新经济形式下房地产企业成本现状与控制措施

范霞

房地产业是我国国民经济发展的重要支柱产业，对我国相关产业发展有着巨大的驱动作用。然而房地产业在发展中会出现大量资金，管理过程繁琐、复杂。随着中央政府不断加大对房地产业的监督管理，成本控制成为房地产业当前最重要的问题。从房地产企业角度出发，加强成本控制，不仅能节约成本，有效控制投资成本，还能增加企业经济效益。就目前我国市场经济形式和房地产发展现状来看，房地产企业已处于市场饱和状态。在这样的环境下，房地产企业无法突破自身发展和企业之间的竞争制衡，基于此，房地产企业要采用成本管理方式打破制约，利用自身优势提升企业核心竞争力，促进企业经济效益增长。

一、新经济形式对房地产企业成本控制的影响

1.融资成本的影响。当前房地产业处于逐渐破裂的状态，融资成本主要呈明显的上升趋势。首先，是时间成本的增多，从2013年开始房地产企业获取银行贷款的时间逐渐上涨，审批流程和贷款条件的增多，增加了企业在银行贷款时间，降低了审核效率，导致企业资金成本上升。随着贷款手续费的增多，房地产企业长期贷款也受到限制，企业需要付出更多的利息，融资成本长期处于高成本状态，导致中小房地产企业容易出现资金无法周转的情况，随时都会因资金链断裂倒闭。在新经济形式下，生产成本的增多、房地产企业融资资金管理质量降低、其利用率不高也对企业发展带来消极影响。由于在项目建设中，人工费用更多还是采用现金方式支付，而在融资构成中现金部分并不高，这样就会造成现金规划不明确等问题。融资成本中要不断提升对成本核算的要求，企业成本核算内容增多，财务部门的任务量也在不断增加，需要工作人员核算大量的债务数据，企业在此过程中还要背负还债风险，增加了企业无形偿还债务的风险。

2.开发成本的影响。在新经济形式下，房地产企业在项目开发中的成本呈上升趋势。房地产企业项目在建设过程中需要大量的材料，在一定程度上也带动了材料发展。随着市场经济的飞速发展，原材料和工作人员的薪酬也在不断地增多，而房地产在这个过程中却没有增加销量，企业在销售不景气的情况下还要负担开放成本上涨的费用，在一定程度上造成房地产企业的压力增大，同时也对房地产企业成本管理提出了更高的要求。此外，政府对土地购买也提出新要求，限制了房地产企业购买，随着国家政策的转变，房地产企业所需建设土地的增多，企业需要承担的开发成本也在增加，房地产开发以及从原来的“清水房”转变为现在的“精装房”，为了适应市场发展，房地产企业在项目开发中需要装修商品房，这在一定程度上也提高了开发成本。随着人们生活品质的提高，对生活环境的要求也越来越高，也就对建筑施工的要求越来越高，在项目建设过程中对原材料质量控制、施工安全、施工质量、审计工作等工作开展承担的成本也在不断增加。但是在当前大型项目开发过程中，房地产企业成立的施工小组并不符合项目施工要求，开发成本在一定程度会制约房地产发展，对部分中小型企业影响较大，会让他们面临破产的情况，这也就要求房地产企业要重视自身成本控制，加强成本控制，使管理方式不断适应新经济发展要求。

3.销售成本的影响。在新经济形式下，房地产企业销售也受到巨大的影响。首先，市场饱和度不断提升，房地产企业不得不选择更多样的推广方式，需要承担更多的商品推广费用，而且随着市场经济的快速发展，物价也呈现出上涨趋势，工作人员的薪酬也呈现上涨趋势，导致房地产盈利呈负面趋势，为避免“入不敷出”的出现，房地产企业就需要合理控制成本。其次，就是人才引进方面，房地产企业经济随时面临着破裂的情况，许多工作人员选择从事其他行业，为了补充公司销售空缺，房地产企业不得不扩大招聘范围，需要承担宣传费用，同时还要加强对在岗人员的培训费用，而且随着房地产市场经济持续降低，房地产企业发展受到各方面因素的限制，需要采用各种方式才能吸引消费者购买。再其次，就是盈利模式都受到限制。销售成本规模总体发展还是以上升趋势发展，在这趋势下，有效地成本控制成为提升房地产利润的关键。例如，在万科集团发展中，会为销售人员预留较高的薪资，以达到控制销售成本的目的，且提高了销售效率；恒大集团则是为商品房装修，以“精装房”的形式吸引消费者，在开放过程中有效利用政策，防止因成本過高对成本控制产生不良影响。在新经济形式下，消费者的购买能力并未得到提升，但是人工成本和材料成本在不断上升，这就要求房地产企业重视成本控制，提高成本控制水平，促进房地产企业稳定发展。

