房地产开发企业内部控制风险与防控探讨

吴岩

（洛阳龙海置业有限公司，河南 洛阳 471300）

房地产市场的发展已经进入到调整期和优化期。过去多年的高速发展，已经导致房地产市场的一些问题日益突出，如高房价、高杠杆、房地产去库存等问题。为了应对这些问题，国家对于房地产市场的监管力度也在加大，出台了一系列的政策，如限购、限贷、调控等政策。这些政策的出台，对于房地产企业的经营和发展都会带来影响，研究如何进一步强化内部控制体系，对房地产企业应对市场变动、实现可持续发展有着重要作用。

一、房地产开发企业强化内部控制风险防控的重要性

房地产开发行业是一个高资产、高风险的行业，房地产开发企业需要面对多种风险，如市场风险、资金风险、土地风险、工程质量风险等。因此，强化内部控制风险防控对于房地产开发企业的长期稳健发展具有非常重要的意义。

首先，房地产开发企业需要面对的市场风险是非常大的。随着房地产市场的竞争日益激烈，市场环境也在不断变化。因此，房地产开发企业必须保持高度警惕，随时掌握市场信息，对市场变化进行及时的调整。强化内部控制可以帮助企业建立完善的市场信息采集和分析体系，及时掌握市场变化，制定科学合理的发展策略，提高企业的市场竞争力。

其次，资金风险也是房地产开发企业需要面对的重要风险。房地产开发企业通常需要进行大规模的资金投入，资金来源多元化、融资渠道多样化是企业的一个重要特征。加强内部控制可以帮助企业规范资金管理流程、建立健全的风险管理体系、控制资金风险。这样可以保证企业的资金来源充足、投资项目有序进行，避免资金链断裂带来的风险。

再次，土地风险也是房地产开发企业需要面对的一个重要风险。由于土地资源的稀缺性，房地产开发企业在进行项目规划和开发时，需要面对土地价格、土地供应、土地使用等多方面的问题。加强内部控制可以帮助企业建立合规的土地收购程序和土地管理体系，减少土地风险带来的影响，同时可以提高企业的社会形象和经营声誉。

最后，工程质量风险是房地产开发企业需要面对的重要风险。房地产开发企业在进行工程建设时，必须遵循国家法律法规，注重工程质量和安全，避免出现质量问题。此外，由于工期管理不善、资金管理不当、建筑材料和设备供应问题或是施工质量控制不力等问题的存在，也会产生未如期交付风险。强化内部控制可以帮助企业建立完善的工程管理制度和质量监控体系，加强对工程施工过程的监督和管理，确保工程项目能够顺利开展和交付。

二、房地产开发企业内部控制风险分析

（一）内控环境缺陷风险

内控环境缺陷风险一般体现在风险意识和风险管理组织结构方面。一方面，房地产开发企业在经营过程中需要面对多种风险，如市场风险、政策风险、资金风险、工程质量风险等。如果企业内部的风险意识不足，就难以及时识别和应对风险，可能会导致重大损失。例如，企业可能会忽视项目风险，导致开发项目的不合理或失控；另一方面，房地产开发企业需要设立风险管理部门，通过对项目的监督和管理来识别和控制风险。如果企业的风险管理部门不完善，就可能导致监管不到位、风险管理不及时等问题，从而增加了内部控制风险。例如，企业可能缺乏有效的风险管理体系，无法对风险进行全面、系统的管理和控制。

（二）风险评估不全面风险

在房地产开发行业中，风险评估不全面可能表现在以下几个方面：第一，市场风险评估不全面。房地产企业在项目开发之前需要对市场进行全面的分析和评估，包括市场需求、竞争状况、价格走势等因素。如果企业的市场风险评估不够全面，就可能忽略某些潜在的市场风险，导致项目投资回报率不达预期。

第二，政策风险评估不全面。房地产企业需要对政策进行全面的风险评估，包括土地政策、金融政策、税收政策等方面。如果企业的政策风险评估不够全面，就可能忽略某些潜在的政策风险，导致项目投资回报率不达预期。

第三，资金风险评估不全面。房地产企业需要对资金风险进行全面的评估，包括项目资金筹措、借贷风险等方面。如果企业的资金风险评估不够全面，就可能忽略某些潜在的资金风险，导致项目资金出现紧张，进而影响项目的进展。

第四，工程质量风险评估不全面。房地产企业需要对工程质量风险进行全面的评估，包括工程设计、施工质量、材料质量等方面。如果企业的工程质量风险评估不够全面，就可能忽略某些潜在的工程质量风险，导致项目出现工程质量问题，进而影响项目的进展和销售。

