金融支持房地产：落地与执行

杨现华

在降准和金融业责无旁贷支持房地产等一系列利好下，1月底房地产板块从底部强劲反弹，个股掀起涨停潮。与最初的放松政策相比，在支持房地产发展上，金融更加精准支持房地产发展成为主基调，政策的可操作性有望落地实施。

房地产是资金密集型产业，其行业属性天然带杠杆，2021年以来发生的一系列房企危机主要就是资金链出了问题。叠加疫情影响，房企销售从高位滑落，房企获得的贷款不可避免减少了。然而，房地产是国民经济支柱性行业的定位没有变，房地产及上下游对中国GDP有着重大影响。因此，在行业遇到困难时，政策的一系列利好接踵而至。

因此，日前召开的国新办会议上，国家金融监督管理总局首次表述了“金融业责无旁贷、必须大力支持”的积极态度。从保交楼资金投入到重启PSL、从三个不低于到松绑经营贷盘活存量，更加精准支持房地产项目合理融资需求正在逐个落地。

1月25日，国新办召开新闻发布会，国家金融监督管理总局副局长肖远企表示，房地产产业链条长、涉及面广，对国民经济具有重要影响，与广大人民群众生活也息息相关，金融业责无旁贷，必须大力支持。

政府已经反复强调了房地产支柱的地位，那么房地产的支柱性地位到底有多重要呢？申万宏源早前的研报测算，2020年房地产在GDP占比为11.6%，增长贡献率达到19.9%；地产产业链上下游占GDP 的比例合计区间在9.8%-18.6%。

房地产及其产业链合计拉动GDP占比大约在21.4%-30.2%，在行业下行之际，地产及产业链对宏观经济短期有明显拖累效应，稳经济背景下稳地产愈发迫切。

房地产对GDP的影响显而易见，贷款尤其是银行贷款又对房地产行业及其重要。统计局的数据显示，2023年房地产开发企业到位资金127459亿元，比上年下降13.6%。其中，国内贷款15595亿元，个人按揭贷款21489亿元，合计占到了约30%；企业自筹资金41989亿元，占比超过三成，企业自筹资金中银行贷款也是主要来源渠道之一。

在一系列的放松政策后，房地产行业获得的贷款还未见明显增长。央行数据显示，2023年，房地产开发贷款余额12.88万亿元，同比增长1.5%，增速比上年低2.2个百分点；个人住房贷款余额38.17万亿元，同比下降1.6%，增速比上年低2.8个百分点。2023年末，人民币房地产贷款余额52.63万亿元，同比下降1%，增速比上年末低2.5个百分点。

需要提及的是，2023年三季度末，房地产开发贷款余额13.17万亿元，同比增长4%。

从房企到位资金和人民币房地产贷款余额增长情况来看，房企获得的资金支持还未正增长。在行业销售不断下降、房企销售普遍下滑的局面下，金融业的支持对房企而言更加重要。

金融放松政策在不断落实中，先是在购房环节。2023年8月，央行、国家金融监管总局发文，限购城市首套首付比下限低至20%、二套降至30%，二套房贷利率下降40个基点。随后北上广深一线城市开始认房不认贷，12月北京和上海明确首套、二套房贷首付比下调，首套首付比例从此前35%下调至30%，二套从70%-80%下调至40%，并下调普宅和非普宅标准。

1月24日，央行宣布将于2月5日下调存款准备金率0.5个百分点，向市场提供长期流动性1万亿元。中指研究院市场研究总监陈文静指出，此次为2024年首次降准，降准力度较大，将为化解房地产风险提供有利的资金基础，有利于房地产行业修复，稳定市场预期。

降准是对所有行业而言，并非特定指向房地产。因此，降准后的流动性能否部分流向房地产，细则是关键。在此之前，有关部门已经出台“三个不低于”保证房地产行业贷款的增长。

在2023年年底的金融座谈会上，金融监管机构提出了“三个不低于”，即各家银行自身房地产贷款增速不低于银行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。

根据央行数据，2023年三季度末，房地产贷款增速比上年低1.7个百分点，低于各项贷款增速11.1个百分点。另据华泰证券统计，2023年前三季度房地产境内债发行规模同比下降8%，净偿还128亿元。其中，国央企占到境内债发行规模的91%，实现净融资975亿元，而包括民营、外资、公众、集体企业等在内的广义民企则净偿还1103亿元。

因此，从可操作性上看，相比最早提出的“三支箭”，“三个不低于”更具有可落地性，且针对房企的融资需求提供了更为清晰的指导。

2024年1月初，住建部、金融监管总局发出通知，对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷。政策表态对困难项目也需金融呵护，稳步推进项目交付进度。

1月底，央行、金融监管总局又下发通知指出，经营性物业贷款可贷额度上限提高、用途拓宽，有利于改善房企流动性。

在贷款额度上，通知指出，原则上不得超过承贷物业评估价值的70%。广发证券指出，国内上市企业投资性房地产平均质押率预计45%左右，且银行执行的估值率多数不足50%。若按照未抵押资产可以融资70%、已抵押资产可获得额外20%的资金，则预计可释放额度将会超过5000亿元。

在贷款资金使用上，通知明确2024年年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。之前，贷款资金主要用于项目及其相关用途。

物业评估值的提升和贷款用途的扩大是此次通知的两个突破，对于经营性物业较多的房企，包括民营房企龙湖集团、新城控股等，都将带来直接、明确的利好。

中央重视房地产行业的健康发展，金融业大力支持房地产也是责无旁贷，当下如何更加精准支持房地产项目合理融资需求是政策焦点。

在结束了国新办的新闻发布会后，金融监管总局又召开会议，部署推动落实城市房地产融资协调机制相关工作，加快推动城市房地产融资协调机制落地见效。

在1月初，住建部联合金融监管总局发出通知，要求各地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制。该协调机制是贯彻落实中央金融工作会议决策部署，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进金融与房地产良性循环的重要举措。

协调机制是贯彻落实中央金融工作会议决策部署，金融监管总局开会的目的是加快推动协调机制落地见效。

在金融监管总局开会的当天，住建部也召开了类似的会议。会议指出地级及以上城市人民政府要把城市房地產融资协调机制迅速建立和运转起来，搭建政银企沟通平台，推动房地产企业和金融机构精准对接，协调解决好房地产融资中存在的困难和问题。

会议还指出，各地要以项目为对象，抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单，协调本行政区域内金融机构发放贷款，精准有效支持合理融资需求。与金融监管总局类似，住建部强调的也是落地与执行。

从“责无旁贷”的表述到各项政策的落地与执行，金融支持房地产融资的力度再度强化：从2022年11月的“金融十六条”为启动点，到后续“三支箭”和中央金融工作会议“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。

上述可以看做监管层旗帜鲜明的表态，当下监管部门对于房地产市场融资支持细节正在逐步落地，融资支持更加具象化，有望缓解金融机构因为谨慎态度而导致的对房企融资过度收紧问题。