风险导向下房地产企业内部控制措施研究

刘志江 杭州无忧传媒有限公司

引言

风险导向下的内部控制可以帮助企业更好地了解潜在风险，准确识别和评估风险影响，进而制定出针对性的风险管理策略，以降低风险发生的概率和影响程度，从而保护企业的财产和利益。但一些房地产企业在工作实践中，未意识到内部控制与风险管理之间的关系，内部控制体系建设在一些方面存在不足之处，难以充分发挥内控的风控功能，使得企业无法有效地识别和应对风险，非常不利于企业的健康稳定发展。房地产企业应树立风险意识，基于风险导向完善内控机制，将风险管理融入到内部控制的各个环节中，强化企业风险内控的能力。

一、风险管理与内部控制之间的关系

内部控制的功能是约束、规范企业各项管理行为，及时发现并纠正、防范潜在风险，提高企业经营管理效率和效果。而风险管理则主要是为了防范风险问题的发生，帮助企业规避风险损失，确保企业生产经营活动的顺利开展。内部控制与风险管理既有区别又有联系，二者虽然出发点和运行规则不同，但其功能上具有相似性，目标上具有一致性，二者都是为了识别、发现风险，控制风险带来的不利后果，增强企业风险应对能力，助力企业战略目标和价值目标的实现。因此，二者可以实现互补，风险管理能够为内部控制提供基础和依据，通过风险管理提前测定风险，寻找风险成因和源头，采取针对性的内部控制措施，应对这些风险，便可减少风险的发生和对企业的影响，进而强化企业的风险抵御与防范能力。

二、房地产企业面临的主要风险类型

(一)投资风险

房地产工程项目通常需要投入大量资金，且项目的建设周期长，从规划到最终竣工一般需要经历数年时间，使得房地产企业投资回报周期较长，需要承担较高的投资风险[1]。例如，某房地产企业计划开发商业写字楼，但在完成前期投资后，由于本地政策调整限制商业用地开发，导致项目无法继续进行，前期投资付之东流；又如，一家房地产企业投资建设大型购物中心，而本地已有多个类似购物中心，市场供应过剩，导致租金下降，项目运营困难，最终投资回报不达预期。

(二)筹资风险

房地产企业在项目开发建设过程中，自有资金有限，多会利用外部筹资解决资金问题。根据CRIC(中国房地产信息集团)披露的数据显示，2022 年中期重点样本房企的长期有息负债为39 018 亿元，短期负债为15 841 亿元，加权净负债率约为73.52%。负债经营虽然可以形成财务杠杆效应，减少自有资金的占用比例，提高项目的回报率，但也可能使房地产企业面临筹资风险[2]。例如，受经济大环境影响，企业偿债能力下降，无法按时偿还借款本金和利息，诱发债务违约风险。

(三)管理风险

企业经营活动的各个环节都潜藏风险，若管理措施不善、决策判断失误、经济业务操作失误，就可能引发管理风险[3]。例如，企业财务管理制度不完善或缺乏有效执行，就可能导致会计核算、资金管理、预算控制等方面出现问题，进而诱发管理风险。而管理风险涉及到企业经营活动的决策、组织、执行等关键环节，会对企业的财务状况和经营成果产生负面影响，必须要进行重点防控。

(四)成本风险

成本是影响利润率及企业市场竞争力的关键因素，若企业成本管理不善，或成本结构发生重大变动，导致成本严重超支，就会诱发成本风险，对企业的运营能力、盈利能力、投资回报率产生负面影响。例如，房地产企业投资房地产项目时，土地购置、规划设计阶段未做好成本规划，建设成本超出预期，使得工程未完工就资金短缺，没有足够资金支付供应商货款、员工工资，造成项目烂尾。

(五)经营风险

经营风险是指，房地产企业在经营过程中，未能及时识别风险，导致企业的经营目标无法达成，经营效益下降，甚至经营活动中断[4]。例如，企业未能及时识别和防范内部的财务欺诈行为，造成财务报告数据不准确，对经营决策造成误导，进而作出不正确的决策，使企业遭受损失；再如，未能及时应对和处理公共危机，给企业声誉带来影响，使企业遭受社会舆论质疑，损害企业品牌形象和声誉，导致企业的销售额下降、客户流失，影响企业的业务运营和经济利益。

