上海市保障性住房精细化设计管理实践问题分析与对策

■ 匡韦仁 KUANG Weiren

0 引言

住宅设计要体现以人为本的设计思想，符合人们的生活习惯与活动规律，使住宅具有较好的舒适性、便利性和安全性[1]。随着我国经济水平的提高和房地产行业的迅速发展，居民对住宅的使用体验和舒适度要求日益提高。如果保障性住房设计管理仅以方案通过审图、满足规范为标准，住宅产品将产生多种维度问题，并在居民入住后逐渐暴露。近年，居民反映部分保障性住房项目设计存在“合规但不合理”问题，提醒我们有必要对住宅开发和设计提出更高的管理要求。

1 保障性住房设计管理突出问题

经统计分析，将近年上海市范围内保障性住房设计问题分为公共空间品质问题与套内空间居住体验问题。

1.1 公共空间品质问题

公共空间品质问题主要包括敞开式外廊安全、楼梯间通风、分户门开启方向等问题。

（1）敞开式外廊安全问题。宝山区某保障性住房小区户型设计（图1），住户在乘坐电梯抵达楼层后，需经过敞开式外廊才能进入家中，如遇台风或雨雪天气，外廊存在飘雨、积水、地面湿滑等问题，甚至可能发生雨水倒灌电梯井，导致电梯无法使用的情况，存在安全隐患。

（2）楼梯间通风问题。松江区某保障性住房小区住宅单体的合用前室为无外窗暗前室，在楼梯间（为防烟楼梯间）、合用前室设有机械加压送风系统，楼梯外窗均设计为不可开启式固定窗，正常条件下无法开窗通风（图2）。加之小区物业管理不严格，部分居民在楼道中摆放垃圾、杂物，楼道异味重，存在环境卫生问题，引起居民投诉。

图2 楼梯间设置不可开启固定窗

（3）分户门开启问题。小区交付入住前期，经常会遇到居民自行将分户门由内开改为外开的情况（图3），分户门外开后可以增大套内使用空间，但可能出现与邻居的分户门互相干扰、影响其他住户出行和侵占候梯空间等问题。分户门内开给居民实际使用带来不便，也给物业管理带来麻烦，甚至造成邻里矛盾。

图3 分户门由内开改外开

1.2 套内空间居住体验问题

套内空间居住体验问题主要有飘窗开窗方式和阳台采光问题。

（1）飘窗开窗方式问题。闵行区某保障性住房小区单元中间套型为一室户，每户有一间卧室采用飘窗设计，因防火隔间规范等要求，飘窗开启扇较小，且窗把手较高，导致空调安装和日常开窗不便，因此居民入住后自行改装（图4）。经核实，飘窗和空调外机机位设计均符合规范要求，但居民实际使用确实不便。

图4 居民入住后自行改装飘窗

（2）阳台采光问题。宝山区某保障性住房居民提出阳台实体栏板距离地面过高、窗户面积过小、采光不足等问题，影响阳台功能的正常使用（图5）。

图5 阳台窗设置过高、面积小、采光不足

2 问题分析

本文针对以上保障性住房设计管理中遇到的问题，从标准规范和管理层面进行相应的研究分析。

2.1 相关标准规范分析

（1）敞开式外廊相关标准规范。为满足建筑设计防火规范要求，高层住宅建筑须设置外廊。《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353—2013）规定：“有围护设施的室外走廊（挑廊），应按其结构底板水平投影面积计算1/2 面积”，为提高得房率，住宅开发企业和设计单位多将外廊设计为敞开形式；同时，北外廊的敞开，也提高了中间套厨房、卫生间的采光通风效率。然而，部分敞开式外廊的设计虽满足标准规范要求，却没有充分考虑使用者的居住体验，造成居民日常出行不便。

（2）楼梯间设计相关标准规范。合用前室和防烟楼梯间作为消防疏散和救援通道，属于特定场所，其防烟系统设计必须严格遵守国家和上海市建筑消防法规条例规定。前述问题住宅的合用前室是无外窗暗前室，在设计时依据《建筑设计防火规范》（GB 50016—2014）中规定：“建筑的下列场所或部位应设置防烟设施：①防烟楼梯间及前室；② 消防电梯间前室或合用前室”；同时依据上海市工程建设规范《建筑防排烟技术规程》（DGJ 08—88—2006）中规定：“当合用前室设置机械加压送风系统时，其楼梯间也应设置机械加压送风系统”，因此在部分问题保障性住房项目中，合用前室、楼梯间设有机械加压送风系统。此外，为保障加压送风效果，避免外窗开启造成大量空气外泄，《建筑防排烟技术规程》（DGJ 08—88—2006）中规定：“采用机械加压送风的部位不应设置百叶窗、不宜设置可开启外窗”，也间接导致楼梯间不通风的问题。