（三）内控制度不完善、执行不到位风险

在房地产开发行业中，内控制度不完善、制度执行不到位具体表现在以下几个方面：在财务管理方面，企业的会计核算、财务报告、资金管理等方面的制度不完善或执行不到位，容易导致财务造假、违规资金占用等风险；在采购管理方面，企业的采购流程、采购审批等方面的制度不完善或执行不到位，容易导致采购合同不规范、采购程序不透明等风险；在合同管理方面，企业的合同签订、履约管理等方面的制度不完善或执行不到位，容易导致合同纠纷、违约等问题；在人力资源管理方面，企业的员工招聘、培训、绩效考核等方面的制度不完善或执行不到位，容易导致员工流失、人力资源浪费等风险；在项目管理方面，企业的项目管理制度不完善或执行不到位，容易导致项目投资风险、工程质量问题等。

（四）内控监督缺位风险

房地产企业内控监督缺位容易导致企业内部控制存在缺陷和风险隐患未能得到及时发现和纠正，从而影响企业经济基础与稳定运行。具体来说，内控监督缺位的风险主要体现在以下几点。

第一，内部审计监督不足。企业未建立专业的内部审计机构或审计团队，或者内部审计团队人员数量不足，无法对企业内部各项运营活动进行全面审计和监督；第二，独立董事监督不力。企业独立董事对企业内部控制进行监督的力度不够，或者独立董事数量不足，无法提供有效的监督和建议；第三，监事会监督不力。企业监事会对企业内部控制进行监督的力度不够，或者监事会数量不足，无法发现和纠正企业内部控制存在的问题；第四，外部监管机构监督不到位。企业所处的监管机构监管力度不够，或者监管机构未能及时发现和纠正企业内部控制存在的问题。

（五）信息系统支撑不足风险

在房地产开发行业中，信息技术是企业内部控制的重要支撑，缺乏信息技术支撑可能导致企业内部控制存在以下问题：第一，数据采集不及时。由于信息系统不完善，企业难以及时采集房地产市场的信息和企业内部运营数据，导致决策不准确；第二，决策风险高。缺乏信息系统支持，企业决策过程中缺乏科学性和规范性，容易出现决策风险；第三，财务管理不规范。缺乏信息系统支持，企业财务管理容易出现问题，如会计核算不准确、财务报表不规范等；第四，内部控制难以监督。缺乏信息系统支持，企业内部控制的监督和评估难以有效开展。

三、房地产开发企业内部控制风险防控优化策略

（一）增强全员风险意识，优化内控环境

结合上述风险，在优化内控环境的过程中，房地产开发企业可以从以下几个方面入手：第一，开展风险教育培训。对于企业内部的员工，要开展相关的风险教育和培训，增强员工的风险意识，提高风险管理能力，使员工养成良好的行为习惯；第二，激励风险管理。为了鼓励员工发现和报告风险，企业可以建立激励机制，奖励员工积极参与风险管理和控制活动；第三，设立风险管理组织机构。企业可以建立专门的风险管理组织机构，明确风险管理职责，分配风险管理任务，实现全员参与风险管理的目标；第四，加强与相关方的沟通。企业还应与相关方加强沟通，包括供应商、客户、政府、监管机构等，及时了解市场动态和政策变化，加强对外部环境的感知和应对。

（二）建立健全风险评估机制

房地产企业面临的风险多种多样，包括市场风险、资金风险、信用风险等。为了有效管理风险，建立风险管理机制至关重要。健全的风险评估机制一般包括风险预警、风险评估和风险应对这三项内容。

在风险预警方面，风险预警是指在风险出现之前及时发现风险，并采取措施进行避免或降低损失。房地产企业应该建立完善的风险预警机制，定期开展风险评估，及时发现市场、经营、信用等方面的风险。

具体措施包括：一是设立专门的风险预警部门，负责收集、分析和处理企业面临的各种风险；二是建立风险预警指标体系，将各种风险因素纳入监测指标之中，及时发现异常情况；三是设立风险预警报告制度，要求各部门及时上报风险情况，并及时进行风险预警。

在风险评估方面，风险评估是指对企业面临的各种风险进行系统评估，包括风险程度、影响范围、概率等方面的评估。房地产企业应该建立完善的风险评估机制，制定相应的风险评估标准，对各种风险进行评估，为制定风险应对措施提供依据。