三、风险导向下房地产企业内部控制存在的问题

(一)投资管理内控不足

投资是企业获得利润的前提，是企业资产增值与保值的必要手段。房地产行业属于资金密集型产业，相关工程项目的开发投资金额巨大，动辄上亿元，且后期清盘困难。这使得房地产投资收益与风险共存，具有较大的不确定性，因此房地产企业易面临投资风险。然而，一些房地产企业对投资盲目乐观，既没有充分评估市场需求，也没有对投资项目进行全面的风险评估预测，投资管理内控严重不足，使得企业在投资过程中没有做到“量力而行”，最终导致投资失败，而遭受致命打击。例如，恒大集团在市场繁荣时期大规模扩张，大量购置土地和房产，同时开发多个大型项目，这种扩张远超企业自身的运营能力，此外，市场环境发生变化，市场需求逐渐下降，导致房产销售速度放缓，销售不如预期，造成企业资金链断裂，没有足够资金维持项目开发，多个项目停工，企业陷入运营困境。

(二)筹资管理内控不足

房地产企业维持生产经营需要大量资金，不论是土地的购置，还是工程项目的施工建设，亦或是建筑材料的采购都是一笔不小的开销，而其自有资金通常无法满足需求，多需要依靠外部筹资。适当筹资可以满足企业资金需求，丰富资源来源，提高资金灵活性，分散投资风险，但也会使企业面临筹资风险，必须要对筹资进行内部控制。然而，房地产企业很少将筹资纳入内部控制的范围，在筹资时认为多多益善，经常忽视筹资行为对企业后续运营的影响，使得筹资规模远超自身的偿债能力，筹资的渠道选择不合理，导致筹资成本较高，企业长期处于高负债经营状态。高负债经营会导致企业的投资回报率下降，影响企业资金链的稳定性、可靠性，一旦企业收益率小于负债利息率，就会出现资不抵债的局面。

(三)财务业务内控不足

管理风险多由财务业务处理不当、管理不善引起，对财务业务进行内控，规范内部财务行为，才能减少管理风险的发生。但一部分房地产企业财务业务内控不到位，既没有构建配套的财务管理流程和制度，也没有建立有效的监督和审计机制，管理风险未得到有效防控。例如，预算业务管理方面，预算执行监督控制不到位，预算调整过于随意，使得预算与实际差距大，易引起预算管理风险；又如，在采购业务管理方面，由于未建立统一采购审批制度，导致采购过程缺乏管控，使得采购流程不规范，存在随意采购、超预算采购的情况，易引发采购管理风险。

(四)成本管理内控不足

房地产企业的成本主要涉及到：材料成本、人力成本、土地成本、金融成本、税务成本等。若这些成本严重超出预期，就可能会引发成本风险，降低项目的投资回报率，甚至是导致企业资金紧张。然而，一些房地产企业在成本管理内控方面存在诸多不足之处，如成本核算不准确、成本分配方法不合理、费用分类不清晰等，使得项目利润计算错误，企业无法准确评估项目的目标成本和投资回报率，进而难以确定成本优化的方向，造成实际成本与预算成本之间存在较大偏差。

(五)风险管理内控不足

诱发风险的因素多种多样，既有外部因素，也有内部因素，要想有效防范风险，必须要做好风险管理内控，建立风险预警机制，提前采取风险应对措施。但一些房地产企业风险意识淡薄，缺乏有效的风险监测、报警和应对机制，无法准确识别和评估潜在的风险因素，难以及时发现和响应风险。虽然也有部分房地产企业构建了风险预警机制，但其预警指标设计不当，无法覆盖全部风险因素，造成预警机制不够灵敏，难以准确判断风险的发生，并及时发出相应的预警信号。

四、风险导向下房地产企业内部控制措施

(一)加强投资管理内控，防控投资风险

投资是拉动企业发展的“马车”，房地产企业要想提高投资成功率，取得预期投资收益，必须要加强投资管理内控，防范投资风险的发生。首先，房地产企业要结合市场需求和发展趋势，分析项目的成功可能性，并基于分析结果，进行长期和短期的投资预测和规划。其次，确定投资项目后，房地产企业要进行细致的项目调研，借助SWOT 进行分析，评估项目的经济可行性和风险收益比，对项目的收益率、投资回报期、现金流量等进行定量分析。再次，房地产企业要根据回报要求、风险承受能力，基于风险与收益平衡理论，设定明确的投资目标和限制，对投资过程进行控制，避免投资失控。最后，房地产企业要主动采取风险转移、分散等措施，尽可能分散投资风险，以实现风险和收益的平衡，保证亏损和资金曲线的回撤的最小化，使企业维持稳健发展。