值得关注的是，《建筑防排烟技术规程》（DGJ 08—88—2006）于2021 年进行修订，调整了防烟系统设计要求，修订后《建筑防排烟系统设计标准》（DG/TJ 08—88—2021）中规定：“当独立前室、合用前室及共用前室的机械加压送风的气流不被阻挡且不朝向楼梯间入口时，楼梯间可采用自然通风系统；不能满足时，楼梯间应采用机械加压送风系统。”根据最新标准，住宅项目合用前室的机械加压送风气流只要满足不被阻挡且不朝向楼梯间入口条件时，楼梯间即可开窗自然通风。

（3）飘窗设计相关标准规范。《建筑设计防火规范（2018 版）》（GB 50016—2014）规定：“建筑外墙上、下层开口之间应设置高度不小于1.2 m 的实体墙或挑出宽度不小于1.0 m、长度不小于开口宽度的防火挑檐”（此条文于2023 年6 月1 日废止）；上海市工程建设规范《住宅设计标准》（DGJ 08—20—2019）中规定凸窗上有可开启的窗扇，其可开启窗扇底距窗台面的净高低于0.90 m时，开启扇窗洞口处应有防护设施设置，其防护高度从窗台面起算不应低于0.90 m；《建筑工程建筑面积计算 规 范》（GB/T 50353—2013） 中规定：“窗台与室内楼地面高差在0.45 m 以下且结构净高在2.10 m 及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2 面积”。综上，为控制住宅指标，避免凸窗计建筑面积，同时满足消防和住宅设计规定，部分房间飘窗底板距楼地面过高，并在防护栏杆0.9 m 的高度之上设置内平开窗，造成窗户可开启面积过小、窗把手距离地面过高等问题。

（4）阳台设计相关标准规范。《民用建筑设计统一标准》（GB 50352—2019）规定:“当临空高度在24.0 m 以下时，栏杆高度不应低于1.05 m；当临空高度在24.0 m 及以上时，栏杆高度不应低于1.1 m”。因此，部分项目中阳台窗台高度高于卧室窗台，若阳台窗下围护结构采用实体栏板，则阳台采光面积要比同等情况卧室窗小。

2.2 管理层面问题探析

从管理层面来看，上海市保障性住房精细化管理实践中主要存在以下问题。

（1）沟通协调机制欠缺。住宅精细化管理的推行需要多方力量通力合作，因此各相关方之间的沟通协调机制需要进一步完善，资源整合能力有待加强。

（2）精细化管理水平较低。保障性住房相关设计标准从保障基本需求为出发点，方案评审、施工图审查环节重点审查主要指标和涉及安全的内容，缺乏对项目整体品质的把控管理。部分开发企业、设计单位仅以通过审图为目标，没有从人性化角度出发进行设计，对使用者的需求与居住体验考虑不足，出现设计“合规但不合理”问题。

（3）缺少有效的管理手段。政府主管部门对住宅项目精细化管理工作的监督检查不足，无法及时发现和纠正管理问题，也很难对发生问题的责任单位进行惩戒。

（4）专业人员管理培训不足。住宅精细化管理需要较强的专业知识和技能，但当前的管理培训与教育不足，相关专业人才匮乏。

（5）居民参与意识不强。住宅精细化管理需要居民共同积极参与，但居民参与意识不强， 参与度与配合度不足，在管理上缺乏相关宣传，同时也缺少参与途径。

3 解决策略

3.1 具体问题解决措施

（1）敞开式外廊安全问题。对于已建成住宅外廊设计不合理问题，可将外廊地漏排水管径放大，利于排水，减少积水；同时加强物业管理，定期疏通管道，并布置防滑垫，尤其是在极端天气下加强巡视，预先准备沙袋，及时排除积水，以消除安全隐患；此外，栏杆可改用实体栏板，扶手处做出挑宽度，遮挡视线，减轻居民心理负担。在新项目设计时，应严格按照相关设计标准要求，将电梯厅布置在临近入户门处，敞开式外廊仅在疏散或特殊情况时使用，同时注意外廊的防水、防滑和视觉安全等细节设计，并采取必要的技术措施。

（2）楼梯间通风问题。对于已建成的问题住宅，可在征得相关部门和居民同意的前提下，定期开启屋面风机；物业应加强对楼道卫生管理，改善楼道空气质量；管理部门可定期开展楼道环境优化的社区活动，加强对居民的宣教引导，提高居民自我约束的环境卫生意识。对于新建保障性住房，开发企业在设计之初应严格遵守消防规定，同时保证楼梯间可开窗自然通风。

（3）分户门开启方向解决措施。虽然相关标准规范中没有对分户门的开启方向的要求，但分户门外开便于住户进出和有效利用室内空间，内开则会影响室内家具布置和空间利用；另一方面，外开门也有利于应急疏散与逃生。设计单位在设计阶段应尽量将分户门开启方向设计为向外开启，方便住户日常使用，减少入住后物业管理的不便。

（4）飘窗开窗问题解决措施。飘窗设计方案需注意可开启窗扇大小和高度，以及空调外机安装便利性等问题。设计单位在住宅设计过程中应对此类问题有所预判，并采取有效的技术措施避免类似情况的发生。