具体措施包括：一是建立风险评估指标体系，包括风险程度、影响范围、概率等方面的指标，并对各个指标进行权重设置；二是建立风险评估流程，确定评估周期、评估范围、评估方法和评估结果反馈机制等；三是进行风险评估，并形成评估报告，为制定风险应对措施提供依据。

在风险应对方面，风险应对是指针对已经发生或者可能发生的风险，采取相应的措施进行应对，防止风险进一步扩大或者导致损失。房地产企业应该建立完善的风险应对机制，及时采取有效的措施预防或转嫁风险。具体来说，企业应制定全面的风险管理计划，对可能出现的各种风险进行分类、评估和控制，针对性地制定应对方案和应急预案。

（三）完善内控制度，强化内控监督

1.完善内控制度

房地产企业内部控制管理制度是指企业为实现自身经营目标，建立的一套规范的内部管理制度。制度内容包括：第一，资金管理制度，包括预算管理、资金调度、收支管理等内容，确保企业资金的合理使用和流转；第二，合同管理制度，包括合同签订、履约、变更、终止等方面的规定，防范合同风险，确保企业合法权益；第三，项目管理制度，包括项目策划、设计、开发、施工、销售等环节的管理，确保项目按计划、按标准、按法律法规执行；第四，人力资源管理制度，包括招聘、培训、激励、考核等方面的规定，确保企业有足够的、素质高的员工队伍，促进员工的成长和发展；第五，财务管理制度，包括会计核算、财务报表、审计、税务管理等方面的规定，确保财务信息的真实性、准确性和完整性；第六，内部审计制度，包括内部审计的组织架构、职责分工、工作程序、审计结果等方面的规定，对企业各项业务进行监督、检查和评估；第七，风险管理制度，包括风险识别、风险评估、风险控制等方面的规定，防范企业面临的各种风险，保障企业的可持续发展。

2.加强内控监督

在房地产开发行业中，内部审计和监督是加强内部控制的重要手段。具体措施如下：第一，建立独立的内部审计部门。房地产企业应当建立独立的内部审计部门，直接向公司董事会或者监事会汇报，对公司的内部控制制度进行全面的审计和监督；第二，开展内部审计。内部审计部门应当按照审计计划，开展内部审计工作。审计应当全面、客观、独立，对公司的内部控制制度、业务运营、财务管理等进行全面的检查和审计，发现问题及时跟踪整改；第三，及时提交审计报告。内部审计部门应当及时向公司董事会或者监事会提交审计报告，报告应当包括审计的结果、发现的问题和建议的整改措施等内容。同时，应当将审计报告通报给公司的高管层，以便他们采取措施解决问题。

（四）实施内控绩效考核管理

为了保证内部控制的有效性，房地产企业需要建立内部控制绩效考核机制，从而对内部控制的各项措施和制度进行监督和评估。具体实施步骤如下：第一，建立内部控制绩效考核体系。房地产企业应根据自身的特点和内部控制目标，建立科学合理的内部控制绩效考核指标体系，包括内部控制环境、风险评估、风险管理、信息技术、内部审计等多个方面；第二，制定内部控制绩效考核标准和方法。房地产企业应制定明确的内部控制绩效考核标准和方法，以便对内部控制绩效进行评估。考核标准应当与内部控制目标相匹配，考核方法应当科学合理；第三，开展内部控制绩效考核。房地产企业应当按照内部控制绩效考核标准和方法，对各项内部控制措施和制度进行评估，发现问题及时提出改进措施，落实整改责任人和时间节点。

（五）构建信息共享平台，提升信息处理质效

房地产企业作为信息密集型行业，面临着大量数据的收集、存储和处理。因此，构建信息共享平台有助于房地产企业降低数据风险、提高内部控制水平。具体来说，房地产企业应该整合内部各个信息系统的资源，形成一个信息共享平台。通过这个平台，各个业务部门可以更加便捷地分享数据资源，提高数据的使用效率，降低重复录入数据的错误率，同时也有利于全面了解企业业务运营状况。同时，房地产企业应建立完善的信息安全管理制度，明确信息安全的责任与义务，规范内部信息的获取、处理、存储和传输流程，提升信息处理质效。

四、结束语

综上所述，房地产开发企业的经营管理活动面临着相对复杂的外部环境，其内部管理水平将决定了企业的环境适应能力。因此，房地产开发企业应树立风险意识，结合内部控制要素建立完善的内部控制管理体系，立足于制度建设、风险防控、内部监管、信息共享等角度制定行之有效的管理措施，实现企业稳定运营与健康发展。