(二)加强筹资管理内控，防控筹资风险

筹资风险的发生会给企业带来债务压力，影响企业的资金安全，甚至可能会造成企业资金链的断裂。因此，房地产企业要加强筹资管理内控，从而正确规避筹资风险。具体来讲，一方面，房地产企业要确定项目开发、建设、销售等各个阶段所需的资金，科学确定筹资规模，制定合理的筹资计划，确保项目资金供给的同时，避免过量筹资使企业背负高额债务。另一方面，房地产企业要综合考虑利率、期限、担保要求、偿债能力等因素，合理选择筹资渠道，例如，加强对银行贷款、债券发行、股权融资、合作开发的应用。除此之外，为了应对到期债务，保障企业的偿债能力，房地产企业要制定偿债计划，明确每期偿还债务的金额和时间。比如，每季度支付利息和部分本金，最终在项目销售后偿还剩余的本金。

(三)加强财务业务内控，防控管理风险

为防范管理风险，约束内部财务行为，房地产企业应扩大内部控制范围，将其覆盖到财务业务的所有环节，使内部控制与财务管理有机融合。具体来讲，房地产企业要建立完善的财务审批制度和流程，明确各级管理人员在财务审批过程中的权限和责任，并根据不同的财务事项和金额设定，设定具体的审批控制点和限额。例如，小额支出可以由部门主管直接审批，大额支出则需要高层管理人员或董事会的批准；又如，建立预算修订审批制度，明确预算修订的申请流程、审批权限、变更依据，以此提高预算刚性，及时控制预算差异率。除此之外，房地产企业还要设立独立的审计部门，建立内部审计制度，定期对资金的流入流出进行审计，审查各项财务业务的合规性，确保相关业务符合企业内部规定。

(四)加强成本管理内控，防控成本风险

成本风险的发生，一般是由于企业成本管理控制不到位引起的。因此，房地产企业应加强成本管理内控，约束各项财务收支，限制成本风险的发生与发展。具体来讲，房地产企业要结合项目特征，做好成本结构、成本动因分析，找出成本过高或浪费的因素，并针对不同成本类型，采取相应控制措施，从而有效控制成本，提高企业盈利能力和竞争力。从直接成本方面来讲，可采取招投标方式，选择具有合理价格、优质服务的供应商和承包商；从间接成本方面来讲，可实施成本预算，帮助企业预测未来期间的成本支出，提前制定详细的成本预算计划，以便于更好地控制和管理成本。从资本成本方面来讲，要与金融机构建立良好的合作关系，与其进行充分谈判，争取更优惠的融资利率和贷款条件，减少利息支出。

(五)加强风险管理内控，防控经营风险

风险无处不在，不论是投资活动，还是筹资活动都可能会诱发风险，房地产企业应正确认识风险管理与内部控制之间的关系，将风险内控上升到战略层面，建立风险预警机制，以便于及时发现潜在风险。首先，房地产企业应通过分析过往经验和行业数据，对自身可能面临的各类风险进行全面识别和分类，并找出风险成因。其次，房地产企业应根据不同类型的风险，结合风险成因，确定相应的关键指标，并对其进行实时监控，从而根据指标的变化情况监控风险、预警风险。例如，对于投资风险，可以选择房价指数、销售速度等作为关键指标；对于筹资风险，可以选择逾期贷款比例、债务偿还能力等作为关键指标。最后，房地产企业应将确定的关键指标进行量化处理，设置具体预警阈值，以确保可以提供准确的风险预警信号，从而使企业能够及时识别和应对风险，保障企业的稳健发展。

五、结语

由于市场需求下滑，金融政策收紧，房地产企业的生存与发展愈发艰难，其经营中需要面对诸多风险，必须做好风险内控工作。为防控投资风险、筹资风险、管理风险、成本风险、经营风险，房地产企业应扩大内部控制范围，加强对投资管理、筹资管理、财务管理、成本管理、风险管理的内部控制，从而提高投资的成功率、合理控制筹资规模、限制成本支出、及时预警风险的发生。■