（5）阳台采光问题解决措施。阳台可以改善室内采光和通风，同时是住户观赏室外景观、放松身心的休憩空间，因此阳台设计可在满足标准规范要求的前提下，将封闭阳台下半部防护结构改为玻璃窗加防护栏杆的形式，尽可能增加阳台的窗户面积，以获得更好的采光效果与观景视野。

3.2 住宅开发企业对策

住宅开发企业应建立精细化管理机制。①牢固树立保障性住房建设品质不低于普通商品房的意识，注重方案设计的精细化管理，加强对保障性住房设计的管控；②建立完备的精细化管理制度，明确各项管理工作的职责与工作流程，从制度和机制上保障住宅精细化管理工作的有序开展；③配备有经验的专业管理人员，加强对设计和施工人员的培训教育，提高精细化管理意识；④总结以往项目经验，制定相关管理要求，形成企业做法、特色和标准，从源头上切实提高保障性住房建设品质，减少居民入住后的售后问题；⑤注重提高内部方案论证及评审的效能，加强过程管控，以确保最终设计满足精细化管理的基本要求。

在选材设备采购环节，应选择高质量和高性能的建材与设备，保证产品质量与安全性，以降低后续维护、维修和保养成本。在施工过程中，要加强监督检查，确保施工质量符合精细化管理要求，以减少施工质量问题的发生。在交付使用前，要开展全面严密的检查与整改，保证住房质量与安全性符合精细化管理要求。居民入住后，要加强后续维护管理，定期开展检查并做好维护，持续保证产品质量与安全；同时，开发企业要加强与住户的沟通与交流，收集住户的需求与意见，及时回应与解决问题，不断提高住户满意度。

3.3 住宅设计单位对策

住宅设计单位要提高思想认识，充分理解保障性住房的特殊性，树立企业品牌意识和打造设计精品项目意识，真正落实内部质量管理制度，加强内部的审核把关，加强对设计人员的管理，保证设计产品的质量，避免出现低级错误。

设计人员应将自身的生活体验融入保障性住房设计中，提高职业责任感，以人性化理念指导设计，增进使用者的居住舒适度[2]，充分考虑老年人、儿童等不同类型使用者的需求，在设计细节上体现人性关怀。①在设计中要兼顾实用功能与美观舒适，考虑住宅的实际使用场景，避免过于复杂、不实用的设计；②考虑住宅采光、通风、隔音等因素，在满足设计规范的前提下，提升居民的居住体验，避免出现“合规但不合理”的问题；③注重节能环保，选用适宜的建材与设备，减少住宅对环境的影响；④提升住宅的安全性，关注住宅的防火、防盗、防水等安全问题，确保住宅的安全、舒适。

设计人员只有站在使用者角度，深入分析使用者的多样化与个性化需求，才能打造出真正优质的居住环境，这也是我国住宅产品品质提升的关键所在。

3.4 相关管理部门对策

（1）制定精细化管理导则。参考国内外先进管理经验，总结行业现状并结合实际情况制定精细化管理导则，明确具有普遍适用性的管理要求并组织培训，指导各项目推进[3]。

（2）既守底线，更攀高线。管理部门应严格执行国家相关法律法规，坚持公平公正公开的原则，守牢行业管理底线，还要以满足人民实际需求为出发点，以保障入住居民使用的舒适性为目标，落实精细化管理，确保居民合法权益不受侵害，及时处置居民合理诉求，确保社会和谐稳定。

（3）加强部门联动和过程监督管理。构建跨部门协作机制，明确相关部门职责，定期召开工作会议，沟通情况，共同探讨存在的问题和解决办法，形成工作合力。加强过程监督管理，不断完善管理流程，提升服务效率，要求项目参与方重视设计质量，及时总结管理中发现的问题，并向审图公司下发工作提示，避免类似“合规但不合理”现象发生。

（4）评估使用中发现的问题。建立科学的管理评估体系，选取客观的量化指标，对管理效果进行定量评价；同时也要注重质性评价，通过居民满意度调查等方式进行管理诊断，发现问题并及时提出应对解决方案。

（5）加强宣传教育，增强居民的精细化管理意识。通过举办讲座、分发宣传册、微信公众号宣传等形式，宣传住宅精细化管理的重要意义，引导居民养成参与管理的习惯，主动配合管理工作。

（6）加强人才培养，夯实精细化管理技术基础。开展住宅精细化管理专业培训，推动高校开设相关专业和课程；同时鼓励社会力量参与，吸纳更多专业人才从事保障性住房建设工作。

通过上述措施的综合实施，可以解决住宅精细化管理面临的制约因素，促进管理水平的全面提升，切实改善居住环境质量，提高居民生活品质。

4 结语

理想的住宅设计应基于对居民多样化和个性化需求的深入理解[4]，开发企业和设计单位在设计过程中需要兼顾标准规范要求与居民实际使用需求。只有在标准规范指引下，从居住者角度出发，通过对生活场景的精确把握，才能打造出舒适宜居并易于管理的居住环境。另一方面，管理部门应积极参与，制定合理的标准规范，发挥监督引领作用，多方协作形成合力，共同提升我国保障性住房设计水平和居住环境品质。