楼市这一年

邱永芬

下午4点多，广州市海珠区不动产登记中心二楼大厅静悄悄的。

这是今年10月中旬的一天，白领曾迪安在时隔8个月后再次来到这里-2月中旬他在这里办理房屋交易登记，这次前来办理退税。前后两次现场人气迥异，令他大吃一惊，“上次按预约时间来，办完手续花了两三个小时”。

自8月底以来，广州在全国一线城市中率先实行“认房不认贷”，紧接着黄埔番禺花都三区放开住房限购等，系列政策之下，楼市虽被重新激活，却没有想像中的热烈。

春 小阳春中的楼市狂欢

回想今年2月份“卖一买一”时的操作，曾迪安感觉就是“一顿操作猛如虎”。从起意换房，到卖房腾名额，再到坐在黄埔区某楼盘销售中心签署认购书，前前后后他只花了不到3个星期。

“当时身边很多朋友在看房，我也想趁势卖小换大”。曾迪安先带着家人去看了天河、黄埔的几个楼盘，很快就看中想要的楼盘，并说服家人同意置换。他将海珠区的旧房放盘到中介，同时也在小区业主群中群发出售信息，通知租客另行租房。放盘一周后，旧房就被三波客人看中，有两波客人同时议价。

一番价格拉锯后，曾迪安选中可以一次性付款的买家，“我们头天晚上9点多签约，次日买家去银行转账筹钱，第三天就去海珠区不动产登记中心办理过户了”。旧房签约当天，曾迪安的租客也顺利找到新的房子，并于次日搬离，“所以上午我们过完户，中午买家就拿到钥匙”。

“现在想来，当时买和卖都快得不可思议”。曾迪安办完旧房过户事宜，隔天单枪匹马去看中的楼盘签署认购书。半年之后，新买的房子已开始月供。今年10月中旬，曾迪安去海珠区不动产登记中心办理退税事宜，方发现办事大厅冷冷清清，市场氛围已经生变。

事实上，海珠区的二手住宅成交量是今年1月至9月广州11区中的NO.1，共网签8412套房，占全市的13.2%。由于网签数据有所滞后，广州住建局数据显示：今年2月，海珠区网签二手住宅700多套，3月至6月网签均超千套；到七八月回落至900多套，9月份降至700多套。

作为广州楼市风向标，珠江新城的豪宅成交演变更具代表性。

机构数据显示，珠江新城2月成交138套，3月回落至119套，4月降至63套，此后逐月下滑。直到新政出台的9月份方回升至69套，但到10月又再下探至40多套，仅及今年2月成交的1/3。

夏 旧房难卖，新房降价

在曾迪安之后，林衡今年3月将一套位于天河区东圃某网红小区的两房放盘。同款户型2021年成交单价曾达7万多，她的放盘单价约为6.5万元／平方米。

“如果放盘价贴近市场价，年中时分仍然相对好成交”。放盘3个多月，在6月下旬，有客看中议价，她爽快地降价15万，其单价较放盘价降价近2000元。在7月份收齊房款后，林衡到黄埔区买了一套全新三房。

廖心雅则与曾迪安近乎前后脚放盘，但她没能赶上今年楼市的高峰期。

“幸好是错过了那波高峰，不然可能现在正在后悔中”。廖心雅今年3月计划卖掉在天河区的一套20多年楼龄的两房，腾出购房名额置换四房，旧房将近80平方米，放盘总价370万元。

370万是小区往年高峰期的市场价格，她放盘一段时间也没什么人看房，遂降至360万。4月份租约到期，租客搬走后，她收回房子，将钥匙放到中介，再下调挂牌价。五一期间看房，她们看中天河区某楼盘，下定5万元认购一套总价700多万元的四房，约定一个月后正式签约。

“我们预期旧房卖330万元左右，但买家普遍只愿意给320万元”。放盘四个月，廖心雅连续降价四五次，仍是未能在约定期限成功卖房，无奈于6月初退订所认购的新房。

这个当初的无奈之举，却意外为她后期“挽回60多万元的损失”。

廖心雅说，从六七月开始，不仅她的旧房更难卖，看中的新房单价也渐渐从6万多降到目前的5万多。以此计算，她此前认购的房子总价后期降价60多万元。除此之外，她今年以来在天河黄埔所看过的楼盘，只有极个别性价比高的楼盘房价保持稳定，“基本都降价了”。

退房至今，廖心雅还没有找到想要买的新房，“原想慢慢卖旧房，一边找新房，没想到后面新政出来了”。大量“满二”的房子纷纷挂牌，小区的房源增加不少，急售的业主相互“踩踏”。廖心雅加速出售旧房，底价预期从330万降至320万元，再降至315万，又再降……