二、房地产企业成本控制体系的构成

在房地产企业成本控制工作中要明确成本账户与合同模板之间的关系。并通过收集和规划成本，分解为多种合同，以此提升成本控制效率。每个合同都要与项目内容一致，并从成本控制内容反映出不同合同对项目产生的影响，并及时有效地采取措施控制成本。房地产企业在项目成本控制过程中要采用信息技术，管理人员要重视成本控制，形成新的管理思想，通过信息技术贯穿整个项目管理，来提升项目管理水平，传统的成本控制模式已不再适用当前房地产项目成本控制。房地产成本控制要对其内容进行规划安排、过程控制、管控反馈等，形成科学合理的管控体系，并与合同规划结合在一起应用，实现对成本控制的预警，规范成本管控模式，将财务与成本信息整合在一起。在传统模式下，合同规划模板的编制方式一般会使用基准法和历史项目法，利用信息技术能够优化合同规划模板。

在进行企业规划时要根据企业特点，按照企业规划模板，优化成企业发展模板。并在发展中以运营成本为主导，通过结合项目部和工程部的方式，解决当前合同中存在的问题，实现对合同的查缺补漏，完善合同内容。合同规划模板在线上部分需要对调整后的成本录入成本控制体系中，实现数据完整，并与成本控制预警。线下部分要采用计算的方式确定每个项目的目标成本，保障资金合理规划。如果成本控制达到了成本控制的百分比，就不要在合同中编入成本控制系统。在此时，有成本控制部门发起批准，有相关领导审核通过，便可实施。

三、新经济形式下房地产企业成本管理现状

1.没有形成成本控制观念。新经济形式下房地产企业在成本管控中，往往更重视利润，不重视成本控制，没有形成成本控制观念。造成这一问题的根本原因是，企业没有意识到成本控制对企业发展的重要作用，相关人员没有发现成本控制与经济效益之间的关系。同时，在房地产设计的过程中，大多数设计师的重点是在建筑结构和材料使用中，对工程造价等方面重视度不够。

2.缺乏完善的成本控制制度。随着市场经济的快速发展，以往的成本控制制度已不适用于当前房地产发展需求。因此，房地产企业要对成本管理制度进行完善、创新。制定企业发展战略，从而有效提升成本控制水平，提升成本管控效率。同时，还有部分房地产企业的成本控制制度处于完善阶段，并未完善后续的管理方案。例如，没有设立相关的监督机制和考核标准，没有适当地调查当前社会经济未来发展趋势，成本控制制度就无法落实到实际工作中，不适用于企业实际发展。

3.缺乏成本控制措施。我国房地产行业缺乏成本控制措施，在新形势下房地产成本控制管理措施依然使用传统手段，没有针对实际工作情况进行管控，也没有从可持续发展角度出发对成本管理进行整体规划，并计划每个实施环节。另外，部分房地产该企业没有关注市场经济未来发展趋势，对信息技术运用能力不足，导致企业信息化运用能力较弱。在档案管理中，工作人员效率较低，整体工作量大，并在管理过程中容易出现失误。在施工阶段会产生大量的信息，这些信息会影响后期成本结算等工作，如果采用传统的管理方式，会增加管理难度，甚至出现档案丢失的情况。

4.忽视了工期成本。新经济下在房地产成本管理中，只强调了工期和施工目标，却没有强调工期成本。工期成本就是指为达到工程建设目标采用的各种方式。施工时间在合同中有明确规定，并需要按期投入资金，确保工程顺利开展。由于部分房地产企业过分重视施工时间，没有对进行成本预算，成本管控工作无法开展，导致工作投入资金量增多，成本增加，影响工程利润。

