑，就能进一步延续上海文化的底蕴，提升海派文化的认同度、凝聚力和竞争力。优秀历史建筑也是城市肌理的有机构成，上海的各类历史建筑与现代高耸的高楼组成了错落有致、高低结合的特色景观和独特的城市天际线。只有把优秀历史建筑保护好、修缮好才能再现历史的生活场景，使人感知历史、记住乡愁，才能让优秀历史建筑成为城市更新中的亮点和活力点。