国庆期间，终于有买家讨价还价，廖心雅如释重负，果断成交，其成交总价较7月底时洽谈的买家愿意给付的降了近10万元。

秋 被楼市新政激活的成交

回顾今年前10个月，广州楼市成交量先扬后抑，成交价格变化亦大致相似。

“在今年春天买房的，成功买在小山顶；在夏天买房的，相当于买在半山腰；在9月以后买房的，近乎买在山脚；在新政出来以后买房，大抵可能抄个小底……”

曾迪安在卖房后几次找中介打听旧小区的行情，中介赞他当初果断。据中介称，在曾迪安之后，与他家旧房朝向楼层面积接近的房源均已降价求成交，总价近500万元的降至470万至480万元，相当于最高降了20多万元，“而且很难成交”。

与此同时，曾迪安置换的新房虽未调价，但实质也在变相降价，“自八九月以来的成交，开发商愿意赠送两年的物管费”。

无独有偶，白领黄河滨在新政出台一个多月后，发现其于今年3月买的白云区某个楼盘大搞促销，“单价大约降了1500元”，这令他郁闷不已，迄今仍在设法延缓开始供楼。

对于那些在小阳春时卖掉股票买房的市民而言，则不知该庆幸还是该懊恼，“好像避开了股市下跌，但又不慎将房子买在年中高位”。今年3月，某私企老板冯先生卖掉六七百万元的股票，在天河区某热门板块一次性付款买入一套总价1300多万元的叠墅（毛坯）。彼时担心房价上涨，他等不及同样面积，位置更好的边户叠墅业主回国，匆忙购入位置相对不如边户的非边户叠墅。

如今7个多月过去，那套边户叠墅（毛坯）仍在出售，中介称业主所出的底价比冯先生3月份时的买入价还便宜80万元。冯先生表示“痛心疾首”，“算上多交的税费，损失应该有100万了”。

即便是珠江新城，也无法避免房价下滑。

以保利心语的两房而言，机构数据显示，今年10月31日，一套东向77平方米的高层房源，成交单价约为11.66万元；而回到3月份，一套低层、北向的81平方米两房，成交单价为12.96万元。虽然10月底成交的房源综合优势更佳，但其每平方米成交单价仍然降了上万元。

历经夏末秋初以来楼市的量价齐跌，广州自8月起陆续响应中央政策，接连出台系列稳楼市措施，激活房地产市场。从机构数据可见，政策一定程度上促进了楼市成交。

冬 —手楼二手房均面临去化挑战

从广州市房地产中介协会数据可见，在9月20日新政出台后一个月（9月25日至10月22日），广州二手住宅网签8916套，比新政出台前一个月（8月21日至9月17日）的7678套增加1000多套。尤其是自10月中旬以来，每周成交都破2500套，而新政前的周成交在1800多套至2100多套之间。

10月份，广州二手住宅整体网签9361宗、95.22万平方米，环比增长9.56%和11.23%。其中，黄埔、番禺、增城、从化和花都五区的网签量都实现上升。由于网签数据有所滞后，真实的成交量或有待在未来一两个月之后得以显现。

一手住宅成交方面，克而瑞数据显示，10月广州一手住宅成交6624套，环比上升5%，同比上升19%，创近五个月新高，不过未能超越今年2月至5月的成交量。

今年截至第43周，广州全市商品住宅存量面积下降至1194.7万㎡，去化周期缩短至18.6个月，已连续两个月实现库存去化周期回落。

“我每个月的成交套数几乎都差不多，因为我们楼盘比较受关注”。在黄埔区某网红楼盘，资深销售人员彭先生称，他所卖出的新房在新政前后成交量大致相似。但他今年春季新来的同事刘女士，则在9.20新政后的一个月成功卖出8套房，是新政前所卖出房子的近三倍。

据不完全统计，广州当前在售的一手楼盘．普遍维持现价或降价促成交。广州某房企營销负责人坦承，新政至今，其司广州一手楼盘仍未提价，持续促销，“目前的成交，基本都是给到买家裸奔价”。

而二手业主若想急售置换，仍然需要一再降价，突破心理底价。

在荔湾区广钢新城，70后郑先生在上周末签约认购某楼盘的小四房后，又再下调自家在住的两房放盘价求成交，“从3月放盘以来，已经降了3次价”。市场总价200万出头的房子，他三次降价下来已接近30万元，降幅已逼近15%，“希望这样可以快速成功卖房”。郑先生表示，好在新买的房子开发商允许分期支付首付，不然他也不敢在此时置换房产。

近期，广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文在答疑咨询时表示，广州放开限购之后，成交量没有涨到倍数级，“令人觉得有点小失望”。无论一手住宅库存，还是二手存量挂牌，短期内都面临去化挑战。他认为，不仅2023年，即将到来的2024年，广州房地产市场仍将处于调整期。

（为保护受访者隐私，除专家外，本文人物均为化名。）