5.人员专业能力不足。根据我国房地产开发模式来看，很多项目施工人员都是临时组建，或者是之前合作的团队。其专业素养参差不齐，缺乏一定的专业知识和施工技能培训，在缺乏管理制度的情况下，并不利于项目开展。因此，企业在人才引进方面，要了解员工的发展愿景，与高校合作，吸引专业型人才，避免出现人才岗位不匹配的情况；要加强在岗人员的培训工作，不定期开展专业技能培训，提升在岗人员的专业素养，以此有效提升成本控制水平，创新成本管控模式。

四、新经济形式下房地产企业成本管控措施

1.增强企业成本管理理念。在新经济形式下，要让员工在成本管理工作中树立正确、科学、合理的成本管控观念，让企业管理层认识到成本控制的重要性，这样能够提升成本管控水平，有效提升管控效率，提升企业经济效益，促进房地产企业稳定发展。在日常工作要渗透成本管理理念，明确岗位职责，提升企业员工的责任意识，在每个项目中融入成本管理理念，才能有效控制成本，实现企业可持续发展。

2.建立健全成本控制制度。新经济形式下，促进房地产企业建立健全企业管理制度，部分企业结合自身发展情况，设立了监管部门，弥补传统管理制度中的不足。首先每周进行工作总结，将工作中发现的问题进行汇总上报。如果在工作中发现成本控制制度落实不到位，那么就需要逐层汇报，督促公式整改，在管理工作中发挥监督管理职责。其次就是完善奖惩制度，在工作开展中，企业可以设立完善的考核机制和奖惩制度，以此来调动员工的积极性。在考核中表现较好的员工可以适当地给予奖励，对于表现不合格的员工要采取一定的惩罚措施。以此，来提升员工工作效率，并让员工信赖企业，让在岗人员对公司有认同感和归属感，同时提高企业经济效益和管理水平。再其次设立监管制度，能够严格控制房地产开发中使用的材料和人工成本预算，使相关人员严格按照要求完成工作。在监督管理中发现员工的不足之处，要指出，发现问题，要及时想办法解决，这样才能提升员工积极性，高效完成工作，从而增加企业在市场中的核心竞争力。

3.采用科学有效的管理措施。在新经济形式下，成本管理应作为房地产企业未来发展的重点目标。首先，要提高企业预算成本管控，為成本管控实施奠定坚实基础。其次，要搭建高效的成本管理框架，创建全新饿运营模式。再其次，要针对性创设成本管控措施。最后，房地产成本管理人员要关注新经济形式下市场发展趋势，在工作中结束信息技术，建立大数据共享平台。通过共享平台，收集数据、整合数据，保障房地产数据不会丢失、损坏。

4.完善工期成本控制。在房地产企业工程成本管理中，要对施工时间和材料等进行合理规划。在房地产项目施工之前，要对各环节工作，包括项目计划书、施工时间、材料使用等进行编写，并做好各项目工作的协调工作，避免在工作中出现冲突。项目施工需要按照顺序进行，在施工过程中，各环节要有序开展，避免在工作中出现紊乱的情况。施工现场利用率要高，防止材料随意堆放。设计图纸要完善，在施工过程中要起到指导作用，对施工场地和施工材料用途等明确标注。

5.培养专业型人才。要适应当前新经济发展形势，房地产项目开展前要组建专业能力强、综合素养高的队伍。企业应对员工进行岗前培训，并针对建筑知识、实践能力和综合素养等方面内容进行集中培训。同时要提升工作人员的安全意识，避免在工作中发生安全事故，保障工作人员的生命安全。在人才引进过程中，要注重新员工的专业能力，并按照员工能力、性格特点等安排工作岗位，让其尽快适应工作模式，提高工作效率。

综上所述，房地产企业具有长期性和持续性的特点。在新经济形式下，房地产企业要想稳定发展，既要做好成本管控工作。要不断建立健全成本管控制度，完善成本管控措施，提升在岗人员的专业素养，提升企业成本管控水平。同时，要结合实际情况，搭建共享平台，完善工期成本管控，促进成本管控工作顺利开展，推动房地产企业可持续性发展，提升企业积极效益，增强企业核心竞争力。

（作者单位：泰安蓝驰房地产开发有限公司）